Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-26121/2019, 13АП-26123/2019 ) ООО "Баня №1",Петрозаводского муниципального унитарного предприятия банно-прачечных услуг на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2019 по делу № А26-7804/2017 (судья Ильющенко О.В.), принятое

по иску ООО "Баня №1"

к Петрозаводскому муниципальному унитарному предприятию банно-прачечных услуг

3-е лицо: Администрация Петрозаводского городского округа

об урегулировании разногласий,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Баня №1» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Петрозаводскому унитарному предприятию банно-прачечных услуг (далее - Предприятие) о принятии пунктов 3.1, 3.2, 3.3, 5.4, 6.3, 6.4 договора, приложения №2, № 3 к договору купли-продажи №1 нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, в редакции истца, пункт 5.2 договора - исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, незаявляюших самостоятельных требвоаний относительно предмета спора, привлечены Администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация), ФИО4.

Решением от 13.07.2019 суд урегулировал разногласия сторон, возникшие при заключении договора купли-продажи № 1, приняв спорные пункты договора в следующей редакции

- пункт 3.1.: «Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 22269000 рублей»;

- пункт 3.2.: «На сумму 22 269 000 рублей Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 5 (пять) лет в соответствии с графиком (Приложение № 3)»;

- в пункте 3.3 слова «... сроком на 60 месяцев...» заменить словами «... сроком на 5 (пять) лет...»;

- пункт 5.2. - исключить;

- пункт 5.4.: «Продавец в случае нарушения Покупателем пункта 5.3. договора вправе отказаться от исполнения договора, направив Покупателю в течение 3 (трёх) дней с момента допустимой просрочки письменное уведомление, с даты направления которого Договор считается расторгнутым, все обязательства Сторон по Договору прекращаются, за исключением случая, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта»;
- пункт 6.3.: «На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды № 7 от 29.06.2007 года с момента подписания настоящего договора купли-продажи обеими сторонами»;
- пункт 6.4.: «Споры, возникающие между сторонами в ходе исполнения настоящего Договора, рассматриваются в Арбитражном суде Республики Карелия»;
- приложение № 2 к договору:

«Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи.
1. Дата принятия решения о согласовании заключения сделки по продаже Объекта -10.02.2017.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта составляет 10 %.

3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 22269000 рублей.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 10 % : 3 = 3,33 %. Месячная процентная ставка (ПС) = 3,33 % : 12 = 0,2775 %.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х (ПС / 1-1(1+ПС)Л-пп) ОСЗ - остаток ссудной задолженности.

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности.»

- приложение № 3 к договору:

«График ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи.

Покупатель производит оплату ежемесячно до 25 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 5 лет (60 месяцев).

