Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера АП-27760/2023, 13АП-27761/2023 ) акционерного общества «Тандер», индивидуального предпринимателя Гайдова Александра Валерьевича и индивидуального предпринимателя Кулакова Андрея Анатольевича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2023 по делу № А56-133094/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое по иску: истец: общество с ограниченной ответственностью «ТК Прогресс»

ответчики: 1. индивидуальный предприниматель Гайдов Александр Валерьевич; 2. индивидуальный предприниматель Кулаков Андрей Анатольевич, 3. акционерное общество «Тандер»

о переводе прав и обязанностей по договору,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ТК Прогресс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО6, акционерному обществу «Тандер» (далее – АО «Тандер») (далее – ответчики) о переводе с АО «Тандер» прав и обязанностей по договору аренды от 28.09.2021 № СПБФ/39135/21, заключенному между ФИО6, ФИО5 и АО «Тандер» в отношении части нежилого помещения № 5-Н, этаж: 1-й, общей площадью 484 кв. м, расположенного по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0005211:6412, на истца.

Решением от 03.07.2023 иск удовлетворен.

Не огласившись с указанным решением, ответчики подали апелляционные жалобы, в которых просят решение отменить, в иске отказать, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца просил в удовлетворении жалоб отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.11.2013 между ФИО5, ФИО6 (арендодатель), с одной стороны, и ООО «ТК Прогресс» (арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды нежилых помещений № А24/2013 (договор от 29.11.2013 N А24/2013).

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 29.11.2013 № А24/2013 арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения: 5Н, площадью 493, 5 кв. м, по адресу: <...>, литера А, кадастровый номер 78:10:0005211:6412 (помещение, объект).

Договор 20.12.2013 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Согласно пункту 1.3 договора объект передается арендатору для организации торговли с возможностью продажи алкогольной продукции, сопутствующего оказания услуг населению, складирования товара и размещения офиса.

В силу положений пункта 9.1 договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и действует до 31.12.2021. Действие договора распространяется на отношения сторон, фактически возникшие с даты подписания договора. При этом арендатор, надлежащим образом выполнявший свои обязательства по договору, по истечении срока аренды имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, если арендатор за один месяц до окончания срока аренды письменно не уведомил арендодателя о намерении прекратить аренду объекта (пункт 9.3.).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной составляющих, начисляемых с момента передачи объекта арендодателем арендатору по акту приема-передачи. Арендная плата выплачивается арендодателям в равных долях: ФИО5 - 50%, ФИО6 - 50%. Постоянная составляющая арендной платы, независимо от передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, до 01.01.2014 не взимается. С 01.01.2014 размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 345 450 руб. в месяц, без НДС (пункт 2.2 договора).

Объект передан арендатору по акту приема-передачи 29.11.2013.

В тот же день сторонами было заключено дополнительное соглашение от 29.11.2013 № 1, согласно которому сторонами пункты 1.1 договора и 2.2 договора изложены в следующей редакции: «1.1. Арендодатель обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности, а Арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение 5Н площадью 493,5 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Северный пр., д. 75, корп. 1, лит. А, кадастровый номер 78:10:0005211:6412, а также торговое оборудование согласно приложению № 1 к дополнительному соглашению»; «2.2. Постоянная составляющая арендной платы, независимо от передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, до 1 января 2014 года не взимается. Начиная с 1 января 2014 года размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы за помещения устанавливается в твердом размере и составляет 345 450 руб. в месяц, без НДС (НДС не уплачивается в связи с применением арендодателем УСН). В случае перехода арендодателя на стандартную систему налогообложения арендная плата не увеличивается на сумму НДС. Начиная с 1 января 2014 года размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы за оборудование устанавливается в твердом размере и составляет 35 000 руб. в месяц, без НДС (НДС не уплачивается в связи с применением Арендодателем УСН). В случае перехода арендодателя на стандартную систему налогообложения арендная плата не увеличивается на сумму НДС».

Впоследствии, между сторонами 25.01.2017 было заключено дополнительное соглашение к договору, по условиям которого пункт 2.2 договора изложен в новой редакции, согласно которой постоянная составляющая арендной платы, независимо от передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, до 01.01.2014 не взимается. С 01.01.2014 размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 345 450 руб. в месяц, без НДС. При этом стороны договорились, что за февраль 2017 года размер ежемесячной постоянной составляющей арендной платы устанавливается в твердом размере и составляет 310 130 руб. в месяц, без НДС.

В связи с окончанием установленного срока действия договора аренды (31.12.2021), истцом 17.11.2021 в адрес арендодателей было направлено уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору аренды № А-24/2013 от 29.11.2013 о продлении срока аренды нежилого помещения на новый срок.

Письмом от 19.11.2021 арендодатели, сославшись на то, что договор действует до 31.12.2021, попросили ООО «ТК Прогресс» возвратить из аренды помещение, назначив приемку на 11.01.2022.

Письмом от 17.12.2021 арендатору было отказано в продлении договора № А24/2013 от 29.11.2013 на новый срок.

Не согласившись с отказом в продлении договора на новый срок, ООО «ТК Прогресс» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании ФИО5 и ФИО6 заключить с ООО «ТК Прогресс» договор аренды помещения на новый срок.

