Гражданский кодекс часть 1

в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Барминой И.Н., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самсоновой Е. В.,
при участии:
от истца: ФИО1, по доверенности от 01.11.2019;
от ответчика: ФИО2, по доверенности от 01.07.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-26707/2019) Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 по делу № А56-50126/2019 (судья Егорова Д.А.),

принятое по иску Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» к ООО «Новинформ» о расторжении договора аренды от 06.02.2009 № 05/ЗК-04780 и выселении ответчика с земельного участка, площадью 67 кв.м., с кадастровым номером 78:15:0008212:1017, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Стачек, участок 141 (у дома 70),

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Новинформ» (далее – Общество) о расторжении договора аренды от 06.02.2009 N 05/ЗК-04780 и выселении ответчика с земельного участка, площадью 67.00 кв.м., с кадастровым номером 78:15:0008212:1017, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Стачек, участок 141 (у дома 70).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» просит обжалуемый судебный акт отменить, иск удовлетворить.

Податель жалобы указывает, что ответчик допустил существенное нарушение условий договора, поскольку использовал земельный участок под цели, не предусмотренные договором аренды от 06.02.2009 № 05/ЗК-04780.

По мнению подателя жалобы, указанное нарушение условий договора в силу нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а

также пункта 6.3.1 договора аренды влечет расторжение договора аренды, а устранение арендатором существенных нарушений условий договора на момент принятия судебного акта, не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы обращает внимание на то обстоятельство, что ведомость ГУИОН не является надлежащим доказательством, подтверждающим факт устранения арендатором нарушения существенных условий договора аренды, поскольку доказательством, подтверждающим использование арендатором земельного участка в соответствии с условиями договора, может являться исключительно акт обследования земельного участка, составленный Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 06.02.2009 N 05/ЗК-04780, по условиям которого арендодатель – Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предоставляет, а арендатор – Общество принимает и использует на условиях аренды земельный участок, площадью 67 кв.м., с кадастровым номером 78:15:0008212:1017, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, проспект Стачек, участок 141 (у дома 70).

В пункте 1.2 договора сторонами согласовано, что земельный участок предоставляется для использования под павильон по реализации цветочной продукции без права возведения капитальных сооружений.

Изменение цели использования земельного участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

На основании пункта 5.3 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Пунктом 6.3.1 договора установлено, что использование арендатором участков под цели, не указанные в пункте 1.2 договора, является основанием для расторжения договора по требованию арендодателя.

Актами обследования земельного участка от 22.04.2018, от 04.10.2018, составленными Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга в одностороннем порядке, установлено, что Обществом допущены нарушения пункта 1.2 договора, а именно, на предоставленном Обществу земельном участке расположен торговый павильон площадью 67 кв.м. разделенный на две секции. Одна из секций с надписью «Цветовик 24» производит реализацию игрушек и

цветов, в другой секции с надписью «Кофе» и «Экспресс займы. ТВОИ ДЕНЬГИ» размещены торговая и коммерческая точки по реализации кофейных напитков и предоставление финансовых услуг (микрофинансовая организация).

Ссылаясь на указанные нарушения, Учреждение направило Обществу претензию от 23.07.2018 № 1846-пр./18 с требованиями об оплате штрафа, устранении допущенных нарушений условий договора. В претензии также указано на расторжение договора и необходимость освобождения земельных участков.

Сумма штрафа оплачена Обществом в добровольном порядке, однако, иные требования, изложенные в претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Суд первой инстанции правильно распределил бремя доказывания и, исходя из обстоятельств настоящего спора, обоснованно посчитал, что Учреждение должно доказать, что арендатором допущено нарушение условий договора, предусматривающее ответственность в виде расторжения договора.

Суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о том, что представленные истцом акты обследования земельного участка от 22.04.2018, от 04.10.2018 не могут быть признаны достаточными доказательствами, устанавливающими факт нарушения ответчиком условий договора, поскольку составлены в одностороннем порядке, без участия представителя арендатора, при этом истцом не представлены доказательства вызова представителя Общества для участия в осмотре земельного участка, уклонения представителя Общества от подписания акта.

Арендодатель, как собственник, вправе контролировать надлежащее использование принадлежащего ему имущества арендатором, однако, проведение контролирующих мероприятий не должно нарушать права и законные интересы арендатора земельного участка.

При этом представленная в материалы дела ведомость инвентаризации земельного участка СПбГУП «ГУИОН» от 01.07.2019 (л.д.67) подтверждает использование Обществом земельного участка в соответствии с условиями договора аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно исходил из того, что на момент вынесения судебного акта Обществом не допущено нарушений условий договора аренды от 06.02.2009 N 05/ЗК-04780, функциональное использование земельного участка соответствует условиям договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее для сторон такие серьезные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, приняв во внимание, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а также факт устранения ответчиком допущенного нарушения до принятия решения, расторжение договора, в данном случае является несоразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон.

Сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 ГК РФ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции, сделал правильный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Учреждением требований, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2019 по делу № А56-50126/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Е.В. Жиляева

Судьи И.Н. Бармина

Н.С. Полубехина