№ платежа	Срок платежа	Основной долг, руб.	Начисленные проценты, руб.	Сумма платежа, руб.	Остаток основного долга, руб.
					22 269 000 руб.
1	Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 10 дней со дня гос. регистрации настоящего договора купли-продажи	341 880,73	61 239,75	403 120,48	21 927 119,27
2	2-ой платеж	342 820,91	60 299,58	403 120,48	21 584 298,36
3	3-ий платеж	343 763,66	59 356,82	403 120,48	21 240 534,70
4	4-ый платеж	344 709,01	58 411,47	403 120,48	20 895 825,69
5	5-ый платеж	345 656,96	57 463,52	403 120,48	20 550 168,73
6	6-ой платеж	346 607,52	56 512,96	403 120,48	20 203 561,21
7	7-ой платеж	347 560,69	55 559,79	403 120,48	19 856 000,52
8	8-ой платеж	348 516,48	54 604,00	403 120,48	19 507 484,04
9	9-ый платеж	349 474,90	53 645,58	403 120,48	19 158 009,14
10	10-ый платеж	350 435,96	52 684,53	403 120,48	18 807 573,18
11	11-ый платеж	351 399,66	51 720,83	403 120,48	18 456 173,52
12	12-ый платеж	352 366,01	50754,48	403 120,48	18 103 807,51
13	13-ый платеж	353 335,01	49 785,47	403 120,48	17 750 472,50
14	14-ый платеж	354 306,68	48 813,80	403 120,48	17 396 165,82
15	15-ый платеж	355 281,03	47 839,46	403 120,48	17 040 884,79
16	16-ый платеж	356 258,05	46 862,43	403 120,48	16 684 626,74
17	17-ый платеж	357 237,76	45 882,72	403 120,48	16 327 388,98
18	18-ый платеж	358 220,16	44 900,32	403 120,48	15 969 168,82
19	19-ый платеж	359 205,27	43 915,21	403 120,48	15 609 963,55
20	20-ый платеж	360 193,08	42 927,40	403 120,48	15 249 770,47
21	21-ый платеж	361 183,61	41 936,87	403 120,48	14 888 586,86
22	22-ой платеж	362 176,87	40 943,61	403 120,48	14 526 409,99
23	23-ий платеж	363 172,86	39 947,63	403 120,48	14 163 237,13
24	24-ый платеж	364 171,58	38 948,90	403 120,48	13 799 065,55
25	25-ый платеж	365 173,05	37 947,43	403 120,48	13 433 892,50
26	26-ой платеж	366 177,28	36 943,20	403 120,48	13 067 715,22
27	27-ой платеж	367 184,27	35 936,22	403 120,48	12 700 530,95
28	28-ой платеж	368 194,02	34 926,46	403 120,48	12 332 336,93
29	29-ый платеж	369 206,56	33 913,93	403 120,48	11 963 130,37
30	30-ый платеж	370 221,87	32 898,61	403 120,48	11 592 908,50
31	31-ый платеж	371 239,98	31 880,50	403 120,48	11 221 668,52
32	32-ой платеж	372 260,89	30 859,59	403 120,48	10 849 407,63
33	33-ий платеж	373 284,61	29 835,87	403 120,48	10 476 123,02
34	34-ый платеж	374 311,15	28 809,34	403 120,48	10 101 811,87
35	35-ый платеж	375 340,50	27 779,98	403 120,48	9 726 471,37
36	36-ой платеж	376 372,69	26 747,80	403 120,48	9 350 098,68
37	37-ой платеж	377 407,71	25 712,77	403 120,48	8 972 690,97
38	38-ой платеж	378 455,58	24 674,90	403 120,48	8 594 245,39
39	39-ый платеж	379 486,31	23 634,17	403 120,48	8 214 759,08
40	40-ой платеж	380 529,90	22 590,59	403 120,48	7 834 229,18
41	41-ый платеж	381 576,35	21 544,13	403 120,48	7 452 652,83
42	42-ой платеж	382 625,69	20 494,80	403 120,48	7 070 027,14
43	43-ий платеж	383 677,91	19 442,57	403 120,48	6 686 349,23
44	44-ый платеж	384 733,02	18 387,46	403 120,48	6 301 616,21
45	45-ый платеж	385 791,04	17 329,44	403 120,48	5 915 825,17
46	46-ой платеж	386 851,96	16 268,52	403 120,48	5 528 973,21
47	47-ой платеж	387 915,81	15 204,68	403 120,48	5 141 057,40
48	48-ой платеж	388 982,58	14 137,91	403 120,48	4 752 074,82
49	49-ый платеж	390 052,28	13 068,21	403 120,48	4 362 022,54
50	50-ый платеж	391 124,92	11 995,56	403 120,48	3 970 897,62
51	51-ый платеж	392 200,51	10 919,97	403 120,48	3 578 697,11
52	52-ой платеж	393 279,07	9 841,42	403 120,48	3 185 418,04
53	53-ий платеж	394 360,58	8 759,90	403 120,48	2 791 057,46
54	54-ый платеж	395 445,08	7 675,41	403 120,48	2 395 612,38
55	55-ый платеж	396 532,55	6 587,93	403 120,48	1 999 079,83
56	56-ой платеж	397 623,01	5 497,47	403 120,48	1 601 456,82
57	57-ой платеж	398 716,48	4 404,01	403 120,48	1 202 740,34
58	58-ой платеж	399 812,95	3 307,54	403 120,48	802 927,39
59	59-ый платеж	400 912,43	2 208,05	403 120,48	402 014,96
60	60-ый платеж	402 014,94	1 105,54	403 120,48	0,00
		22 269 000	1 918 229,00	24 187 229,00

В апелляционной жалобе Общество просит решение в части утвержденной редакции пунктов 3.1, 3.2 и Приложений №№2 и 3 договора купли-продажи изменить, принять их в редакции истца, полагая, что увеличение цены отчуждаемого имущества на сумму НДС неправомерно.

