Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-27583/2022, 13АП-28398/2022 ) (заявление) СПБ ГКУ «Агентство внешнего транспорта» и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2022 по делу № А56-7530/2022 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску (заявлению) Акционерного общества "Трест механизации строительных работ"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: 1. СПБ ГКУ «Агентство внешнего транспорта»; 2. СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп объекта недвижимости

установил:

Акционерное общество «Трест Механизации Строительных Работ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – заинтересованное лицо, Комитет) в реализации преимущественного права Общества на приобретение объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, пос.Горская, Северная площадка, береговая полоса восточнее примыкания защитной дамбы, лит.Д, с кадастровым номером 78:34:0004444:1136, о признании незаконным отказа Комитета в реализации преимущественного права заявителя на приобретение объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, пос.Горская, Северная площадка, береговая полоса восточнее примыкания защитной дамбы, лит.В, с кадастровым номером 78:34:0000000:8598, об обязании Комитета, в течение 30 дней с даты вступления в силу решения суда, совершить действия, направленные на обеспечение выкупа заявителем объектов нежилого фонда, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, пос.Горская, Северная площадка, береговая полоса восточнее примыкания защитной дамбы, лит.Д, с кадастровым номером 78:34:0004444:1136 и расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, пос.Горская, Северная площадка, береговая полоса восточнее примыкания защитной дамбы, лит.В, с кадастровым номером 78:34:0000000:8598.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены СПБ ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – ГКУ) и СПБ ГКУ «Агентство внешнего транспорта» (далее – АВТ, Учреждение).

Решением от 21.07.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обратился в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов своей апелляционной жалобы Комитет указал, что решение о предоставлении Объектов Агентству было принято задолго до обращения Общества с заявлением о выкупе, необходимость передачи Объектов специализированной организации была обусловлена неудовлетворительным состояниям причалов и необходимостью поддержания технического состояния, направлена на обеспечение безопасной эксплуатации сооружений, в связи с чем, действия Комитета нельзя расценивать как совершенные с исключительной целью воспрепятствования выкупу спорных Объектов.

Как полагает заинтересованное лицо, на момент обращения Общества от 13.12.2021 и от 14.12.2021 с соответствующими заявлениями о реализации преимущественного права на выкуп, данное право у Общество отсутствовало, о чем было Комитетом сообщено Обществу письмом от 23.12.2021 №05-26-116055/21-0-1.

По мнению подателя жалобы, при принятии решения судом не приняты во внимания положения статьи 2 Закона №159-ФЗ. Так, как указал Комитет, спорные Объекты никогда из государственной собственности не выбывали. Закрепление за ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» на праве хозяйственной ведения в 2010 году осуществлено до опубликования Закона № 159-ФЗ. Позднее, в связи с передачей Объектов в собственность Санкт-Петербурга осуществлено закрепление их за Агентством на праве оперативного управления. Комитет, по его мнению, не совершал никаких действий, направленных на воспрепятствование Обществу реализовать преимущественное право на приобретение арендуемых Объектов.

По мнению Комитета, выводы суда о правомерности заявленных требований основаны на ошибочном толковании положений Закона № 159-ФЗ, исходя из которых субъект малого и (или) среднего предпринимательства, отвечающий требованиям, предусмотренным статьей 3 этого Закона, может реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за учреждением, с учетом особенностей, установленных статьей 2 того же Закона, то есть при наличии волеизъявления учреждения и согласия собственника на отчуждение имущества.

Заявитель жалобы считает, что судом первой инстанции сделан ошибочный вывод об отсутствии задолженности по Договору №00-001618(19). Комитет настаивает, что у Общества на момент подачи заявлений от 13.12.2021 и от 14.12.2021 имелась задолженность по арендной плате и неустойкам по Договору №00-001618(19) что подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе представленными Обществом платежными поручениями (задолженность по арендной плате составляет 173 590.52 руб., сумма пени 3 713 123,01 руб.). Таким образом, наличие задолженности свидетельствует о недобросовестности арендатора и несоблюдении предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона №159-ФЗ условия, что также является основанием для отказа в выкупе арендованного имущества.

СПБ ГКУ «Агентство внешнего транспорта» также подало апелляционную жалобу, в которой просило решение от 21.07.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Как указало третье лицо, вопреки выводам суда первой инстанции из положений нормы статьи 296 ГК РФ следует, что целью закрепления имущества в оперативное управление бюджетного учреждения является предназначенность имущества для целей ведения уставной деятельности учреждения.

Наличие у Арендатора преимущественных прав, обусловленных заключением с ним договора аренды, не может быть противопоставлено исключительным распорядительным полномочиям публичного собственника имущества, определяющего порядок его использования, в том числе путем передачи в оперативное управление казенного предприятия или учреждения для целей ведения уставной деятельности.

По мнению СПБ ГКУ «Агентство внешнего транспорта», спорные объекты всегда были в государственной собственности для целей обеспечения полномочий вначале федерального уровня, затем регионального, для чего сначала спорное имущество было закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», то есть до опубликования Закона № 159-ФЗ, а затем в оперативное управление Учреждения.

Учреждение полагает, что судом ошибочно определена передача Объектов СПб ГКУ «АВТ», как воспрепятствование, поскольку выбытия Объектов из государственной собственности никогда не происходило, поэтому передача спорных объектов в оперативное управления СПб ГКУ «АВТ» не имела своей целью воспрепятствование кому-либо в реализации прав.

Третье лицо указало, что судом не была дана оценка пояснениям Учреждения в части того, что закрепление имущества, находящегося в аренде, на праве оперативного управления за Учреждением не противоречит действующему законодательству.

Издание Комитетом распоряжения № 1288-РК от 30.12.2019 (передача Объектов в оперативное управление СПб ГКУ «АВТ») является реализацией исключительных распорядительных полномочий публичного собственника имущества, определяющего порядок его использования, в целях обеспечения исполнения функций, направленных на реализацию полномочий города Санкт-Петербурга по созданию, размещению и обустройству объектов инфраструктуры водного транспорта Санкт-Петербурга.

По мнению подателя жалобы, факт того, что владение и пользование спорным имуществом осуществляет Общество и, что, на основании договора аренды будет осуществлять ещё 21 год, не свидетельствует о невозможности использования имущества в деятельности Учреждения после окончания срока действия договора аренды 01.06.1994 № 00-001618(19) или его расторжения для реализации полномочий города Санкт-Петербурга.

Также, как указало третье лицо, судом не была дана оценка доводом Учреждения о том, что право оперативного управления в отношении спорного имущества, переданного на основании Распоряжения №1288-РК, то есть почти за два года до оспариваемого отказа, как ранее, так и сейчас Обществом не оспорено в установленном законом порядке и не может свидетельствовать о намерении Комитета исключительно воспрепятствовать реализации права заявителя на выкуп арендованного имущества.

В судебном заседании 11.10.2022 представители подателей жалоб поддержали свои жалобы в полном объеме.

Представитель истца против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания (информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет), не явилось, в связи с чем, на основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие его представителей.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором аренды сооружения от 01.06.1994 №00-001618(19), заключенным между Комитетом по управлению городским имуществом Мэрии Санкт-Петербурга (в настоящее время – Комитет) и Обществом был заключен договор аренды, в соответствии с которым Комитет (арендодатель) передал Обществу (арендатор) оставшиеся в государственной собственности причальные сооружения, в том числе: причал длиной 1100 п.м. и грузовые площадки к нем на строительной площадке Горская согласно приложению №1, для использования по обслуживанию судов и переработке грузов, в том числе выполнения заказов по строительству комплекса защитных сооружений.

В соответствии с пунктом 1.4 договора он заключен на срок с 01.06.1994 до 01.06.2043.

В последующем арендуемые объекты поставлены на кадастровый учет, им присвоены кадастровые номера 78:34:0004444:1136 и 78:34:0000000:8598.

