Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-27490/2022 ) (заявление) Агентства по имуществу Калининградской области

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.07.2022 по делу № А21-7788/2021 (судья Зинченко С.А.), принятое

по иску (заявлению) Агентства по имуществу Калининградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «ТД Гурьевский»

об изъятии земельного участка для государственных нужд, определении размера возмещения, прекращении права собственности общества на него,

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (далее – истец, Агентсво) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТД Гурьевский» (далее – ответчик, Общество) об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1741, площадью 625 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ул. Каштановая, категория земель - земли населенных пунктов под магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, об определении возмещения в связи с изъятием указанного земельного участка в размере 3 271 130 руб. и о прекращении права собственности Общества на указанный земельный участок.

Решением от 07.07.2022 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме, определив размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1741 в сумме 6499 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Агентство обратилось в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение изменить в части определения размера возмещения, установив размер возмещения за земельный участок в размере 3 271 130 рублей, и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указал, что Отчет об оценке размера возмещения, составленный ООО «НЦ «Балтэкспертиза» № Н-0614-2021 от 18.05.2021, получивший положительное заключение саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» № 91/090621/16-03 от 09.06.2021, представленный Агентством при обращении с исковыми заявлениям не принят судом допустимым доказательством рыночной стоимости Земельного участка (согласно отчету размер возмещения составил 3 271 130 рублей). При этом, как полагает заявитель, доказательств, свидетельствующих о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства и ставящих под сомнение достоверность величины стоимости объекта оценки, ответчик не представил.

В апелляционной жалобы истец выразил несогласие с экспертным заключением, полученным в ходе судебного разбирательства. Агентство полагает, что Заключение эксперта выполнено с нарушениями действующих норм и правил и согласно выводам эксперта размер возмещения за изымаемый Земельный участок увеличивается в 2 (два) раза. На основании с ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец обратился в суд с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы. Указанное ходатайство было отклонено судом первой инстанции.

В судебном заседании 11.10.2022 представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явился, в связи с чем, на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии со ст. 279-281 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 49, 56.2, 56.3, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 5 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области», приказом агентства от 04.08.2020 № 308 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания в его составе, предусматривающего размещение линейного объекта регионального значения «Реконструкция автодороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,09» Правительством Калининградской области принято постановление от 02.12.2020 № 871 «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Калининградской области».

Согласно указанному постановлению изъятию подлежит земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1123:ЗУ1, площадью 625 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, магазины, местонахождение земельного участка: <...> для размещения линейного объекта регионального значения «Реконструкция автомобильной дороги «Калининград-Полесск» км 8,09-10,9.

Земельный участок с КН 39:03:060005:1123 (исходный земельный участок) принадлежит Обществу на праве собственности.

В состав территории, спроектированной для размещения объекта, исходный земельный участок входит не в полном объеме.

В связи с этим из земельного участка с КН 39:03:060005:1123 ГКУ КО «Управление дорожного хозяйства Калининградской области» путем раздела сформирован земельный участок с КН 39:03:060005:1741 площадью 625 кв.м, адрес (местоположение) <...>. Право собственности на образованный земельный участок в ЕГРН за правообладателем не зарегистрировано.

Письмом от 04.12.2020 № НК-6882 агентство уведомило общество об изъятии названного земельного участка.

Проект соглашения об изъятии и отчет об оценке получены ответчиком 25.05.2021. Поскольку проект соглашения обществом не подписан, что препятствует строительству объекта, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу:

- об изъятии для государственных нужд Калининградской области земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1741, площадью 625 кв.м, расположенного по адресу: <...> принадлежащего обществу на праве собственности, категория земель – земли населенных пунктов, под магазины, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов,

- об определении возмещения в связи с изъятием указанного земельного участка в размере 3271 130 руб.,

- о прекращении права собственности общества на спорный земельный участок.

При этом, размер возмещения определен Агентством на основании отчета ООО «НЦ «Балтэкспертиза» от № Н-0614-2021от 18.05.2021.

Возражая против удовлетворения требований, ответчик представил отчет ООО «Бизнес-Эксперт» № 44/001-2021 от 16.07.2021, согласно которого возмещение определено в размере 7 720 720,54 руб.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме, определив размер возмещения в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 39:03:060005:1741 в сумме 6499 000 руб., на основании проведенной судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей с 01.04.2015, допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).

