Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-23160/2022 )акционерного общества «Ленинградец» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2022 по делу № А56-5020/2022, принятое по иску:

истец: акционерное общество «Ленинградец» (адрес: Россия, 188653, Ленинградская область, Всеволожский район, Агалатово деревня, 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2009, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Регион» (адрес: Россия,188300, Ленинградская область, Гатчинский район, Гатчина город, Соборная <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2013, ИНН: <***>)

о расторжении договора,

установил:

Акционерное общество «Ленинградец» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регион» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 21.12.2020 № 03/12.

Решением от 23.06.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, истец подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; полагает, что проект, представленный ответчиком, подготовленный на основании договора от 15.02.2021, не может являться основанием для отказа в иске, так как по состоянию на 07.10.2021 Северо-Западным Межрегиональным управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) при повторной проверке использования земельных участков подтверждены ранее выявленные нарушения; ссылается на то, что ответчик пользуются земельными участками с существенными неоднократными систематическими нарушениями условий договора и назначения имущества, а также существенно ухудшает земли сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель ответчика просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом и ответчиком 20.01.2020 заключен договор аренды № 01/02, срок действия которого истек 20.12.2020, и, впоследствии, между сторонами 21.12.2020 заключен договор № 03/12 (являющийся в настоящее время действующим) на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 47:07:0157001:1683 площадью 170 000 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения;

- земельный участок с кадастровым номером 47:07:0157001:1682 площадью 1 150 837 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения;

- земельный участок с кадастровым номером 47:07:0157001:1685 площадью 820 000 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения;

- земельный участок с кадастровым номером 47:07:0157001:1684 площадью 768 413 кв.м, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного назначения.

Согласно актам приема-передачи от 20.01.2020, от 21.12.2020 имущество передано в пригодном к использованию состоянии.

В силу положений пункта 2.1 договора аренды № 03/12 срок аренды составляет 5 лет.

В соответствии с пунктами 6.1.1 договоров аренды № 01/02, № 03/12 арендатор в течение 10 рабочих дней с момента заключения договора самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг на вывоз мусора (твердые и жидкие бытовые отходы, крупногабаритный мусор), собранного с объекта, и оплачивает предоставляемые услуги.

Согласно пунктам 6.2.1, 6.2.2 договоров аренды № 01/02, № 03/12 арендатор за свой счет должен содержать имущество в надлежащем санитарном состоянии, в т.ч. осуществлять уборку и выполнять иные необходимые санитарные работы, обеспечить соблюдение санитарных норм и правил. Для поддержания имущества в исправном состоянии арендатор за свой счет осуществляет его обслуживание в соответствии с эксплуатационной документацией и нормативными актами.

Обращаясь в суд, истец сослался на то, что 30.11.2020 Северо-Западным Межрегиональным управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) проведена внеплановая выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства Российской Федерации в отношении истца, в результате которой было установлено ненадлежащее использование земельных участков сельскохозяйственного назначения, имеющих кадастровые номера 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1684, 47:07:0157001:1685.

Так, в ходе визуального осмотра вышеуказанных земельных участков сельскохозяйственного назначения было установлено, что земельные участки для сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственной деятельностью, не используются.

За нарушение части 2 статьи 8.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях 30.12.2020 истец, как собственник земельных участков, привлечен к административной ответственности, с наказанием в виде денежного штрафа в размере 200 000 руб. За нарушение части 2 статьи 8.6 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях 29.01.2021 истец привлечен к административной ответственности с наказанием в виде денежного штрафа в размере 40 000 руб. Истцом указанные штрафы оплачены.

Кроме того, в адрес истца из Северо-Западного Межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) поступило предписание об устранении указанных нарушений в установленном законодательством Российской Федерации порядке и с этой целью было предписано: провести мероприятия, направленные на сохранение и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения посредством проведения мелиоративных и иных мероприятий (агротехнических, фитосанитарных, агрохимических) на всей площади земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1685 и 47:07:0157001:1684; разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель в соответствии с правилами проведения рекультивации и консервации земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 10.07.2018 № 800; ликвидировать перекрытие почвы отходами животноводства на площади 0,0689 га и 1,051 га на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1684; восстановить нарушенный плодородный слой на глубину не менее 0,2 м на площади 0,0689 га и 1,051 га на земельных участках с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1684, проведенные работы подтвердить результатами агрохимических испытаний проб почвы; ликвидировать перекрытие поверхности почвы земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1685 строительными и бытовыми отходами, на площади 0,0715 га, 0,0264 га и 0,0023 га соответственно, и перекрытие почвы земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1682 площадкой из щебня с расположением 2 ангаров на площади 0,6609 га, подтвердить отсутствие загрязнения почвы земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1685, 47:07:0157001:1684 результатами лабораторных исследований и соответствующими документами, восстановить нарушенный плодородный слой почвы земельного участка на глубину не менее 0,25 м; ввести земельные участки в сельскохозяйственный оборот и обеспечить их использование в соответствии с целевым назначением земель и разрешенным видом использования.