Правительством Российской Федерации 17.10.2019 издано распоряжение №2444-р о передаче из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга грузовых площадок у причала скальной породы, кадастровый номер 78:34:0004444:1136, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, пос. Горская, Северная площадка, береговая полоса восточнее примыкания защитной дамбы, литера Д, а также причала щебня, причала тарно-штучных грузов 1-я, 2-я очередь, причала песка на пл. Горская с железобетонной причальной стенкой, грузовые площадки у причала тарно-штучных грузов, кадастровый номер 78:34:0000000:8598, расположенных по адресу: г Санкт-Петербург, пос. Горская, Северная площадка, береговая полоса восточнее примыкания защитной дамбы, литера В.

30.12.2019 Комитетом издано распоряжение №1288-РК о закреплении переданных объектов на праве оперативного управления за СПб ГКУ «АВТ».

В соответствии с дополнительным соглашением №7 от 01.01.2020 в договор аренды внесены изменения в части субъекта являющимся арендодателем - им стало СПб ГКУ «АВТ».

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых объектов, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество 09.12.2021 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе объектов с кадастровыми номерами 78:34:0004444:1136 и 78:34:0000000:8598.

Комитет письмом от 23.12.2021 №05-26-116055/21-0-1 отказал Обществу в выкупе объектов недвижимости, ссылаясь на отсутствие сформированного под ними земельного участка, который в силу положений статьи 35 ЗК РФ должен отчуждаться вместе объектами недвижимости, а также указав на то, что указанные объекты закреплены на праве оперативного управления за АВТ.

Посчитав отказ Комитета в выкупе земельного участка не соответствующим требованиям Закона №159-ФЗ, заявитель оспорил отказ Комитета в арбитражный суд. Общество полагает, что действия Комитета по закреплению арендуемых объектов на праве оперативного управления за третьим лицом были направлены исключительно на воспрепятствование в реализации арендатором преимущественного права на выкуп этих объектов, тогда как каких-либо реальных обстоятельств, препятствующих выкупу имущества, Комитетом не указано.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд счел требования Общества обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 2 статьи 9 Закона №159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным настоящим Законом требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как указано в части 3 этой же статьи, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Судом установлено и участниками судебного разбирательства не оспаривалось, что истец относится к числу субъектов малого и среднего предпринимательства, на которых распространяется действие Закона №159-ФЗ.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, уже являлись предметом исследования суда первой инстанции и были обоснованно отклонены.

В качестве основного аргумента, препятствующего выкупу имущества, Комитет указывало на факт закрепления спорного имущества, входящего в состав портовых гидротехнических сооружений, за АВТ.

Учреждение поясняло, что причалы были переданы ему по акту приема-передачи как специализированной организации для контроля за использованием этого имущества. В ходе проведения контрольных мероприятий Учреждением установлено, что в период пользования причалами Общество не обеспечивало контроль за показателями состояния гидротехнических сооружений, а также их надлежащую эксплуатацию, что подтверждается составленными АВТ актами освидетельствования названных сооружений.

Также АВТ указало, что передача Комитетом спорного имущества в оперативное управление Учреждению обусловлена необходимостью после истечения срока действия договора аренды включения спорных объектов в Государственную программу Санкт-Петербурга «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга», утвержденную постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.06.2014 №552.

В статье 3 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ (далее - КВВТ) дано определение причала как гидротехнического сооружения, имеющего устройства для безопасного подхода судов и предназначенного для безопасной стоянки судов, их загрузки, разгрузки и обслуживания, а также посадки пассажиров на суда и высадки их с судов.

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.07.1997 №117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» гидротехнические сооружения - это различного рода сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 КВВТ портовые гидротехнические сооружения, перегрузочные комплексы, причалы, служебные здания и иное расположенное в порту имущество могут находиться в любой собственности.

Следовательно, для отнесения причала к категории портового гидротехнического сооружения необходимо, чтобы он располагался в порту.