Необходимым условием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения за счет средств соответствующего бюджета либо за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии. Данное условие реализуется, в частности, путем заключения соглашения между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом при участии в соответствующих случаях заинтересованной организации. В соглашении определяются конкретные условия прекращения и возникновения прав на земельные участки и объекты недвижимости в связи с изъятием, сроки передачи имущества, размер и порядок выплаты возмещения за изымаемые земельные участки. Порядок подготовки и заключения соглашения, требования к его содержанию установлены статьями 56.7, 56.9, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.04.2015 изъятие земельных участков производится в соответствии с правовым регулированием, введенным Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно статье 8 Закона N 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В целях определения размера убытков судом была назначена экспертиза,проведение которой поручено эксперту ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 39:03:060005:1741, площадью 625 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ул. Каштановая, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – магазины; для размещения объектов торговли; магазины.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО2 № 07-05/ЭС-2022 (т. 4, л.д. 6-86) размер возмещения за изымаемый земельный участок составляет 6499000 руб., в том числе: 3855000 руб. – рыночная стоимость изымаемого земельного участка, 2622000 руб. – рыночная стоимость замощения площадью 541,40 кв.м (благоустройство изымаемого земельного участка), 22000 руб. – государственная пошлина за государственную регистрацию прав.

Как следует из материалов дела, доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию истца с выводами экспертного заключения.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами. В соответствии с абзацами вторым и третьим части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, посчитав, что указанное выше заключение не соответствует требованиям законодательства РФ и не отражает действительную цену изымаемого земельного участка, Агентство обратилось с ходатайством о назначении повторной судебной экспертизы (т. 5, л.д. 5-6).

В судебном заседании 06.07.2022 эксперт ФИО2 дала пояснения относительно проведенного экспертного исследования и на возражения истца пояснила следующее.

В соответствии с требованием п. 10 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости», утв. Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, для определения стоимости недвижимости экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Согласно таблице 7 стр. 62 Справочника оценщика недвижимости 2020 «Земельные участки» часть 2 (ФИО3) при исследовании сегмента рынка первоочередным критерием отбора информации является местоположение (самый значимый фактор, значимость фактора составляет 0,34) в соответствии с ранжированием факторов по степени их влияния на цены земельных участков.

Таким образом, в результате анализа общедоступных специализированных источников, экспертом была составлена выборка из 17 выявленных на момент подготовки экспертного заключения предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Гурьевске и ближайших окрестностях местоположения объекта оценки (Гурьевский район) (таблица № 5 на стр. 29-35 заключения).

В Справочнике оценщика недвижимости (выпущен Приволжским центром финансового консалтинга и оценки под редакцией ФИО3) указано, что под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. В свою очередь под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками.

В рассмотренном экспертом случае незначительное число предложений и значительный интервал между минимальным и максимальным значением удельной цены предложения (от 1 275 до 20 454,55 руб. за кв.м) свидетельствует о признаках неактивного сегмента рынка.

Согласно п. 22в ФСО № 7 экспертом на стр. 39 заключения приведены правила отбора аналогов, принятых для проведения расчетов методом сравнительного анализа предложений.

На основании приказа Росреестра от 04.08.2021 № П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке»:

- в первую очередь из таблицы № 5 экспертом были отобраны объекты-аналоги № 1 и 3, относящиеся к одной группе (сегмент 4);

- затем экспертом отобраны объекты-аналоги № 2 и 4, расположенные в непосредственной близости от объекта оценки, разрешенное использование которых возможно изменить на аналогичное оцениваемому (Правила землепользования и застройки МО «Гурьевский городской округ» Калининградской области, утвержденные решением Гурьевского окружного совета депутатов от 19.12.2019 № 266, допускает размещение в жилых зонах магазинов (стр. 28 заключения);

- далее, при внесении корректировок, каждый объект-аналог сравнивался экспертом с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения, описанным на стр. 39 заключения), выявлялись различия объектов по этим факторам и удельный показатель стоимости аналога корректировался по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Корректировки на разрешенное использование аналогов № 2 и 4 (на стр. 51 заключения) применялись экспертом с учетом индекса изменения стоимости участка при смене вида разрешенного использования.

Согласно «Рекомендациям по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки», издание 2017 г. под ред. ФИО3, одной из основных составляющих является неопределенность, выражающаяся разбросом цен предложений объектов-аналогов, скорректированных по параметрам сравнения, по которым объект-аналог отличается от объекта оценки. При этом уровень неопределенности результата, полученного как среднее арифметическое значение данных в квазиоднородной выборке, зависит от уровня активности рынка, количества объектов-аналогов (объема выборки) и уровня неопределенности корректирующих коэффициентов. При увеличении выборки неопределенность уменьшается.

