Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-2408/2021 ) ДНП "Белоречье" и ООО «Август» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2020 по делу № А56-19606/2020 (судья Бугорская Н.А.), принятое по иску ДНП "Белоречье", ООО "Август" к Администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области о признании, 3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области,

установил:

дачное некоммерческое партнерство «Белоречье» (далее – Партнерство, ДНП "Белоречье") и общество с ограниченной ответственностью «Август» (далее – Общество) обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области (далее – Администрация, ответчик) с требованиями:

1. Признать недействительными торги от 22.06.2016 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для дачного строительства площадью 46 900 кв.м по адресу: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Раздольевское сельское поселение, вблизи дер. Бережок, кадастровый номер 47:03:1105002:31;

2. Признать недействительным договор аренды земельного участка от 11.07.2016 № 7/2016-а, заключенный между Обществом и Администрацией;

3. Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка от 11.07.2016 № 7/2016, в виде обязания Партнерства возвратить Администрации земельный участок для дачного строительства площадью 46 900 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Раздольевское сельское поселение, вблизи дер. Бережок, кадастровый номер 47:03:1105002:31;

взыскания с Администрации в пользу Партнерства неосновательного обогащения в виде арендных платежей с 23.05.2017 по 22.10.2019 в размере 1 277 399,83 руб.; взыскания с Администрации в пользу Партнерства процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 102 436,94 руб.;

взыскания с Администрации в пользу Партнерства убытков в виде реального ущерба в размере 161 000 руб.;

взыскания с Администрации в пользу Общества неосновательного обогащения в виде арендных платежей с 06.09.2016 по 27.07.2017 в размере 8 255 200,92 руб.;

взыскания с Администрации в пользу Общества процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 249 912 руб.;

взыскания с Администрации в пользу Общества убытков в размере 35 000 руб.

4. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области погасить регистрационную запись от 12.10.2016 № 47-47/025-47/025/003/2016-5781/1 о регистрации договора от 11.07.2016 № 7/2016-а в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области погасить регистрационную запись от 17.02.2017 № 47:03:1405002:31-47/025/2017-1 о государственной регистрации переуступки договора б/н от 06.02.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом сделок с ним;

6. Взыскать с Администрации в пользу Партнерства и Общества пропорционально расходы по уплате государственной пошлины в размере 107 405,00 руб.

Определением от 22.04.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу).

Решением от 11.12.2020 в иске отказано.

Не согласившись с решением, ДНП "Белоречье" и ООО «Август» обратились с апелляционной жалобой об его отмене. В обоснование жалобы истцы указали, что нарушения, допущенные Администрацией при проведении торгов, связаны с неправильным указанием идентифицирующего признака предмета договора аренды – категории земель, к которой отнесен земельный участок.

Кроме того, истцы не согласились с выводом суда о встречном пользовании земельном участком, поскольку полагают, что при наличии допущенной Администрацией ошибки в указании категории земли, пользование участком по его назначению не представляется возможным.

Также, по мнению истцов, совокупность условий, необходимых для взыскания убытков, подтверждена материалами дела, в связи с чем оснований для отказа во взыскании не имеется.

В судебном заседании представитель истцов доводы жалобы поддержала. Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 22.06.2016 состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для дачного строительства, организатором которого выступала Администрация.

Объектом торгов являлся земельный участок площадью 46900 кв.м, кадастровый номер 47:03:1105002:31, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Раздольевское сельское поселение, вблизи дер. Бережок.

Порядок и условия проведения торгов определены в извещении Администрации, опубликованном 19.05.2016 на сайте torgi.gov.ru.

В связи с участием в аукционе менее двух участников, аукцион признан несостоявшимися, а договор аренды земельного участка №7/2016-а заключен 11.07.2016 с единственным участником аукциона – ООО «Август».

В материалы дела представлен договор аренды от 11.07.2016 №7/2016-а, заключенный между Администрацией и ООО «Август» на основании постановления Администрации от 16.05.2016 № 1395 (далее – договор).

По условиям договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 46900 кв.м, имеющий адресные ориентиры: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Раздольевское сельское поселение, вблизи дер. Бережок (далее - участок). Кадастровый номер Участка: 47:03:1105002:31. Категория земель участка - земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование - для дачного строительства (п. 1.1.).

Арендодатель подтверждает, что на момент заключения договора передаваемый участок не обременен правами третьих лиц.

Участок частично расположен в пределах водоохранной зоны (20275 кв.м) и частично в пределах прибрежной защитной полосы (20275 кв.м) р. Белая (1.2.).

Сведения об участке, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования участка в соответствии с целями, указанными в договоре (1.3.).

Участок передан ООО «Август» по акту приема-передачи от 19.09.2016. Договор зарегистрирован в установленном порядке 12.10.2016.