В силу уже упомянутой ранее статьи 3 того же Кодекса речной порт представляет собой комплекс сооружений, расположенных на земельном участке и акватории внутренних водных путей, обустроенных и оборудованных в целях обслуживания пассажиров и судов, погрузки, выгрузки, приема, хранения и выдачи грузов, взаимодействия с другими видами транспорта.

Согласно статье 55 КВВТ территорию порта составляют земельные участки, предоставленные специально для размещения порта в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, причал может считаться портовым лишь в случае, если он является составной частью комплекса сооружений, которые оборудованы и обустроены для обслуживания пассажиров и судов, осуществления различных операций с грузами, а также взаимодействия с другими видами транспорта и расположены при этом на участке, функциональным назначением которого является «размещение указанного комплекса (порта)».

Между тем, спорный объект не является составной частью комплекса сооружений, которые оборудованы и обустроены для обслуживания пассажиров и судов, и не находится на территории порта. Следовательно, особенности приватизации гидротехнических сооружений, установленные Законом №178-ФЗ, на спорные объекты не распространяются, и они могут быть выкуплены в порядке, установленном Законом №159-ФЗ.

Оценивая доводы Общества о злоупотреблении правом при закреплении имущества за АВТ, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, Общество использует спорные объекты на праве аренды с 1994 года. До текущего времени указанные объекты из сферы хозяйственной деятельности заявителя не выбывали. Комитет практически одновременно с переходом к городу права собственности на причалы, закрепил их на праве оперативного управления за АВТ, при том, что реальная необходимость их закрепления за Учреждением, так и возможность фактической передачи последнему для осуществления их эксплуатации отсутствовала. Более того, учитывая срок действия договора аренды (до 2043 года), возможность распоряжения АВТ этим имуществом до момента окончания срока аренды также является сомнительной.

Согласно разъяснениям, изложенным пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона №159-ФЗ», суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Учитывая обстоятельства данного дела, установленные в ходе его рассмотрения, суд согласился с доводами Общества о том, что реальная цель закрепления имущества за АВТ была направлена на вывод спорных объектов из состава имущества, которое может быть выкуплено в рамках Закона №159-ФЗ, и, как следствие - недопущение возможности реализации Обществом преимущественного права на приватизацию.

Аналогичная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 07.10.2014 по делу №305-ЭС14-93.

Делая вывод о невозможности приобретения арендуемого здания в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ, без земельного участка, на котором оно расположено, Комитет ссылался на положения статьи 35 ЗК РФ, согласно которым отчуждение здание производится вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Вместе с тем, как справедливо отметил суд первой инстанции, Комитетом не принято во внимание следующее.

Выкуп спорного имущества осуществляется в рамках положений, установленных Законом №159-ФЗ. В пункте 2 информационного письма от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее информационное письмо от 05.11.2009 №134) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 5 информационного письма Президиума от 05.11.2009 №134, при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе №159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для эксплуатации причалов не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение объектов недвижимости не предусмотрено Законом №159-ФЗ.

Заявители жалобы настаивали, что судом первой инстанции неправомерно сделан вывод о том, что действия Комитета по закреплению объектов на праве оперативного управления за СПб ГКУ «АВТ» были направлены на воспрепятствование реализации Обществом права на приобретение объектов в собственность в порядке ст. 3 Закон № 159-ФЗ. В своей апелляционной жалобе Комитет указывает на то, что действия Комитета по передаче в оперативное управление были совершены «исключительно с целью развития водного транспорта в Санкт-Петербурге».

Вместе с тем, данный довод не подкреплен доказательствами, в чем именно в данном случае выражается развитие водного транспорта, носит очень общий и декларативный характер и опровергается материалами настоящего дела.

К выводу о том, что передача в оперативное управление спорных объектов не преследовала реальной цели оперативного управления и лишь препятствует Обществу в реализации преимущественного права выкупа суд первой инстанции пришел на основе имеющихся в деле документов и установив следующие фактические обстоятельства:

- Общество на основании договора аренды № 00-001618 (19) от 01.06.1994г. является единственным владельцем и пользователем объектов недвижимости уже на протяжении более чем 27-ми лет;

- Договор аренды заключен сроком до 01.06.2043г., а, следовательно, в ближайшие более чем 20 лет какого-либо реального пользования в рамках оперативного управления осуществлено быть не может;

- СПб ГКУ «АВТ» было создано в 2010 году, то есть после вступления в силу Закона № 159-ФЗ. Право оперативного управления АВТ на арендуемые Обществом объекты зарегистрировано, а, следовательно, возникло как вещное право 20.02.2020г. (на объект 78:34:0004444:1136), и 25.02.2020г. (на объект 78:34:0000000:8598), то есть также после вступления в силу Закона № 159 -ФЗ;

- о передаче объектов в оперативное управление и о замене арендодателя по договору аренды с ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» на СПб ГКУ «АВТ», Общество было извещено уведомлением от 17.01.2020г., направленным непосредственно от СПб ГКУ «АВТ» в адрес Общества с приложением дополнительного соглашения к договору аренды, в котором было указано на изменение лица на стороне арендодателя и указаны новые платежные реквизиты для перечисления арендной платы. Указанное уведомление было получено Обществом 29.01.2020г. Фактически в 2020г. произошла лишь смена лиц на стороне арендодателя. Из владения и пользования Общества объекты недвижимости не изымались.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, свидетельствующий о воспрепятствовании Обществу в реализации преимущественного права выкупа.

Комитет и третье лицо указывают на то, что решение о передаче спорного имущества в оперативное управление было принято задолго до обращения Общества с заявлениями о выкупе и передача в оперативное управление была частью мероприятий, запланированных и последовательно реализуемых с 2019г., преследовала цель развитие водного транспорта Санкт-Петербурга, и не свидетельствует о намерении Комитета воспрепятствовать в реализации преимущественного права выкупа.

Данные доводы апелляционная коллегия признает несостоятельными.

Так, как указывает сам Комитет в своей апелляционной жалобе, согласование о передаче имущества в оперативное управление было принято Комитетом по транспорту 16.12.2019г., и соответствующее Распоряжение Комитета было издано 30.12.2019г. Каких-либо доказательств того, что спорное имущество было передано из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга с какой-либо конкретной целью развития водного транспорта Санкт-Петербурга, а равно никаких подтверждений наличия какой-либо утвержденной программы, реальных мероприятий и конкретной деятельности по использованию имущества, в имеющихся в материалах настоящего дела документах, оформляющих передачу имущества из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга и передачи имущества в оперативное управление, не содержится.

Как уже было отмечено выше, Общество 27 лет владеет и пользуется спорным имуществом, еще более 20 лет будет им владеть и пользоваться. Как указано в апелляционной жалобе Комитета закрепление арендуемых Заявителем Объектов на праве оперативного управления не прекращает договор в период срока его действия, а равно, никак его не изменяет. При таких обстоятельствах, использование имущества в рамках оперативного управления никак не осуществляется и цель передачи имущества в оперативное управление никак не достигается.

Доводы Комитета о том, что передача имущества в оперативное управление была обусловлена неудовлетворительным состоянием причалов и необходимостью поддержания их технического состояния являются несостоятельными. Утверждение о неудовлетворительном состоянии ничем не подтверждено и является голословным. А при наличии действующего договора аренды и его действия до 2043г., оперативное управление никак не влияет на техническое состояние имущества, поскольку никаких реальных действий в рамках оперативного управления не осуществляется.

В настоящем споре оперативное управление было оформлено после опубликования и вступления в силу Закона № 159-ФЗ, никаких условий о наличии оперативного управления в заключенном договоре аренды не содержится, никакого оперативного управления в течение 27 лет действия договора аренды не было. Обстоятельства по настоящему делу и в деле № А14-297/2018, на которое ссылается податель жалобы, совершенно различны и выводы суда по указанному делу не могут быть применены при рассмотрении настоящего дела.

