Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26262/2013) Администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2013 по делу № А56-38293/2012 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Индивидуального Предпринимателя ФИО2

к администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области

об урегулировании разногласий

установил :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРИП 304471615400022, далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области (местонахождение: Никольское, Ленинградская обл., Тосненский р-н, ул. Зеленая, д. 32, ОГРН: <***>, далее - Администрация), в котором просил:

- принять пункт 2.1 договора купли-продажи от 27.04.2012г. № 26 нежилого помещения № VIII площадью 71,2кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Никольское городское поселение, улица Первомайская, дом 3, на условиях протокола разногласий - по цене продажи 760000 руб.,

- принять пункт 2.2 договора купли-продажи № 26 на условиях протокола разногласий в сумме 12667 руб.,

- согласовать график платежей на условиях протокола разногласий как производный от цены продажи,

- взыскать с Администрации в истца 25000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы по делу № А56-38293/2012 и 30000 руб. расходов на оплату услуг представителя (с учетом изменения размера иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 03.10.2013г. суд принял пункт 2.1 договора купли-продажи от 27.04.2012г. №26 на продажу нежилого помещения №VIII площадью 71,2кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Никольское городское поселение, улица Первомайская, дом 3, на условиях протокола разногласий - по цене продажи 760000руб., пункт 2.2 договора купли-продажи №26 принят на условиях протокола разногласий в сумме 12667руб., график платежей на условиях протокола разногласий согласован как производный от цены продажи. С Администрации Никольского городского поселения Тосненского района Ленинградской области в пользу Предпринимателя ФИО2 взыскано 4000 руб. расходов по государственной пошлине, 25000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы по делу № А56-38293/2012 и 30000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. По мнению Администрации, заключение эксперта №15/20 от 06.05.2013г., которым руководствовался суд, не соответствует установленным требованиям, является недостоверным. По мнению ответчика, рыночная стоимость спорного объекта была правильно определена ООО «Лидер-Оценка».

Предприниматель ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, в порядке реализации Предпринимателем ФИО2 преимущественного права приобретения в собственность арендуемых нежилых помещений по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Никольское городское поселение, Советский проспект, д. 225, пом. II, общей площадью 187,5кв.м. по цене 5190000руб. и по улице Первомайская, д. 3, пом. VIII общей площадью 71,2кв.м. по цене продажи 1890000руб., Администрация направила Предпринимателю проекты договоров купли-продажи от 20.04.2012г. №25 и от 27.04.2012г. №26.

Не согласившись с выкупной ценой имущества, Предприниматель направил в адрес Администрации 17.05.2012г. протокол разногласий к договору №25 с предложением цены выкупа - 2840900руб. и измененным графиком платежей, а также прокол разногласий к договору №26 с предложением цены выкупа - 925800руб.

В связи с отсутствием возможности урегулировать возникшие разногласия с Администрацией по цене выкупаемого имущества, Предприниматель обратился с настоящим иском в суд.

В силу части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 13 Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно частям 1, 2 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленные в деле варианты рыночной оценки выкупаемого помещения по адресу: Ленинградская область, Тосненский район, Никольское городское поселение, ул.Первомайская, д. 3, пом. VIII общей площадью 71,2кв.м, суд первой инстанции принял в качестве надлежащего доказательства заключение эксперта ООО «Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы» ФИО5 №15/20 от 06.05.2013г., согласно которому рыночная стоимость указанного объекта по состоянию на 21.03.2012г. составляет 760000руб.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к опровержению результатов выводов эксперта, положенных в основу заключения ООО «Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы» №15/20 от 06.05.2013г.

Между тем, допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Администрацией не представлено.

Из материалов дела следует, что экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Кроме того, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Довод Администрации о том, что эксперт необоснованно при определении рыночной цены объекта эксперт не использовал доходный подход в связи с отсутствием информации, не принимается апелляционным судом. Как следует из заключения №15/20 от 06.05.2013г. эксперт ФИО5 указал на то, что в данном исследовании для расчета рыночной стоимости применен сравнительный подход, как наиболее адекватный с точки зрения рынка и являющийся базовым подходом в оценке рыночной стоимости. Затратный подход не применялся т.к. определение затрат необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний связано с неоправданно высоким уровнем погрешностей и допущений, способных существенно исказить итоговый результат. Доходный подход не применялся, так как отсутствует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, т.е. так, как это требуют стандарты оценки.

Ссылка Администрации на то, что эксперт неправомерно использует индекс изменения стоимости для вторичного рынка жилой недвижимости для пересчёта стоимости нежилого (торгового) помещения на текущую дату также несостоятельна. Как пояснил в суде первой инстанции эксперт, на момент составления договора купли-продажи оспариваемого помещения таковой индекс для нежилой недвижимости отсутствовал, поэтому и был применён в силу аналогии закона индекс изменения стоимости для вторичного рынка жилой недвижимости. При этом эксперт отметил, что поскольку существует определённая динамика цен, на день судебного заседания, в частности, цена могла бы быть иной.

Также несостоятельна позиция ответчика об отсутствии перечня дефектов отделки помещения как посылки для проведения ремонтных работ в связи с тем, что экспертное исследование проводилось спустя год после выставления помещения на продажу.

Таким образом, заключение эксперта №15/20 от 06.05.2013г. полностью соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ, в связи с чем выводы, изложенные в данном заключении, правомерно приняты судом в качестве достоверных.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство Администрации о проведении повторной экспертизы.

Исходя из положений части 2 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001г. №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Комитетом не представлено.

Таким образом, предусмотренные ст. 87 АПК РФ основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у апелляционного суда отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд повторно рассматривает дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам.

В силу пункта 1 статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013г. №16549/12, исходя из принципа правовой определенности решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Поскольку суд первой инстанции всесторонне и полно установил обстоятельства дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, основания для отмены обжалуемого решения отсутствуют.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы правомерно отнесены на Администрацию.

Поскольку судом не допущено каких-либо нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения или являются безусловными основаниями для его отмены, и правильно применены нормы материального права, апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт следует оставить в силе, а в удовлетворении жалобы отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2013г. по делу № А56-38293/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.В. Барканова

И.А. Тимухина