07.10.2021 истец совместно с Северо-Западным Межрегиональным управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (Россельхознадзор) участвовал в повторной проверке использования земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 47:07:0157001:1682, 47:07:0157001:1683, 47:07:0157001:1684, 47:07:0157001:1685.

По результатам проверки контролирующим органом повторно установлены и зафиксированы аналогичные нарушения.

В отношении истца, как собственника земельных участков, 15.10.2021 составлен протокол об административном правонарушении № ОЗН-01/21-446 за совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 25 статьи 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Ссылаясь на то, что ответчик пользуется имуществом с нарушениями условий договора и назначения имущества, что в соответствии с пунктом 8.2.1 договора аренды от 21.12.2020 № 03/12 является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, истец направил ответчику претензию № 105/21 от 14.10.2021, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и назначением имущества.

В силу требований статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик представил проект рекультивации, подготовленный на основании договора от 15.02.2021, который предусматривает поэтапное восстановление земельного участка, а также сведения о начале реализации указанного проекта.

Согласно указанному проекту рекультивация спорных земельных участков должна обеспечивать восстановление земель до состояния, пригодного для их использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

При этом рекультивация спорных участков производится поэтапно, исходя из степени нарушения земель и согласно определенному графику.

Так, рекультивация включает в себя два этапа: технический и биологический (пункт 2.2 проекта). Пункт 3.4 проекта содержит информацию о сроках проведения каждого этапа рекультивационных работ.

Окончание технического этапа рекультивации запланировано не ранее апреля – мая 2022 года. Мероприятия биологической части рекультивации предусматривают окончание не ранее 2026 года. Таким образом, с учетом существенной площади предоставленных по договору аренды земельных участков, а также климатических особенностей, их полное освоение возможно исключительно в долгосрочной перспективе (не менее 5 лет).

Таким образом, даже с учетом того факта, что спорные участки находились в аренде у ответчика начиная с января 2020 года (первоначальный договор от 20.01.2020 № 01/02), полное восстановление земельных участков согласно проекту произойдет не ранее 2026 года.

Судом установлено, что ответчик приступил к работам по исполнению проекта рекультивации еще до изготовления данного проекта, в период действия прошлого договора аренды № 01/02, в связи с этим стало возможным использовать по назначению земельный участок с кадастровым номером 47:07:0157001:1682 в части, а именно сенокошение и вспашку (данный факт зафиксирован в постановлении Россельхознадзора от 30.12.2020 № ОЗН-01/20-572-575.

Об исполнении ответчиком проекта рекультивации свидетельствуют договоры по утилизации, вывоза отходов (договор заключен с организацией, имеющей все необходимые разрешения и лицензии на сбор, сортировку и утилизацию бытовых отходов), скашивание травостоя и т.п.

В южной части земельного участка с кадастровым номером 47:07:0157001:1682 ответчиком возведено два ангара (сельскохозяйственная база), которые используются для складирования основных средств производства, сельскохозяйственной техники, семян растений, сена и т.п, что также зафиксировано в постановлении № ОЗН-01/21-21-23 Россельхознадзора от 29.01.2021.

Следует также учесть, что акт Россельхознадзора от 30.11.2020 № ОЗН-01-20/136, составлен раньше даты заключения сторонами спорного договора аренды, т.е. ранее 21.12.2020. Акт Россельхознадзора от 15.10.2021 № ОЗН-01-21/98 составлен без вызова ответчика.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 615, пункту 1 статьи 619 ГК РФ в случае использования арендатором имущества не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Исходя из пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ основания расторжения договора, помимо предусмотренных этим Кодексом, могут быть также установлены договором.

Пунктом 8.2.1 договора аренды от 21.12.2020 № 03/12 предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора в судебном порядке, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Оставляя решение суда без изменения, апелляционный суд учитывает, что ответчик предпринимает действия, направленные на восстановление земельных участков.

Договор аренды земельных участков заключен на длительный срок и его расторжение, влекущее прекращение правоотношений, с учетом вышеизложенного, является крайней мерой, несоразмерной балансу интересов сторон.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.06.2022 по делу № А56-5020/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва