Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АП-26771/2021 ) акционерного общества «Промышленная группа «Техноком» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2021 по делу № А56-17876/2020,

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Промышленная группа «Техноком», адрес: 187330, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), об обязании исполнить обязательства по договору от 21.01.2014 №11348-АЗ купли-продажи нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено в срок, не превышающий одного года с момента вступления в силу решения суда; присудить в пользу Учреждения судебную неустойку на случай неисполнения судебного акта Обществом в размере 50 000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения - 100 000 руб. за каждый месяц неисполнения.

Определением от 03.07.2020 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление Общества об обязании изменить срок, указанный в пункте 1.1.1 и пункте 3.2.3 договора купли-продажи №11348-АЗ от 25.09.2013 в части установления обязательства по возведению на освобожденном участке объекта недвижимости, установив новый срок – до 19.09.2024 либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания до 19.09.2024.

Определением от 25.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

Решением от 24.06.2021 на Общество возложена обязанность исполнить обязательства по договору от 21.10.2014 №11348-A3 в срок, не превышающий одного года с даты вступления в силу решения суда; присуждена в пользу Учреждения судебная неустойка на случай неисполнения судебного акта Обществом в размере 40 000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения - 90 000 руб. за каждый месяц неисполнения; в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать. В обоснование жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции не принято во внимание, что невозможность исполнения инвестиционных обязательств обусловлена недостатками и обременениями переданных Обществу объектов недвижимости. По мнению подателя жалобы, взысканная судом первой инстанции неустойка не соответствуют принципам справедливости и соразмерности.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В апелляционный суд от Учреждения поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Учреждение возражало против ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Учреждения – отзыва на нее.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 21.01.2014 между Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) в лице открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и Обществом (покупатель) на основании протокола об итогах аукциона от 25.12.2013 был заключен договор № 11348-А3 купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием.

В силу положений пунктов 1.1, 1.1.1 и 1.1.2 продавец обязуется передать в собственность, а покупатель – принять и оплатить цену за земельный участок площадью 969 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007145:4745, расположенный по адресу: <...>, лит. Д, предоставленный для размещения многоквартирного жилого дома и иного использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующим органом власти, а также многоквартирный дом общей площадью 578,2 кв. м с кадастровым номером 78:12:7145:0:105, расположенный по адресу: <...>, лит. Д, этажность – 3 (подземных этажей – 1), назначение – многоквартирный дом.

Пунктом 1.1.1 договора также установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 1.3.1 распоряжения Правительства Санкт-Петербурга от 22.02.2006 № 16-рп, распоряжением Комитета от 04.09.2013 № 1443-рз предоставленный участок ограничен следующими условиями начала и завершения его застройки.

Покупатель обязан осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора и возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора (пункты 1.1.1 и 3.2.3 договора, при этом в последнем указано, что упомянутые обязательства являются существенным условием договора).

Пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что покупатель обязуется предоставить продавцу разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию в течение 5 дней со дня его утверждения.

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга то 16.02.2009 № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» земельный участок расположен в территориальной зоне «ТЗЖДЗ» - многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга, с включением объектов инженерной инфраструктуры.

Пунктом 1.1.1 договора установлено, что части участка площадью 120 кв. м и 97 кв. м находятся в охранной зоне водопроводных сетей, части участка площадью 55 кв. м и 37 кв. м находятся в охранной зоне газораспределительной сети, части участка площадью 379 кв. м и 11 кв. м находятся в охранной зоне канализационных сетей, часть участка площадью 26 кв. м находится в охранной зоне сетей связи и сооружений связи.

Пунктом 2.1 договора предусмотрена цена продажи объекта в размере 23 200 000 руб., из которых 551 000 руб. - цена продажи здания, а 22 649 000 руб. – цена продажи участка.

Земельный участок с расположенным на нем зданием передан покупателю 30.01.2014 по акту приема-передачи, в котором также указано, что подлежащая оплате покупателем цена продажи объекта поступила на расчетный счет продавца.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация права собственности Общества на земельный участок и находящийся на нем многоквартирный дом.

В рамках дела № А56-78205/2015 Общество обратилось с иском к Комитету об обязании внести изменения в условия ряда договоров, в том числе от 21.01.2014 № 11348-АЗ, путем заключения дополнительных соглашений, содержащих условия о снятии с Общества обязанности возвести новые объекты недвижимости.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2016 по названному делу Обществу в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2017 решение суда первой инстанции от 14.10.2016 отменено, утверждено мировое соглашение, по условиям которого изменены положения пунктов 1.1.1 и 3.2.3 договора от 21.01.2014 № 11348-АЗ в части указания срока исполнения покупателем обязательства по возведению на освобожденном участке объекта недвижимости. Так, сторонами установлено, что покупатель обязан возвести на освобожденном участке объект недвижимости в течение 67 месяцев с момента заключения договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию здания в течение 67 месяцев с момента заключения договора.

Таким образом, указанную обязанность Общество должно было исполнить до августа 2019 г.

В связи с неисполнением Обществом обязательств по договору в установленный мировым соглашение срок, Учреждение, которому были переданы полномочия Комитета, письмом от 28.11.2019 сообщило ответчику о том, что срок завершения работ по строительству объекта недвижимости истек, при этом соответствующие работы Обществом выполнены не были, разрешение на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию не представлено.

Указанное также подтверждается актом Учреждения от 13.12.2019 № 081/2019 о нарушении условий договора купли-продажи земельного участка и жилого здания по адресу: <...>, лит.Д.

В связи с изложенным Учреждение обратилось в суд с настоящими исковыми требованиями.

Возражая против заявленных требований по мотивам аналогичным приведенным в апелляционной жалобе, Общество обратилось со встречным иском.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу, что Обществом были нарушены установленные договором и мировым соглашением, достигнутым сторонами в ходе рассмотрения дела № А56-78205/2015, сроки, в связи с чем удовлетворил заявленные требования, вместе с тем снизив размер присужденной судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком судебного акта до 40 000 руб., а в случае дальнейшего неисполнения судебного акта – до 90 000 руб. за каждый месяц неисполнения, в удовлетворении встречного иска отказал.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующего.

Как следует из пункта 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25) (пункт 2 статьи 308.3 ГК РФ).

Из материалов дела усматривается, а Обществом не оспаривается, что предусмотренный пунктом 3.2.3 договора, в том числе в редакции заключенного между сторонами мирового соглашения, утвержденного постановлением апелляционного суда от 08.06.2017 по делу № А56-78205/2015, срок на возведение на освобожденном Обществом земельном участке нового объекта недвижимости истек, при этом строительство последнего не закончено, документы о введении здания в эксплуатацию Учреждению во исполнение пункта 3.2.7 договора не представлены.

Обращаясь с апелляционной жалобой, ответчик сослался на невозможность исполнения инвестиционных обязательств ввиду обременения переданных ответчику объектов недвижимости, а также указал, что задержка реализации проекта по строительству многоквартирного дома обусловлена независящими от Общества причинами, поскольку сроки согласования строительной документации от последнего не зависят.

Вместе с тем, как верно было указано Учреждением в отзыве на апелляционную жалобу, заключая договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, Общество было уведомлено о его существенных условиях и обременениях объектов недвижимости и должно было принимать во внимание все возможные риски и расходы, необходимые для осуществления инвестиционных обязательств. Кроме того, на момент заключения мирового соглашения в рамках дела № А56-78205/2015, уже действовали Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденные постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524, о чем Общество не могло не знать, и должно было осознавать правовые последствия взятых на себя по мировому соглашению обязательств.

Доказательств объективной невозможности исполнения обязательства в согласованные сроки ответчиком не представлено, в связи с чем апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции обоснованно удовлетворены заявленные Учреждением требования в части обязания ответчика исполнить предусмотренные договором купли-продажи обязательства в течение одного года с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Общество, заявляя встречные требования, не обосновало невозможность исполнения взятых на себя по договору обязательств в предложенный Учреждением годичный срок.

Учреждением также заявлены требования о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения ответчиком судебного акта в размере 50 000 руб., а случае дальнейшего неисполнения - 100 000 руб. за каждый месяц неисполнения.

В соответствии с частью 4 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, обязывающего ответчика совершить определенные действия (судебную неустойку), в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора - взыскателя (судебная неустойка).

При этом уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения предусмотренных статьей 308.3 ГК РФ мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Поскольку Общество на момент обращения Учреждения с настоящим иском обязательства по договору не исполнило, а также неоднократно допускало просрочку установленных и продлеваемых сроков исполнения таких обязательств, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в указанной части, снизив размер присужденной неустойки с учетом соблюдения баланса интересов сторон и её соразмерности последствиям неисполнения судебного акта. Доказательств обратного подателем жалобы не представлено.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.06.2021 по делу № А56-17876/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов