Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-27697/2014, 13АП-27700/2014 ) ООО "Кентвар" иСанкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу № А56-42550/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по заявлению Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск"

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

ООО "Кентвр"

о признании незаконным отказа,

установил:

Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный музей-заповедник «Павловск» (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление) в государственной регистрации договора аренды от 01.02.2014 №2 части нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Дворец Павловский (Большой)»: 1-Н (ч.п. 46, первый этаж), 2-Н (ч.п. 34 первый этаж), 3-Н и 4-Н, первый этаж, по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, кадастровый номер 78:42:0016201:1018 (ранее 78:42:16201:2:3), изложенного в сообщении от 06.05.2014 №86/001/2014-332, 86/003/2014-128, обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды от 01.02.2014 №2.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено общество с ограниченной ответственностью «Кентавр» (далее - Общество).

Решением от 03.10.2014 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе Учреждение, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просит решение отменить, полагая отказ Управления в государственной регистрации договора аренды неправомерным, требование о предоставлении дополнительных документов - не основанным на нормах закона. Податель жалобы указывает, что действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), не предусмотрено обязанности представления на государственную регистрацию договора аренды охранного обязательства, обязанность арендатора заключить охранное обязательство возникает со дня государственной регистрации договора. По мнению подателя жалобы, требование Управления Росреестра о предоставлении кадастрового паспорта с указанием части здания, передаваемой в аренду, противоречит пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», а также пункту 12 Инструкции "О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества", утвержденной Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135, поскольку в отношении здания, в котором находятся помещения, являющиеся предметом аренды, проведен кадастровый учет и в деле правоустанавливающих документов имеется кадастровый паспорт на здание.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение в части требований Управления о предоставлении охранного обязательства отменить, указывая, что договор аренды содержит условие об обязанности арендатора заключить охранное обязательство в течение 60 календарных с даты заключения договора аренды, который в силу ст. 651 ГК РФ считает заключенным с момента его государственной регистрации.

Управление возразило против удовлетворения апелляционных жалоб по основаниям, изложенным в отзыве на жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжений КУГИ от 01.07.2013 №537-рк, от 09.07.2013 №595-рк, от 09.07.2013 №596-рк, от 09.07.2013 №597-рк и протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.01.2014 №1 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды от 01.02.2014 №2 части нежилого здания с кад. №78:42:0016201:1018 (ранее 78:42:16201:2:3), являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Дворец Павловский (Большой)»: 1-Н (ч.п. 46, первый этаж), 2-Н (ч.п. 34 первый этаж), 3-Н и 4-Н, первый этаж, по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, сроком на 5 лет.

07.02.2014 Учреждение обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора.

Уведомлением от 18.03.2014 №86001/2014-332 Управление известило Учреждение о приостановлении государственной регистрации договора, а сообщением от 06.05.2014 N 86/001/2014-332,86/003/2014-128 известило об отказе в регистрации договора на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), указав на непредставление кадастрового паспорта объекта недвижимости, содержащего сведения о части объекта недвижимости в целях определения пределов действия устанавливаемого обременения прав - аренды на основании договора; непредставление протокола подведения итогов аукциона, в ходе которого заключен договор; наличие противоречий при указании арендуемой площади в протоколе от 16.01.2014 №1 и договоре, а также расхождений между распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 01.07.2013 №537-рк и договором; непредставление охранного обязательства, заключенного арендатором в отношении арендуемой части объекта культурного наследия.

Полагая данный отказ незаконным, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявленных требований правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если представленные на государственную регистрацию прав документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации Управление обязано осуществлять правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у лица.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о законности оспариваемого Учреждением отказа в государственной регистрации договора.

Согласно пункту 1 статьи 26 названного Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 3 той же статьи в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

С 01.01.2013 положения Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) применяются в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в полной мере, в том числе статья 7 Закона. Согласно пункту 9 части 2 данной статьи в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 N 42 (далее - Порядок), согласно пунктам 8, 75, 84 которого (в редакции, действовавшей на момент обращения в регистрирующий орган за государственной регистрацией) в реестр вносятся следующие сведения о частях здания или помещения: учетный номер части здания или помещения и дата его внесения в государственный кадастр недвижимости; площадь части здания (помещения) в квадратных метрах; описание местоположения части здания (помещения); сведения о прекращении существования части здания или помещения (дата снятия с кадастрового учета).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 N 831 утверждены новые формы кадастровых паспортов здания и помещения (приложения N 1 и 2 к приказу соответственно). Согласно пункту 2 приказа данные формы применяются с 01.07.2013. Во вновь утвержденных формах кадастровых паспортов предусмотрен специальный раздел, в котором отражаются содержащиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о частях здания, помещения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Учреждение обратилось за государственной регистрацией договора аренды 07.02.2014.

В силу пункта 9 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (в редакции, действовавшей с 01.10.2013) обременение арендой части помещения влечет необходимость внесения в государственный кадастр недвижимости дополнительных сведений о части объекта, на которую распространяется ограничение вещных прав, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, поскольку на момент обращения арендатора в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды части помещения на территории Российской Федерации действовали формы кадастровых паспортов, в которых подлежали отражению сведения о частях здания (помещения) в том объеме, в каком они подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости, требование регистрирующего органа о необходимости представления кадастрового паспорта здания (помещения), в котором отражены сведения о кадастровом учете части помещения, передаваемой в аренду, является законным.

При этом суд обоснованно отклонил ссылку Учреждения на пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку новая форма кадастровых паспортов введена после принятия названного Постановления.

В силу положений статей 48, 55, 56 Закона N 73-ФЗ охранным обязательством устанавливаются обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), требования к условиям доступа к нему граждан, иные обеспечивающие его сохранность требования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.

Согласно пункту 2 той же статьи в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта.

Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия (пункт 5 той же статьи).

Между тем, как видно из материалов дела, охранное обязательство в отношении нежилых помещений, переданных в аренду Обществу, не было заключено ни с Учреждением как с титульным владельцем названных помещений (право оперативного управления), ни с Обществом как с их арендатором и фактическим пользователем. В договоре аренды не содержатся существенные условия договора аренды объекта культурного наследия, в том числе сведения об особенностях охраны такого объекта и требования к его сохранению.

Поскольку Учреждение не представило в регистрирующий орган охранное обязательство, которое в силу пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, Управление Росреестра правомерно отказало ему в государственной регистрации данного договора.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Доводы апелляционных жалоб Учреждения и Общества не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, в связи с чем в удовлетворении апелляционных жалоб следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.10.2014 по делу № А56-42550/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

В.И. Желтянников