Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-2715/2015 ) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2014 по делу № А56-54540/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества «Коммерческий Банк ДельтаКредит»

заинтересованные лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 2) Самбурский Станислав Евгеньевич

о признании незаконным отказа в государственной регистрации ипотеки,

установил:

Закрытое акционерное общество «Коммерческий Банк ДельтаКредит» (адрес: Россия 125009, Москва, ул.Воздвиженка д.4/7,стр.2, ОГРН: 1027739051988, далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 191124, Санкт-Петербург, ул.Красного Текстильщика д.10-12, ОГРН: 1047833068931; далее – Управление) от 24.05.2014 в государственной регистрации ипотеки на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ул. Володи Ермака, д. 2, кв.25.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен собственник квартиры - Самбурский Станислав Евгеньевич.

Решением суда от 12.12.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального права, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает, что пункт 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 №405-ФЗ) не допускает возможности установления договором иного, в частности, установления обременения в силу закона на все жилое помещение, тогда как по договору купли-продажи с использованием кредитных средств приобретается лишь доля в праве собственности.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 17.04.2014 между Банком и Самбурским С.Е. заключен кредитный договор №238628-КД-2014, по условиям которого Банк предоставил Самбурскому С.Е. денежные средства для целевого использования, а именно: приобретения 42/56 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, ул. Володи Ермака, д. 2, кв.25.

На момент заключения кредитного договора доли в праве общей долевой собственности на квартиру распределены следующим образом: 11/56 находились в собственности Медведевой Л.М., 19/56 - Фроловичевой Н.Ю., 12/56 - Медведевой С.А., 14/56 - Самбурского С.Е.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств №238628-КП-2014 Самбурский С.Е. приобрел доли Медведевой Л.М., Фроловичевой Н.Ю., Медведевой С.А. и стал единственным собственником квартиры.

Пунктом 1.4 кредитного договора определено, что обеспечением исполнения обязательств Самбурского С.Е. по договору является залог квартиры, возникающий в соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности Самбурского С.Е. на квартиру.

По результатам заключения данных сделок в Управление представлены документы на государственную регистрацию перехода прав к Самбурскому С.Е., ипотеки квартиры в силу закона и выдачи закладной.

25.04.2014 регистрационные действия по заявлению сторон приостановлены, в последующем в государственной регистрации ипотеки квартиры было отказано на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 и абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку: не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав; документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Полагая отказ регистрирующего органа незаконным и нарушающим права и законные интересы, Банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил заявление.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлены случаи, при которых в государственной регистрации прав может быть отказано.

В оспариваемом отказе Управление сослалось на то, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. В тексте самого отказа регистрирующий орган указал, что согласно представленной закладной предметом ипотеки является квартира в целом, а не доля в праве общей долевой собственности на нее, приобретаемая за счет кредитных средств. Возникновение ипотеки в силу закона на долю в праве собственности законом не исключается, но, исходя из содержания кредитного договора и предоставления денежных средств только на приобретение доли в праве собственности на спорную квартиру, Управление полагает, что предметом ипотеки является соответствующая доля. Выдача закладной, удостоверяющей ипотеку всей квартиры, по мнению Управления, противоречит действующему законодательству.

Признавая отказ Управления неправомерным, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Частью 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП.

Материалами дела подтверждается, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру размером 42/56 приобретена покупателем с использованием кредитных средств Банка.

Пункт 3.1 договора купли-продажи от 17.04.2014 и пункт 1.4 кредитного договора содержат условие о залоге всей спорной квартиры, а не доли в праве собственности на нее. Согласно указанному пункту договора квартира считается находящейся в залоге. Залогодержателем по данному залогу является Банк.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, то есть законодателем закреплен принцип свободы договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что пункт 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции Федерального закона от 06.12.2011 №405-ФЗ) не допускает возможности установления договором иного, в частности, установления обременения в силу закона на все жилое помещение, тогда как по договору купли-продажи с использованием кредитных средств приобретается лишь доля в праве собственности, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Как правильно указал суд первой инстанции, Федеральным законом от 06.12.2011 №405-ФЗ из содержания пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке исключены слова «если иное не предусмотрено федеральным законом или договором». Соответственно, норма пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке перестала быть диспозитивной, то есть стороны своим соглашением более не вправе отменить возникновение ипотеки в силу закона. При этом существо нормы изменениям не подверглось. Как и ранее, государственная регистрации ипотеки на всё жилое помещение при покупке за счет заемных средств только доли в праве на него законом не запрещается. Более того, буквальное толкование части 1 статьи 77 Закона об ипотеке свидетельствует, что жилой дом или квартира (как единый объект недвижимого имущества), приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру.

Материалы дела содержат подтверждение приобретения спорной квартиры с использованием кредитных средств Банка. При этом доказательств того, что стороны договорились о возникновении ипотеки в отношении не всей квартиры, а только приобретаемых долей в праве собственности на эту квартиру не имеется. Напротив, кредитный договор, имеющийся в материалах дела, а также договор купли-продажи, представленный на государственную регистрацию, содержат условие о залоге всей спорной квартиры, а не доли в праве.

На основании изложенного, с учетом положений статьи 77 Закона об ипотеке, условий договора купли-продажи от 17.04.2014, а также с учетом прекратившегося режима долевой собственности спорной квартиры, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ипотека в силу закона возникла и подлежала регистрации не на долю 42/56, а на объект в целом - квартиру, выдача закладной на всю квартиру, а не на долю в праве собственности не может считаться нарушением требований Закона об ипотеке, в связи с чем, отказ регистрирующего органа по тому основанию, что представленная в его адрес закладная по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства является необоснованным и противоречит статье 20, статье 77 Закона об ипотеке.

Аналогичная правовая позиция содержится в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2012 №ВАС-10469/12.

Таким образом, Управлением неправомерно отказано Банку в государственной регистрации ипотеки квартиры.

При рассмотрении дела судом первой инстанции Банк пояснил, что в целях ускорения государственной регистрации ипотеки в соответствии с требованиями Управления сторонами заключен договор о залоге квартиры, на момент рассмотрения настоящего дела в отношении квартиры ипотека зарегистрирована на основании данного договора. Однако пунктом 2 статьи 11 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки. Соответственно, в целях восстановления прав заявителя в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации вне зависимости от достигнутого сторонами кредитного обязательства договора и его последующего действия.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.12.2014 по делу № А56-54540/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

И.А. Тимухина