Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-26042/2022 ) ИП Валиевой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2022 по делу № А56-119688/2021 , принятое по иску ИП Валиевой Ирины Викторовны к ИП Банькиной Ольге Владимировне, о взыскании и по встречному иску о взыскании,

установил:

ИП ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ИП ФИО3 о взыскании 130.645,16 руб. обеспечительного платежа по договору аренды от 18 октября 2021 года №2/18Н, 10.919,00 руб. государственной пошлины, расторжении договора.

Определением от 26.05.2022 суд принял к производству встречное исковое заявление, уточненное в порядке ст. 49 АПК РФ, о взыскании 896 130,14 руб. задолженности по арендной плате за период с декабря 2021 по апрель 2022; 24 421,06 руб. неустойки за просрочку платежей по договору; 7.500 руб. компенсации ущерба, причиненного помещению; о расторжении договора аренды от 18 октября 2021 года №2/18Н.

Решением от 20.07.2022 в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ИП ФИО2 обратилась с апелляционной жалобой о его отмене, указав на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов обстоятельствам дела.

В судебном заседании истец доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 18 октября 2021 между Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее – ответчик, арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее – истец, арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 2/18Н, по которому арендодатель предоставляет за плату, а арендатор получает во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: 188689, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, <...>, помещение 18-Н, общей площадью 79,6 (семьдесят девять целых шесть десятых) кв. м., кадастровый номер 47:07:1044001:8527, на основании акта приема-передачи б/н от 05.11.2021.

Срок аренды помещения устанавливается на 3 года с даты подписания сторонами договора аренды.

В соответствии с пунктом 1.2 договора помещение предоставлено арендатору для использования в целях размещения кафе ресторанного типа.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца за текущий месяц в размере 150000 рублей 00 копеек в месяц, НДС не облагается.

Стороны также договорились, что на период производства ремонтно-строительных работ арендатору предоставляется льготный период сроком 30 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения. В данный период арендная плата не начисляется и внесению не подлежит, при этом коммунальные услуги согласно п. 3.3 договора подлежат начисление и оплате.

В соответствии с п. 3.4 обеспечительный платеж в размере 150 000 рублей вносится арендатором не позднее 5 рабочих дней с момента подписания договора.

Обеспечительный платеж является гарантией выполнения арендатором своих обязательств по договору, в том числе и по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, по своевременному возврату помещения при расторжении договора, по возмещению пени, убытков, штрафных санкций, неустоек.

Пунктом 3.8 договора установлено, что в случае уменьшения обеспечительного платежа в результате удовлетворения арендодателем своих денежных требований, арендатор обязан в течение 10 рабочих дней произвести пополнение суммы обеспечительного платежа.

Согласно п. 2.2.17 договора арендатор 29.11.2021 направил арендодателю на согласование проект ремонта помещения для приведения его в соответствии с фирменным стилем.

При проведении предпроектного обследования помещения арендатором было обнаружено отверстие в несущей колонне дома. Истец полагает, что работы по восстановлению несущей колонны дома, относятся к работам капитального характера, который в силу пункта 2.1.6 договора должен осуществляться арендодателем.

Поскольку льготный период по арендной плате истек 03.12.2021, арендатор попросил арендодателя продлить льготный период сроком на 1 (один) календарный месяц, на что получил отказ.

В связи с недостижением соглашения относительно ремонта помещения, а также невозможностью использовать помещение по целевому назначению, арендатор уведомил арендодателя об экономической нецелесообразности заключенного сторонами договора аренды и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон (с приложением проекта соглашения о расторжении договор и актом приемки-передачи помещения, уведомление о вручении письма от 09.12.2021 года).

В ответ на указанное уведомление ответчик предъявил к оплате счет за аренду помещения за период 06.12.2021 -31.12.2021.

09.12.2021 арендодатель направил арендатору предложение расторгнуть договор с 21.12.2021 и оплатить задолженность по арендным платежам.

В связи с тем, что ИП ФИО2 от оплаты счетов отказалась, в соответствии с п. 3.4 и п. 3.8 договора ИП ФИО3 зачтен обеспечительный платеж (150 000 руб.) в счет погашения задолженности.

Путем зачета погашены следующие платежи:

- остаток, после частичной оплаты ответчиком, арендной платы за период с 06 по 31 декабря 2021 года на сумму 125 806,46 руб. (счет № 25 от 06.12.2021);

- остаток, после частичной оплаты ответчиком, ЖКУ за декабрь на сумму 4703,30 руб. (счет № 1 от 01.01.2022 ЖКУ на сумму 6627,37);

- ЖКУ за январь на сумму 3833,84 руб. (счет № 4 от 16.02.2022).

- ЖКУ за февраль на сумму 5203,50 руб. (счет № 6 от 13.03.2022).

- ЖКУ за март на сумму 6583,04 руб. (счет № 8 от 02.04.2022).

- часть арендной платы за январь на сумму 3869,86 (счет № 1 от 01.01.2022).

Истец, полагая, что отверстие в колонне не позволило арендатору осуществить ремонт и использовать помещение по назначению, просит расторгнуть договор и взыскать обеспечительный платеж.

Ответчик, полагая, что со стороны арендодателя не имеется нарушений, во встречном иске просит взыскать 896130,14 руб. задолженности по арендной плате за период с декабря 2021 по апрель 2022; 24 421,06 неустойки за просрочку платежей по договору; 7 500 руб. компенсации ущерба, причиненного помещению; расторгнуть договор аренды от 18 октября 2021 года №2/18Н.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статьям 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи нежилого помещения в аренду подтверждается материалами дела.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ИП ФИО2 не представила, требование о взыскании долга документально не оспорено.

Доводы о неиспользовании помещения отклонены, поскольку само по себе неиспользование помещения, переданного в аренду, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы. Доказательств возврата помещения в спорный период, наличия объективной невозможности использовать арендуемые помещения по целевому назначению, ИП ФИО2 не представила. Кроме того акт приема-передачи помещения не содержит указаний на какие-либо недостатки помещения.

При таких обстоятельствах требование ответчика о взыскании долга обосновано и подлежит удовлетворению.

Исполнение обязательств может обеспечиваться способами, предусмотренными частью 1 статьи 329 ГК РФ, включая неустойку.

Начисление пеней предусмотрено п. 5.2 договора и соответствует ст. 330 ГК РФ. Расчет проверен и признан правильным.

По результатам обследования нежилого помещения арендодателем обнаружены дефекты, которые отсутствовали на момент сдачи помещения в аренду, что подтверждается актом приема-передачи б/н от 05.11.2021.

В обоснование размера ущерба ответчик представила заключение специалиста №01-16-02-2022 от 16.02.2022.

Таким образом, в соответствии с п. 5.11 договора арендатор обязан компенсировать ущерб арендодателю в общем размере 7.500 руб.

Требование о расторжении договора заявлено обеими сторонами и правомерно удовлетворено судом.

Требование, изложенное в просительной части апелляционной жалобы, о расторжении договора с 09.12.2021, не основано на нормах материального права и противоречит нормам процессуального права.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2022 по делу № А56-119688/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.М. Кротов

А.Ю. Сереброва