Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-25277/2022, 13АП-26820/2022) акционерного общества «Тандер» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.06.2022 по делу № А26-211/2021, принятое по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП: <***>)

ответчик: акционерное общество «Тандер» (адрес: Россия, 350002, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: <***>)

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «Элемент плюс» (адрес: Россия, 185002, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

о взыскании денежных средств,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к акционерному обществу «Тандер» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 264 539 руб. стоимости восстановительных работ в нежилом помещении № 60 общей площадью 396,7 кв. м с кадастровым номером 10:13:0060116:417, расположенном на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, Медвежьегорский район, пгт. Пиндуши, Повенецкая ул., <...> 752 руб. 81 коп. стоимости потребленной электроэнергии за период с 20.11.2019 по 31.01.2021, 36 246 руб. стоимости оплаченных работ по увеличению мощности энергопринимающих устройств.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Элемент плюс».

Определением от 28.05.2021 по делу назначены судебные оценочные экспертизы, проведение которых поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Нордгеострой» ФИО4 и независимому оценщику ФИО5 Заключения экспертов представлены в материалы дела.

Впоследствии истцом было заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Определением от 28.03.2022, удовлетворив ходатайство истца, суд назначил дополнительную судебною оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Нордгеострой» ФИО4 На разрешение эксперта, ФИО4, поставлен вопрос: - Какова рыночная стоимость восстановительных работ в нежилом помещении № 60 общей площадью 396,7 кв. м с кадастровым номером 10:13:0060116:417, расположенном на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, Медвежьегорский район, пгт. Пиндуши, Повенецкая ул., д. 9, определенных в заключении эксперта № 55-15-06/21 по состоянию на второй квартал 2022 года?

Заключение эксперта представлено в материалы дела.

Решением от 30.06.2022 с Общества в пользу предпринимателя взыскано 2 431 933 руб. стоимости восстановительных работ, 16 752 руб. 81 коп. стоимости потребленной электроэнергии за период с 20.11.2019 по 31.01.2021, 36 246 руб. стоимости оплаченных работ по увеличению мощности энергопринимающих устройств, судебных расходов в размере 11 913 руб. 60 коп.; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в размере 9 933 руб.; с Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение дела в размере 29 655 руб.

Не согласившись с указанным решением, истец и ответчик подали апелляционные жалобы.

Истец просит решение отменить в части отказа во взыскании убытков в размере 832 606 руб., считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права; ссылается на то, что необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема, стоимости работ, места их выполнения, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям; отмечает, что на выполненную цементную стяжку не было уложено какое-либо финишное напольное покрытие, что не позволяет отнести данный результат работ к улучшениям, поскольку истец полностью утратил возможность пользоваться помещением; также считает, что результаты электромонтажных работ, которые суд признал улучшениями нежилого помещения истца, к таковым отнесены быть не могут, поскольку не завершены, по существу, представляют собой набор материалов и не имеют потребительской ценности для предпринимателя

Ответчик просит решение отменить в части взыскания 2 431933 руб. стоимости восстановительных работ, принять по делу новый судебный акт с учетом полной стоимости неотделимых улучшений, произведенных ответчиком, считая решение в этой части незаконным, принятым с нарушением норм материального права; указывает, что об отсутствии возможности эксплуатации объекта, в связи с его ненадлежащим техническим состоянием, истцу неоднократно сообщалось ответчиком, как в устной, так и в письменной форме; ссылается на пункт 3.5 договора, согласно которому арендатор вправе произвести в объекте ремонтные работы; указывает, что возможность установления недостатков во время осмотра имущества, на чем настаивает предприниматель, как на обстоятельстве, которое исключает ответственность арендодателя, не подтверждена доказательствами, имеющимися в материалах дела; ссылается на то, что акт приема-передачи помещения был составлен формально, так как истец знал, что передаваемое в аренду нежилое помещение невозможно эксплуатировать без проведения в нем капитального ремонта, считает, что сумма убытков истца подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведенных в спорном помещении и рассчитана как рыночная стоимость восстановительных работ для приведения помещения в первоначальное состояние за минусом стоимости неотделимых улучшений: 2 826 359 – 1651 500 =1 174 859 руб.; просит обратить внимание на то, что ответственность ответчика в данном случае должна быть существенно уменьшена, исходя из степени вины.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) 20.09.2019 заключен договор N ПтрФ/58810/19 (далее - договор) аренды нежилого помещения № 60 общей площадью 396,7 кв. м с кадастровым номером 10:13:0060116:417, расположенного на первом этаже здания по адресу: Республика Карелия, Медвежьегорский район, пгт. Пиндуши, Повенецкая ул., д. 9.

По акту приема-передачи от 20.11.2019 указанное помещение передано арендатору.

Подписанный договор со стороны арендатора был передан в адрес арендодателя вместе с уведомлением об одностороннем внесудебном отказе от договора от 21.07.2020.

Письмом от 10.08.2020 арендодатель сообщил, что расценивает отказ от договора, как совершенный на основании пункта 6.5 договора, т.е. по волеизъявлению арендодателя и предложил подготовить помещение к возврату и заблаговременно уведомить о дате и времени приема-передачи. Поскольку действий по возврату помещения Общество не предприняло, письмом от 07.09.2020 предприниматель известила ответчика о том, что осуществление приемки помещения состоится 21.09.2020.