В апелляционной жалобе Предприятие просит решение отменить в части урегулирования судом разногласий по пп. 3.2, 3.3, 5.2, 5.4, 6.3, полагая, что пункты 3.2, 3.3 договора в редакции ответчика о предоставлении рассрочки на 60 месяцев, что соответствует 5 годам, более целесообразно и отвечает интересам сторон, учитывая, что расчеты производятся помесячно. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции неправомерно исключил из условий договора пункт 5. 2 договора, устанавливающий ответственность за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по оплате выкупной стоимости объекта купли-продажи, предложенная ответчиком редакция пункта 5.4 договора не противоречит пункту 2 ст. 489 ГК РФ, принятая редакция пункта 6.3 освобождает ответчика от внесения арендной платы до даты государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своей апелляционной жалобы, возразили против удовлетворения апелляционной жалобы противной стороны.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Предприятием (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 29.06.2007 № 7 аренды нежилых помещений в здании бани общей площадью 973,90 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

ООО «Баня № 1» обратилось в ПМУП банно-прачечных услуг с заявлением от 28.09.2016 № 37 о предоставлении указанных помещений в собственность в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ); просило запросить согласие Администрации на выкуп помещений и заключить договор купли-продажи с предоставлением рассрочки оплаты приобретаемых помещений на срок 5 лет.

Постановлением Администрация от 10.02.2017 № 419 согласовано совершение сделки по возмездному отчуждению ООО «Баня № 1» арендуемых нежилых помещений; постановлено ПМУП банно-прачечных услуг принять меры по прекращению права хозяйственного ведения на объекты недвижимого имущества.

Письмом от 07.06.2017 № 66 Предприятие направило Обществу для подписания договор купли-продажи нежилых помещений, который был подписан истцом с протоколом разногласий.

Поскольку возникшие разногласия не были урегулированы сторонами, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, возражения сторон, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению в части редакции пункта 6.3 договора.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления выкупной стоимости спорного помещения судом первой инстанции судом первой инстанции по делу назначались судебные экспертизы, в том числе определением от 20.02.2019 повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Автотекс» ФИО5, с постановкой перед экспертом вопроса: какова рыночная стоимость принадлежащих ПМУП банно-прачечных услуг на праве хозяйственного ведения и выкупаемых в порядке приватизации в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» нежилых помещений в здании бани, общей площадью 973,90 кв. м., расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 29.09.2016.

Согласно заключению эксперта от 10.04.2019 N 322-48 рыночная стоимость объекта составляет 22 969 000 рублей, без НДС - 18 872 000 рублей.

В судебном заседании 03.07.2019 эксперт ФИО5 пояснил, что рыночная стоимость спорного имущества в соответствии с понятием, установленным статьей 3 Закона № 135-ФЗ, определена им в размере 22 269 000 руб., сумма налога на добавленную стоимость при проведении оценки не учитывалась им в качестве ценообразующего фактора и указана в заключении справочно.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи подлежит заключению по цене 22 969 000 рублей, определенной в названном заключении с учетом пояснений эксперта.

Доводы Общества не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам.Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, судом апелляционной инстанции не установлены.

Указание в пунктах 3.2, 3.3 договора вместо 60 месяцев - 5 лет соответствует статье 3 Закона Республики Карелия N 1250-ЗРК, согласно которой предельный срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества составляет пять лет с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи арендуемого имущества.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Поскольку истец просил исключить пункт 5.2 договора, устанавливающий ответственность за ненадлежащее исполнение покупателем обязательств по оплате выкупной стоимости объекта купли-продажи, вопреки доводам Предприятия суд первой инстанции был не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что пункт 6.3 договора должен быть изложен в следующей редакции:«На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды от 29.06.2007 № 7 с момента заключения настоящего договора купли-продажи», поскольку установленная судом первой инстанции редакция не соответствует положениям пунктов 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", создает неопределенность в правоотношениях сторон.

Учитывая изложенное, решение от 13.07.2019 подлежит изменению в части редакции пункта 6.3 договора, в остальной части решение подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2019 по делу № А26-7804/2017 изменить в части пункта 6.3 договора, изложив его в следующей редакции:«На основании настоящего договора купли-продажи переход права собственности подлежит государственной регистрации в установленном действующим законодательством порядке. Покупатель прекращает внесение арендной платы в соответствии с договором аренды от 29.06.2007 № 7 с момента заключения настоящего договора купли-продажи».

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2019 по делу № А26-7804/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников

Н.С. Полубехина