Таким образом, при неактивном сегменте рынка итоговая величина отклонения стоимости аналогов с учетом внесенных корректировок не имеет значения.

Федеральные стандарты оценки и иные нормативные акты не регламентируют предельную величину отклонения.

Расчет стоимости элементов благоустройства земельного участка (замощения) произведен на основании данных Справочника КО-ИНВЕСТ «Благоустройство территорий, 2020» в рамках затратного подхода (стр. 52-55 заключения).

Так, согласно Правилам оценки физического износа жилых зданий. Приложение 6 ВСН 53+-86 (р) (утверждены приказом Госстроя СССР от 24.12.1986 № 446) (иные правила для оценки физического износа применительно к замощению не установлены) при удовлетворительном состоянии замощения (камень равномерный, уклоны в общем правильные, небольшие выбоины, поверхность правильная) процент износа составляет от 11 до 30 %, в связи с чем экспертом по результатам проведения осмотра и фотосъемки земельного участка (стр. 10 заключения) величина физического износа замощения определена в размере 20 % для удовлетворительного состояния покрытия (стр. 54 заключения), фотографии замощения содержатся на стр. 58-59 заключения и подтверждают выводы эксперта (доказательств иного истцом не представлено).

Последовательность расчета определена требованием п. 24г ФСО №7 ивключает в себя учет величины прибыли предпринимателя.

Согласно справочнику «Благоустройство территорий» 2020 в справочных показателях не учтена прибыль предпринимателя (стр. 31 справочника).

Прибыль застройщика (инвестора) - это предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

В связи с этим экспертам учтена прибыль предпринимателя согласно актуальным на дату оценки данным опроса участников рынка (собственников, инвесторов или их представителей), пользователей сайта Statrielt (http://www. statrielt. ru/).

В опровержение довода Агентства о неиспользовании при определении выкупной стоимости объекта 11 из таблицы № 5 (стр. 32 заключения) эксперт пояснил, что, как правило, наиболее важными факторами стоимости являются местоположение и окружение, целевое назначение, разрешенное использование, транспортная доступность, инфраструктура (стр. 38 заключения). Спорный земельный участок находится на въезде в г. Гурьевск по направлению из г. Калининград в зоне жилой и коммерческой застройки в непосредственной близости от основной автодороги населенного пункта (ст. 14 заключения). В свою очередь объект 11 находится на ул. Авангардной – с другой стороны г. Гурьевска, его разрешенное использование (под размещение административно-производственной базы) не позволяет использовать его по назначению спорного земельного участка (под магазины) без дополнительных изменений. В связи с этим использование объекта 11 в качестве аналога требует применения дополнительных корректирующих коэффициентов, что противоречит правилу использования наименьшего количества корректировок при оценке.

В подтверждение своих пояснений экспертом представлены выкопировки из названной выше справочной литературы.

Доказательств наличия на рынке на момент проведения экспертизы иных предложений, не учтенных экспертом, агентством в материалы дела не представлено.

Рассмотрев в совокупности экспертное заключение и дополнительные пояснения эксперта, суд пришел к выводу, что нарушений, противоречий в данном экспертном заключении не содержится. Экспертом были даны исчерпывающие ответы, не содержащие неясностей и противоречий. Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было. Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, ответчиком не представлено.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует требованиям законодательства, в материалах дела отсутствует.

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции справедливо принял во внимание данные экспертом в судебном заседании пояснения.

Возражения, заявленные истцом, в том числе в апелляционной жалобе, свидетельствуют о его несогласии с выводами эксперта, что по смыслу статьи 87 АПК РФ, не является основанием для назначения повторной экспертизы.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы. Соответствующее ходатайство истца обоснованно отклонено судом.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод заявителя о приоритете представленного им заключения перед заключением эксперта, проведенного в рамках рассмотрения спора, ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, данным в п. 13 Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Отчет, представленный истцом, можно рассматривать как мнение специалиста, т.к. отсутствуют какие-либо правовые основания, чтобы отдать приоритет заключению, составленному ООО «НЦ «Балтэкспертиза», перед заключением, полученным по результатам назначенной по делу судебной экспертизы.

Таким образом, выводы суда являются верными. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Материалы дела не содержат документально подтвержденных данных, позволяющих переоценить выводы арбитражного суда первой инстанции.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие заявителя с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.07.2022 по делу № А21-7788/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.М. Кротов

Судьи

Н.С. Полубехина

М.В. Тарасова