06.02.2017 между ООО «Август» и ДНП «Белоречье» заключен договор о переуступке права аренды земельного участка, по условиям которого права арендатора по договору безвозмездно переуступаются ДНП «Белоречье».

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 17.04.2019 обременение участка арендой с 11.07.2016 на 5 лет зарегистрировано в пользу ДНП «Белоречье».

В силу положений п. 3.2.12 договора арендатор участка обязан обеспечить подготовку в отношении земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Как указывают истцы, арендатором в целях реализации проекта планировки образования земельных участков и межевания территории проведены кадастровые работы в отношении участка, в результате которых выявлено, что в соответствии с актом выбора участка, зарегистрированном в отделе по архитектуре администрации МО Приозерский муниципальный район ЛО №2/2-2 от 10.04.2009, арендуемый участок образован из земель населенного пункта д. Бережок Раздольевского сельского поселения Приозерского района Ленинградской области и находится на землях с категорией «земли населенных пунктов». Также было выявлено, что граница данного земельного участка имеет в нескольких местах пересечение с границей населенного пункта (дер. Бережок).

В тоже время в постановлении, выданном Администрацией «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Раздольевское сельское поселение, дер. Бережок» № 2769 от 04.10.2013, извещении о проведении торгов, договоре указано, что участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения». В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 14.05.2014 участок отнесен к категории земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно выписке из Правил землепользования и застройки от 17.04.2017 №454 участок находится в зоне СХ-1 (зона для ведения садоводства и дачного хозяйства), которая предназначена для размещения садовых и дачных участков с правом возведения жилого строения используемых населением в целях отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур.

Согласно выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 23.03.2020 № п-347 земельный участок с КН 47:03:1105002:31 относится к двум территориальным зонам: зона для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-1) и зона сельскохозяйственных угодий (СХ-4).

Данный земельный участок расположен в границах зон с особым режимом использования: водоохранная зона Н-5, прибрежная защитная полоса Н-6, береговая полоса Н-7, приаэродромная территория Н-14.

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.04.2019 указано, что данный земельный участок имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «для дачного строительства».

Постановлением №2943 от 03.09.2018 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенной по адресу: Ленинградская область, Приозерский муниципальный район, Раздольевское сельское поселение, вблизи дер. Бережок, и отнесении земельного участка к категории земель – земли населенных пунктов» Администрация отнесла участок к категории земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - для дачного строительства, территориальная зона - зона для ведения садоводства и дачного хозяйства (СХ-1).

12.02.2019 Администрацией принято постановление № 366 «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области от 04.10.2013 №2769 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, расположенного по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Раздольевское сельское поселение, вблизи д. Бережок», согласно которому Администрация изменила категорию участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», а Постановление Администрации от 03.09.2018 № 2943 признала утратившим силу.

По мнению истцов, на основании изложенного Администрации надлежало уведомить регистрирующий орган об изменении категории земель с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», чего до настоящего времени не сделано.

Как указывают истцы, 15.05.2019 ДНП «Белоречье» получено уведомление Управления Росреестра по Ленинградской области № 47/19-42706 о приостановлении осуществления кадастрового учета, из содержания которого истцам стало известно о невозможности изменить категорию земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов», в связи с тем, что орган, принявший решение об утверждении генерального плана от 10.12.2012 №124, не внес в сведения кадастрового учета информацию о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенного пункта.

Судом установлено, что в обоснование приостановления кадастрового учета в уведомлении Управления Росреестра по Ленинградской области № 47/19-42706 регистрирующий орган сослался на то, что в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон №172-ФЗ) установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов. Частью 3 статьей 8 Закона №172-ФЗ предусмотрено, что орган принявший акт о переводе (в том числе утвердивший генеральный план) обязан направить в орган кадастрового учета сведения о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенного пункта или исключенных из границ населенного пункта, для внесения соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

Статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона № 218-ФЗ) установлена обязанность органа местного самоуправления направлять в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия в случае принятия решения об установлении или изменении границ населенного пункта (утверждении генерального плана) необходимые документы для внесения сведений в ЕГРН.

По мнению истцов, невозможность обеспечить подготовку в отношении участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории вызвана допущенными со стороны ответчика нарушениями Земельного кодекса Российской Федерации, Закона № 218-ФЗ и Закона №172-ФЗ, которыми установлен алгоритм внесения в сведения кадастрового учета информации о кадастровых номерах земельных участков, включенных в границы населенного пункта.

20.08.2019 Управлением Росреестра по Ленинградской области принято решение № 47/19-72345 об отказе в учете изменений объекта недвижимости, в обоснование которого регистрирующий орган сослался на пункт 27 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ и указал, что границы участка пересекают границы населенного пункта.

На основании изложенного истцы полагают, что отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество ввиду несоответствия сведений, содержащихся в кадастре, являлся последствием нарушений земельного законодательства, допущенных ответчиком, которым доказательства, подтверждающие факт обращения в Управление Росреестра, не представлены.

Ссылаясь на то, что Администрацией в нарушение требований законодательства в извещении о проведении торгов не был определен предмет торгов, размещенная организатором торгов информация о категории земель в отношении участка, являлась недостоверной, а ДНТ «Белоречье» не имеет возможности использовать участок в соответствии с его назначением, истцы обратились в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В рассматриваемом случае истец не ссылался на какие-либо нарушения, допущенные при проведении торгов и являющиеся в силу положений статьи 449 ГК РФ основанием для признания торгов и заключенного по их результатам договора недействительными.

По сути требования истцов сводятся к оспариванию бездействия Администрации, в результате которого Управление Росреестра по Санкт-Петербургу отказало в регистрации права в связи с несоответствием сведений, содержащихся в кадастре.

Как правильно указал суд в решении, споры, связанные с достоверностью указанной в ЕГРН категории участка, могут повлечь иные правовые последствия, но не являются основанием для признания торгов недействительными по смыслу положений статьи 449 ГК РФ.

Кроме того, требования истцов о признании торгов недействительными, применении последствий их недействительности заявлены истцами за пределами срока исковой давности. Торги на право заключения договора аренды проведены 22.06.2016, участок передан 19.09.2016, при этом с иском истцы обратились 04.03.2020.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Также апелляционный суд согласен с выводом суда о наличии встречного пользования земельным участком, что истцами не опровергнуто. Доказательств возврата ответчику участка и/или обращений истцов к ответчику в порядке ст. 612 ГК РФ, материалы дела не содержат.

Из материалов дела следует, что ДНП «Белоречье» направляло в адрес Администрации несколько обращений (вх. №№ 14522 от 30.07.2019, 01-06-5193/2019 от 05.09.2019, 1715 от 09.10.2019, 01-06-7687/2019 от 20.12.2019, 2215 от 24.12.2019) с просьбой привести границы Участка в соответствие путем исправления реестровой ошибки в местоположении его границ и внести исправления в сведения о категории и адресе земельного участка путем исправления технической ошибки, приостановив выплату арендных платежей.

Письмом от 09.10.2019 Администрация сообщила, что ООО «Стандарт» проводит кадастровые работы по исправлению реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с КН 47:03:1105002:31 с учетом установленной границы населенного пункта д. Бережок и двадцати метровой зоны (береговой полосы) реки Белая. В настоящее время, после подписания акта согласования местоположения границ участка арендатором, межевой план будет сдан для проведения государственного учета изменений. При внесении изменений в генеральный план МО Раздольевское сельское поселение земельный участок с КН 47:03:1105002:31 будет исключен из земель населенного пункта д. Бережок и переведен в земли сельскохозяйственного назначения.

Письмом исх. N 01-08-4020/2019 от 11.11.2019 ответчик сообщил ДНП «Белоречье», что для пересмотра и изменения границ объекта необходимо внести изменения в Генеральный план Раздольевского сельского поселения. Мероприятия по внесению изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования Раздольевское сельское поселение запланированы на 2020-2022 годы.

Учитывая изложенное, истцы считают, что Администрация уклонилась от обязанности устранить недостатки переданного в аренду имущества.

В тоже время в связи с освоением земельного участка истцы понесли убытки в виде оплаты государственных пошлин за регистрацию договора аренды, расходов по оплате землеустроительных и кадастровых работ в размере 196 000 руб.

В указанной части суд пришел к правильному выводу, что заявленные требования о взыскании убытков являются преждевременными, поскольку обстоятельства нарушения Администрацией условий договора в части передачи участка, соответствующего целевому назначению и условиям договора, не являются предметом настоящего спора.

При этом суд исходил из того, что на данный момент не имеется оснований полагать, что понесенные истцами расходы не имели встречного предоставления со стороны Администрации, то есть являются прямыми убытками арендаторов, которые впоследствии не будут им компенсированы за счет целевого использования участка.

По тем же основаниям требование о взыскании внесенной арендной платы в период до проведения Администрацией мероприятий по внесению изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки муниципального образования Раздольевское сельское поселение выходит за рамки предмета спора.

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

Доводы истцов, приведенные в исковом заявлении, тщательно исследованы судом и подробно изложены в решении.

Поскольку в результате неправильной оценки правовой квалификации спорных правоотношений истцами избран способ защиты не соответствующий характеру нарушенных прав, суд правомерно сделал вывод об отказе в иске.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.12.2020 по делу № А56-19606/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина

И.А. Тимухина