Гражданский кодекс часть 1

3-и лица: Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, «Банк «Санкт-Петербург».

об обязании снести объект самовольного строительства,

установил:

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском об обязании Общества с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Уют-Контракт» (ОГРН 1087847040379, место нахождения: 198188, г. Санкт-Петербург, ул. Зайцева, д. 41, офис 550) (далее - Общество) снести объект самовольного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: г.Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружба, д. 4/9, лит. А с кадастровым номером 78:40:1911601:37.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

Решением от 25.09.2014г. иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. В обоснование жалобы в числе иных доводов указано на нарушение судом норм процессуального права, выразившихся в ненадлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства (в связи с неправильным указанием на почтовом отправлении наименования ответчика), а также в разрешении спора по существу без участия в деле залогодержателя (Открытое акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург») земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Определением от 05.02.2015г. апелляционный суд установил безусловные основания, предусмотренные п. ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), для отмены решения арбитражного суда в любом случае ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что спорный объект расположен на земельном участке по адресу: г.Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружба, д. 4/9, лит. А с кадастровым номером 78:40:1911601:37.

Данный земельный участок на праве собственности принадлежит Обществу и в отношении участка зарегистрировано обременение в виде залога в пользу Открытого акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург» (ОГРН 1027800000140, адрес: г. Санкт-Петербург, пер. Малоохтинский, д. 64, литера А), что подтверждается представленной в суде первой инстанции в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 24.06.2014г. № 90-1558498 (л.д. 27-29).

Также из представленных апелляционному суду документов следует, что спорный объект на праве собственности принадлежит ответчику и в отношении него зарегистрировано обременение в виде залога в пользу Открытого акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург».

Абзацем 4 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права.

При указанных обстоятельствах определением от 05.02.2015г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечению Открытое акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург» и апелляционный суд на основании ст. 268 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

В ходе судебного разбирательства апелляционный суд в порядке, предусмотренном ст. 132 АПК РФ, принял к рассмотрению встречный иск Общества о признании в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ права собственности на спорный объект самовольного строительства

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон и третьего лица, апелляционный суд установил следующее.

Из материалов следует, что на земельном участке площадью 1200 кв.м с кадастровым номером 78:40:1911601:37 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружбы, д.4/9, лит. А, расположен дом с кадастровым номером 78:40:19116А:37:108 общей площадью 296,1 кв.м. Указанные объекты недвижимости принадлежат Обществу на праве собственности (возникло в результате приобретения объектов по договору купли-продажи), что следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права.

Земельный участок с КН 78:40:1911601:37 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 №29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» расположен в территориальной зоне «Т1Ж2-2» - жилая зона индивидуальных (одноквартирных) отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 кв. м, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры, общая площадь объектов капитального строительства на соответствующем земельному участке не должна превышать 150 кв.м

Ссылаясь на возведение объекта капитального строительства на земельном участке с КН 78:40:1911601:37 без разрешения на строительство и использование его Обществом в коммерческих целях - под размещение гостиницы, Служба обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Обществом в целях защиты права собственности на спорный объект заявило встречный иск о признании права собственности на жилой дом в силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Апелляционный суд, оценив фактические обстоятельства дела, считает иск Службы подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 той же статьи допускается признание судом права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая то, что Общество не является лицом, создавшим спорный объект, последнее не обязано было предпринимать меры для получения в соответствующих органах государственно власти разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию в период владения спорным объектом.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства, обладающие признаками достоверности, о соответствии спорного жилого дома пожарным нормам, что исключает возможность признания спорного жилого дома безопасным для жизни и здоровья граждан.

Представленные Обществом экспертные заключения, в том числе № 02/15-ЭЗ от 26.03.2015г., выполненные ОО «Северо-Западный центр услуг», в части указания на соблюдение противопожарного разрыва между соседними зданиями не содержат документального подтверждения, в связи с чем не могут быть приняты апелляционным судом в качестве установленного обстоятельства при оспаривании данного факт Службой.

Перечень недостатков с подробным их обоснованием, лишающее экспертное заключение признака достоверности, приведен Службой в отзыве на встречный иск и был исследован в судебном заседании апелляционным судом. В процессе исследования доказательств, подтверждающих доводы сторон, апелляционный суд в целях проверки возражений представителя Общества, ознакомился с размещенной в сети Интернет рекламой гостиничного комплекса «Свет Маяка», состоящего из двух зданий на двух земельных участках, в том числе спорном. Апелляционным судом приобщены к материалам дела размещенные там же благодарственные письма посетителей.

Суд апелляционной инстанции, оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, пришел к выводу, что спорный объект, используется под гостиницу, отвечает критериям самовольной постройки, поскольку возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей и без получения на это необходимых разрешений. Земельный участок, на котором расположен объект, находится в градостроительной зоне индивидуальной жилой застройки, в границах которой не предусмотрена возможность возведения объекта с иным функциональным назначением, без соблюдения противопожарных норм, с нарушением предельного размера жилого дома.

Сохранение объекта нарушает ч. 4 ст. 18 Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009г. № 29-10 «О правилах землепользования и застройки Санк-Петербурга», ч. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 40, ст. 42 Земельного кодекса РФ, ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Ссылка представителя Общества на передачу спорного дома в аренду Предпринимателю Токареву Г.В. по договору от 02.01.2014г. не имеет значения для дела, поскольку Общество в п. 2.2 договора стороны согласовало цели использования земельного участка – для парковки автомобилей, а помещений - для сдачи в субаренду гражданам РФ и других стран.

При таких обстоятельствах встречный иск не может быть удовлетворен.

Заявление Общества о применении срока исковой давности, установленного ст. 196 Гражданского кодекса РФ, отклонено апелляционным судом.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

О наличии на спорном участке объекта, обладающего признаками самовольной постройки, Служба узнала, как следует из искового заявления, из письма Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 27.11.2013г. № 39391, то есть в пределах срока исковой давности. Доказательств обратного Общество не представило.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2014г. по делу № А56-41162/2014 отменить.

Обязать Общество с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Уют-Контракт» снести объект самовольного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, ул. Дружба, д. 4/9, лит. А с кадастровым номером 78:40:1911601:37.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственности «Управляющая компания «Уют-Контракт» в доход федерального бюджета 4 000 руб. госпошлины.

В признании права собственности на объект недвижимости отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова