Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-24085/2014 ) ООО "СПб Электросервис" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2014 по делу № А56-21540/2014 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Региональной общественной организации "Санкт-Петербургский клуб любителей русской словесности "Ода"

к ООО "СПб Электросервис"

3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом

о признании недействительным договора и обязании освободить помещение,

установил:

Региональная общественная организация «Санкт-Петербургский клуб любителей русской словесности «Ода» (далее – Организация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «СПб Электросервис» (далее – Общество) о признании договора от 14.01.2013 № 6 недействительным и применении последствий недействительности договора в виде обязания Общества освободить помещение, расположенное по адресу: <...>, литера А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом (далее – Комитет).

До принятия решения Организация уточнила исковые требования и просила применить последствия недействительности договора от 14.01.2013 № 6 в виде обязания ответчика освободить помещение по адресу: <...>, литера А.

Решением от 22.08.2014г. договор от 14.01.2013г. № 6 признан незаключенным; Общество обязано освободить помещение 4Н (ч.п. 4,8-10) общей площадью 96,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литера А.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, суд при разрешении спора вышел за пределы исковых требований, признав договор от 14.01.2013г. № 6 незаключенным, и не вынес решения по требованию о признании договора недействительным.

Определением от 15.01.2015г. апелляционный суд применительно к разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 27 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", установил безусловные основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции в части нерассмотрения требования о признании договора № 6 от 14.01.2013г. недействительным.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание направил. В судебном заседании представитель Организации иск в части признания договора недействительным поддержал, представитель Общества возражал против удовлетворения иска в данной части, поддержав доводы жалобы.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал иск в части признания договора недействительными подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Комиетом и Организацией заключен договор аренды от 29.12.2012 № 05-А-006020 нежилого помещения площадью 96,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новоовсянниковская <...>, литера А.Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2013.

14.01.2013 между Организацией и Обществом заключен договор от 14.01.2013 управления, ремонта и обслуживания указанного помещения.

Согласно пункту 2.1 договора от 14.01.2013 Общество берет во временное пользование часть нежилого помещения 4-Н: ч.п. 8-10, общей площадью 79,4 кв.м, кадастровый номер 8042:0:5:10 согласно выкопировки из поэтажного плана для использования под нежилые цели (офис) в целях обеспечения надлежащего управления и обслуживания нежилого помещения. Пунктом 1.3 установлен срок договора - 3 года.

Организация, считая договор от 14.01.2013 недействительной сделкой, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Исходя из положений статей 609, 651 ГК РФ сделки с объектами недвижимости, в том числе договор аренды сроком действия более одного года подлежат государственной регистрации и при отсутствии таковой являются незаключенными.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 внесены изменения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды», скорректировавшие позицию арбитражных судов по вопросу признания незаключенными договоров аренды.

Так, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 в редакции постановления № 13 (далее - Постановление № 73), указано, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствии с пунктом 2.2.12 договора аренды от 29.12.2012 № 05-А-006020 Организация обязалась не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный (складочный) капитал организаций и др.) без письменного разрешения арендодателя, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц.

Согласие собственника (Комитета) на заключение договора от 14.01.2013г. сторонами не получено.

Указанная сделка заключена без согласия собственника имущества, то есть с нарушение положений действующего законодательства, в связи с чем договор от 14.01.2013г. является недействительным.

Поскольку договор является недействительным, ответчик правоустанавливающих документов на пользование помещением не представил, факт нахождения ответчика в спорном помещении подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, то требование Организации об обязании освободить помещение правомерное удовлетворено судом первой инстанции.

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

Иск в части выселения общества из занимаемых нежилых помещений подлежит удовлетворению на основании названной нормы в виде применения последствий недействительности сделки, что соответствует предмету исковых требований.

Применение судом ст. 301 ГК РФ не привело к принятию неправильного решения по существу заявленных требований.

Доводы жалобы о действительности условий договора № 6 от 14.01.2013г. касающихся ремонта, управления и обслуживания помещения № 4-Н ввиду непротиворечия их действующему законодательству отклонены апелляционным судом. Подателем жалобы не оспаривается, что договор № 6 от 14.01.2013г., приложения № 2 и № 3 к договору подписаны со стороны Организации ФИО4, полномочия которого ограничены доверенностью от 31.10.2012г. (л.д. 57). Согласно доверенности ФИО4 обладал правомочиями заключать от имени общественной организации лишь сделки, связанные с арендой имущества организации, и на условиях, согласованных с исполнительным органом.

По правилам ст. 183 Гражданского кодекса РФ сделка в указанной части может считаться действительной и заключенной от имени Организации только в случае последующего прямого одобрения сделки Организацией.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства необходимого последующего прямого одобрения. Письмо Организации от 31.12.2012г. (л.д. 91) таким доказательством не является, так как не обладает необходимыми признаками (предшествует заключению договора № 6 от 14.01.2013г., выражает только намерение на заключение договора в будущем). Таким образом, сделка в части условий договора, касающиеся управления, ремонта и обслуживания арендованного Организацией помещения, ввиду недоказанности последующего её одобрения Организацией не создаёт для Организации гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.08.2014г. по делу № А56-21540/2014 в части признания договора № 6 от 14.01.2013г. незаключенным отменить.

Признать недействительным договор № 6 от 14.01.2013г.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова