Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-26955/2022 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2022 по делу № А56-5917/2021 , принятое по иску акционерного общества "Петровский строитель" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, о признании, об обязании, о взыскании,

установил:

Акционерное общество «Петровский строитель» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с требованием к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – ответчик, Комитет):

- о признании незаконным отказа Комитета, оформленного письмом от 12.11.2020 №05-26-93397/20-0-6, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого здания, площадью 180,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: <...>, литера Д;

- об обязании Комитета совершить действия, предусмотренныечастью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), в отношении нежилого здания, площадью 180,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: <...>, литера Д, на основании Заявления арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 22.10.2020 (исх. № 87-ПС) и представленных документов;

- о взыскании с Комитета в пользу общества судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.

Решением от 21.04.2021 в удовлетворении заявления отказано. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 решение от 21.04.2021 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2021 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А56-5917/2021 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

По мнению суда кассационной инстанции, у судов не имелось оснований считать, что в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 № 1 Обществу был предоставлен иной объект, чем ранее находившийся в его владении и пользовании по договору от 20.05.2006 № 11-А249569, поскольку изменение площади объекта в связи с включением в нее площади лестниц и указание сторонами в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) характеристик предмета аренды в соответствии с содержащимися в ЕГРН сведениями не свидетельствует о выбытии из владения и пользования арендатора объекта площадью 157,8 кв. м и поступление в его владение и/или пользование иного предмета. Таким образом, вывод судов об отсутствии такого условия для реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, как нахождение имущества в его владении и/или пользовании в течение определенного срока, не соответствует материалам дела и установленным судами обстоятельствам.

Решением от 03.07.2022 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой о его отмене, указав на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств и неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, пользование объектом площадью 180,1 кв.м в отсутствие договора не свидетельствует о соблюдении Обществом условия непрерывного пользования в течении трех лет и не предоставляет Обществу преимущественного права на выкуп данного объекта на условиях, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержала, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и открытое акционерное общество "Петровский строитель" (в настоящее время Общество, далее также Общество) заключили договор от 20.05.2006 №11-А249569 аренды нежилого здания площадью 157,8 кв. м с кадастровым номером 78:1061:0:81 (актуальный кадастровый номер 78:32:0001061:1061), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д, сроком на 5 лет.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2006.

Согласно справке государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) от 15.11.2018 по данным технической инвентаризации 2002 года по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д, было учтено двухэтажное нежилое строение общей площадью 157,8 кв. м. По данным технического учета 2006 года общая площадь нежилого строения уточнена за счет учета лестницы площадью 22,3 кв. м и составила 180,1 кв. м; наружные границы объекта не изменились.

По сведениям ЕГРН, в государственном кадастре недвижимости учтено двухэтажное нежилое здание площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061 по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д; в отношении данного объекта 02.11.2006 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга и обременение арендой в пользу Общества.

На основании распоряжения Комитета от 10.04.2020 N 331-РК стороны заключили дополнительное соглашение от 04.08.2020 N 1 к договору, в котором изложили договор в новой редакции, в том числе пункт 1.1 договора. В соответствии с пунктом 1.1 договора в новой редакции предметом аренды является здание площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.10.2020 N 87-ПС, поступившим в Комитет 23.10.2020, о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда.

Письмом от 12.11.2020 305-26-93397/20-0-6 Комитет сообщил об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого Обществом здания, поскольку объект площадью 180,1 кв. м, переданный в аренду в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 №1, по состоянию на 23.10.2020 находится в пользовании Общества менее трех лет.

Ссылаясь на то, что изначально по договору от 20.05.2006 №11-А249569 ему было передано здание целиком, а допущенная Предприятием техническая ошибка при исчислении площади здания не свидетельствует об изменении предмета аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей, в частности, если:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (пункт 1 статьи 3);

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – Перечень), за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (пункт 4 статьи 3).

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого и (или) среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, включенного в Перечень, при соблюдении двух условий: если арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

В данном случае Комитет, отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в собственность, сослался на несоблюдение заявителем одного из указанных условий, а именно срока нахождения испрашиваемого объекта в аренде у Общества в соответствии с договором или договорами аренды.

Между тем в данном случае изменение площади объекта с 157,8 кв. м до 180,1 кв. м произошло за счет включения в общую площадь объекта площади лестниц (22,3 кв. м), которая изначально не учитывалась при подсчете площадей.

Данное обстоятельство не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.

Согласно пункту 8 договора аренды от 20.05.2006 № 11-А249569 приложением к нему являются документы ПИБ – план первичного объекта недвижимости, справка на здание (строение) для расчета арендной платы, из которых усматривается, что предметом аренды является первичный объект недвижимости – здание (строение).

В пункте 3.1 справки на здание, пункте 1.4 расчета арендной платы за здание указано, что расчет арендной платы производится за здание целиком.

Более того, согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 04.08.2020 № 1 объект находится во владении и пользовании арендатора в соответствии с условиями действующего договора, акт приема-передачи не составляется.

При таких обстоятельствах не имеется оснований считать, что в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 № 1 Обществу был предоставлен иной объект, чем ранее находившийся в его владении и пользовании по договору от 20.05.2006 № 11-А249569, поскольку изменение площади объекта в связи с включением в нее площади лестниц и указание сторонами в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) характеристик предмета аренды в соответствии с содержащимися в ЕГРН сведениями не свидетельствует о выбытии из владения и пользования арендатора объекта площадью 157,8 кв. м и поступление в его владение и/или пользование иного предмета.

Иные возражения Комитетом заявлены не были, сведения о наличии иных оснований для отказа в удовлетворения заявления общества Комитетом представлены не были, таким образом, Комитетом не оспорено наличия условий, необходимых для реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2022 по делу № А56-5917/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.М. Кротов

А.Ю. Сереброва