В ходе проведения осмотра помещения было установлено, что помещение имеет многочисленные дефекты и разрушения, в частности отсутствуют некоторые перегородки, двери, разрушено напольное покрытие, сняты подвесные потолки, нарушено освещение, демонтирована сантехника, инженерные системы (электрооборудование, пожарно-охранная сигнализация) и т.д. В результате проведенного осмотра установлено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

Для приведения помещения в первоначальное состояние и устранения всех повреждений требуется произвести комплекс работ.

Предпринимателем по факту произведенного осмотра был составлен акт приема-передачи помещения, в котором подробно произведено описание состояния имущества, а также дефектная ведомость. Направленный 24.10.2020 акт приема-передачи помещения в адрес арендатора, не возвращен.

12.10.2020 предпринимателем была направлена претензия с просьбой возместить убытки в размере 2 606 056 руб. 06 коп., отсутствие ее исполнения послужило основанием для обращения с иском в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1); под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности, предусмотренных законом.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено, если доказана совокупность следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей (совершение незаконных действий или бездействие), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, а также размер убытков.

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Истцом доказано, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер убытков.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из материалов дела, между сторонами был подписан договор аренды и согласованы его существенные условия. Данные обстоятельства следуют из пояснений, согласно которым арендатором проводились ремонтные работы, необходимые для осуществления торговой деятельности.

При этом судом доводы сторон о ненадлежащем состоянии подвального помещения не учтены, поскольку вопрос о возмещении стоимости восстановительного ремонта и компенсации неотделимых улучшений относится только к помещениям первого этажа, которые передавались в аренду.

Следовательно, арендодатель вправе был обратиться с иском о взыскании убытков связанных с возмещением восстановительного ремонта помещения.

Как видно из акта приема-передачи от 20.11.2019 спорное помещение передано арендатору. Как усматривается из пункта 2 акта, при детальном осмотре подвального помещения 28.11.2019 было выявлено повреждение, со стороны подвала, плит и перекрытия пола (повреждения появились вследствие пожара в 1992 году.

Таким образом, ответчику было известно о наличии повреждений на дату передачи помещения.

Однако ответчик начал производить работы по улучшению помещения для использования под предпринимательскую деятельность.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 1 - 3 статьи 623 ГК РФ).

В целях установления стоимости восстановительных работ судом были назначены экспертизы, которые в соответствии со статьей 68 АПК РФ признаны судом допустимым доказательством.

В соответствии с заключением эксперта ФИО4 рыночная стоимость восстановительных работ составляет 3 264 539 руб.

В тоже время ответчиком заявлено о том, что были произведены работы, которые являются неотделимыми улучшениями и он вправе рассчитывать на их возмещение.

В связи с этим суд пришел к верному выводу о возможности применить к правоотношениям связанным с арендой возможность компенсирования расходов, связанных с производством арендатором неотделимых улучшений, в случае такого заявления, вне зависимости от предъявления такого требования в рамках процессуального законодательства.

В соответствии с заключением эксперта ФИО5, которое также было принято судом в качестве допустимого доказательства, установлена рыночная стоимость неотделимых улучшений по состоянию на апрель 2021 года и составила 1 651 491 руб., в том числе: кладка из газобетонных блоков в сумме 57 128 руб., устройство выравнивающих стяжек - 701 220 руб., работы по облицовке стен металлопрофилем - 615 410 руб., электро-монтажные работы - 131 386 руб. и кровельные работы - 146 347 руб.

В обоснование согласования производства работ по неотделимым улучшениям ответчик ссылается на письма подписанные арендодателем от 27.09.2019, которым согласованы ремонт включаемый в себя следующие работы не являющиеся реконструкцией: демонтаж не несущих стен (перегородок в зоне тамбура); замена окон; частичная замена системы отопления; замена труб водоснабжения, канализации; замена сетей электроснабжения; замена системы вентиляции; монтаж системы охранно-пожарной системы; установка противопожарных дверей; облицовка стен металлопрофилем; установка металлических отбойников на пол и стены; облицовка стен в узких проходах, тамбуре, местах установки покупательских столов керамической плиткой на высоту 1,8 м; ремонт влажных помещений, а именно отделка керамической плиткой санитарного узла; устройство разгрузочной площадки с торца здания; установку рекламного оборудования на фасаде здания; устройство эвакуационного выхода на лицевом фасаде (т. 2, л.д. 122-123).

Письмом от 20.11.2019 согласован демонтаж части не несущей стены (пробитие дверного проема) и установка дверей (т. 2, л.д. 119-121).

Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования. Этим оно отличается от ремонта, который направлен на устранение повреждений в ходе эксплуатации, устранение естественного износа. Неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Учитывая изложенное и возможность использования неотделимых улучшений собственником суд пришел к обоснованному выводу о том, что таковыми являются устройство выравнивающих стяжек - 701 220 руб. и электро-монтажные работы 131 386 руб. (т. 3, л.д. 79 пункты 2 и 4 заключения Ким Е.Э).

Также суд правильно оценил, что данные работы были согласованы, поскольку в указанных выше письмах, подписанных арендодателем они поименованы, отсутствие объема судом верно расценено, как выполнение работ по всему помещению.

При этом суд правомерно признал, что иные неотделимые улучшения осуществлены в целях предпринимательской деятельности Общества. То есть ответчик, зная о наличии повреждений в помещении, продолжал производить работы для дальнейшей деятельности.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части расходов на восстановительный ремонт в размере 2 431 933 руб.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.06.2022 по делу № А26-211/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.К. Зайцева

Судьи

В.Б. Слобожанина

В.В. Черемошкина