Также в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Комитет указал на наличие у Общества задолженности по арендной плате в сумме 211 396,24 руб., и наличие задолженности по пени в сумме 3 730 626,64 руб. При этом, несмотря на указание суда разъяснить период начисления пеней, Комитет детальный расчет задолженности и начисления пеней не представил и лишь пояснил, что пени начислены за период с ноября 2019 года по декабрь 2021 года.

Общество, возражая на доводы Комитета в этой части, указало на то, что до января 2020 года все платежи по договору аренды производились в адрес прежнего арендодателя. Об изменении арендодателя Обществу стало известно лишь после получения от АВТ уведомления от 17.01.2020 о смене собственника и предложения подписать дополнительное соглашение к договору аренды. Каких-либо уведомлений от Комитета, как собственника арендуемого имущества, Общество не получало.

Более того, Общество указало, что, несмотря на свершившуюся передачу имущества из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга, предыдущий арендодатель - ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности» - на протяжении 2020 года продолжало требовать от Общества внесения в его пользу арендных платежей за январь и февраль 2020 года (т.е. до даты государственной регистрации Росреестром перехода права собственности), а в октябре 2020 года подало в отношении АО «ТМСР» соответствующее исковое заявление, которое оставлено без удовлетворения вступившим в законную силу решением суда по делу №А56-85860/2020. В ходе рассмотрения указанного дела, в частности, установлено, что Обществом было получено уведомление АВТ об изменении арендодателя и платежных реквизитов по договору аренды лишь в конце января 2020 года.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 3 статьи 382 ГК РФ предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы до даты уведомления о переходе права собственности к иному лицу признается исполнением надлежащему кредитору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.

Поскольку доказательств уведомления Общества о смене собственника имущества ранее января 2020 Комитетом не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что оно обоснованно произвело внесение арендной платы за ноябрь и декабрь 2019 года в пользу ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», и у Комитета нет правовых оснований ни для предъявления требований об уплате указанной задолженности, ни для начисления на нее пеней.

Также Обществом представлены в материалы дела копии платежных поручений, подтверждающих внесение арендной платы по договору с января 2020 года до текущего момента в полном объеме.

Таким образом, факт наличия у Общества задолженности по арендной плате в ходе судебного разбирательства подтверждения не нашел. Утверждение Комитета о наличии задолженности по пеням также было отклонено судом, поскольку Комитет не указал ни период, за который начислены пени, ни сумму задолженности по пеням.

Помимо изложенного, суд согласился с доводами заявителя о том, что утверждение о наличии у Общества задолженности по договору аренды не было указано в качестве основания для отказа в выкупе спорного имущества. Претензия о погашении задолженности в неподтвержденной сумме была направлена Обществу только в июле 2022 года, то есть после третьего заседания по делу.

С учетом изложенного, обнаруженная после подачи Обществом заявления на выкуп задолженность по неустойке при отсутствии данных о применении к арендатору в период действия договоров мер гражданско-правовой ответственности за нарушения сроков внесения арендной платы, не может в данном случае свидетельствовать о недобросовестности арендатора и о несоблюдении предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ условия.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2021 № Ф07-10813/2021 и Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2021 № 307-ЭС21-10334.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено наличие у Общества права на выкуп спорного имущества на основании Закона №159-ФЗ и не установлено указанных заинтересованным лицом и третьим лицом обстоятельств, препятствующих выкупу спорного имущество, в связи с чем, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Материалы дела не содержат документально подтвержденных данных, позволяющих переоценить выводы арбитражного суда первой инстанции.

Выводы суда являются верными. Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка. Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи, с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка ими фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают существенных нарушений судом норм права, в связи с чем нет оснований для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Основания для удовлетворения апелляционных жалоб отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2022 по делу № А56-7530/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.М. Кротов

Судьи

Н.С. Полубехина

М.В. Тарасова