Возражая против удовлетворения указанного иска, арендодатели указали, в том числе на то, что в отношении объекта договор аренды не заключен, помещение иными лицами не используется.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.05.2022 по делу № А56-11372/2022 в иске отказано. Отказывая в иске, суд исходил из того, что обязанность арендодателей заключить с ООО «ТК Прогресс» договор на новый срок обусловлена передачей объекта в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования ООО «ТК Прогресс» о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Обязанность предпринимателей заключить с ООО «ТК Прогресс» новый договор аренды не вытекает ни из закона, ни из условий договора, а в случае заключения предпринимателями договора аренды с другим лицом в течение года со дня окончания срока договора с ООО «ТК Прогресс», у последнего возникает право обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей по такому договору.

Вместе с тем, 02.06.2022 в отношении объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) зарегистрировано право аренды АО «Тандер» на период с 02.06.2022 по 15.01.2032, возникшее на основании договора аренды № СПбФ/39135/21 от 28.09.2021; дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества № СПбФ/39135/21 от 28.09.2021 от 11.05.2022.

По утверждению истца, в декабре 2022 года ему стало известно о том, что еще в период действия договора аренды № А24/2013 от 29.11.2013 с ООО «ТК Прогресс», со стороны ответчиков были совершены действия по заключению договора аренды в отношении спорного объекта недвижимости с АО «Тандер».

Так, 28.09.2021 между ФИО5 и ФИО6 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) был заключен договор аренды № СПБФ/39135/21 (договор аренды № СПБФ/39135/21 от 28.09.2021).

Согласно пункту 1.1 договора № СПБФ/39135/21 от 28.09.2021 арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду), следующее недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем «объект»:

- часть нежилого помещения № 5-Н, площадью 484 кв. м, расположенного на 1 этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Северный проспект, дом 75, корпус 1, литера А, пом.5-Н, кадастровый номер 78:10:0005211:6412.

Срок действия договора № СПБФ/39135/21 от 28.09.2021 установлен по 15.01.2032 (пункт 1.4).

Согласно пункту 2.1.9 договора № СПБФ/39135/21 от 28.09.2021 объект обременен арендой в пользу ООО «ТК Прогресс» на основании договора аренды № А-24/2013 от 29.11.2013. Арендодатель заверяет арендатора в том, что указанный договор аренды расторгнут, предыдущий арендатор освободил объект от своего имущества и передал объект арендодателю.

По мнению истца, ответчики, злоупотребив своим правом, в нарушение статьи 10 Гражданского кодекса РФ, нарушили законные права истца на преимущественное право аренды в отношении спорного нежилого помещения, а также ввели суд в заблуждение относительно намерений по использованию нежилого помещения в процессе рассмотрения дела № А56-11372/2022. Ответчики достоверно знали о новом договоре аренды от 28.09.2021 с АО «Тандер», однако, сообщили суду заведомо ложные сведения.

Ссылаясь на то, что у ООО «ТК Прогресс» имеется право требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды от 28.09.2021, заключенному предпринимателями с АО «Тандер» в нарушение преимущественного права арендатора, ООО «ТК Прогресс» направило в адрес ответчиков претензию от 21.12.2022, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», преимущественным правом на заключение договора аренды по смыслу части 3 пункта 1 статьи 621 ГК РФ обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Следовательно, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении арендатора заключить новый договор аренды, которое должно быть направлено в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Арендатор не лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, даже если до истечения срока действия договора получает уведомление о его прекращении и об отказе от возобновления арендных отношений. При этом арендатор, предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора на новый срок, должен доказать факт заключения арендодателем договора аренды того же имущества с третьим лицом (пункты 33, 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Таким образом иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен в случае, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора: арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды того же имущества с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Судом первой инстанции установлено и ответчиками не оспорено наличие у истца права на заключение договора аренды на новый срок, которое реализовано истцом в письме от 17.11.2022.

Материалами дела подтверждается, что ответчики, еще в период действия договора от 29.11.2013 № А24/2013 заключили договор аренды в отношении спорного помещения, злоупотребили своим правом и скрыли соответствующее обстоятельство от арендатора и от суда (статья 10 ГК РФ), а также отказали истцу в заключении договора аренды на новый срок.

Совокупность изложенных обстоятельств свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения иска о переводе на ООО «ТК «Прогресс» прав по договору аренды от 28.09.2021 № СПБФ/39135/21.

Доводы ответчиков о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по договору от 29.11.2013 № А24/2013 противоречат вступившему в законную силу судебному акту по делу № А56-45206/2022, в рамках которого ООО «ТК Прогресс» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ФИО5 и ФИО6 о взыскании невозвращенного обеспечительного платежа по договору аренды от 29.11.2013 № А-24/2013 в размере 172 725 руб. с каждого.

ФИО5 и ФИО6, в свою очередь, обратились со встречным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с ООО «ТК Прогресс» в пользу каждого из предпринимателей 2 823 196 руб. 18 коп., в том числе 650 887 руб. 09 коп. задолженности по оплате аренды оборудования за период с 01.02.2019 по 07.03.2022, 1 891 925 руб. неустойки за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 01.02.2019 по 07.03.2022, 64 042 руб. 98 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2019 по 07.03.2022, а также 216 341 руб. 11 коп. убытков в виде упущенной выгоды.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.02.2023 по делу № А56-45206/2022, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023, первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателями требований, суд исходил из того, что материалами дела подтверждается внесение ООО «ТК Прогресс» арендной платы в установленном условиями договора аренды размере за все месяцы пользования помещением; что касается требования о взыскании убытков, суд посчитал, что предпринимателями не доказан факт ненадлежащего исполнения ООО «ТК Прогресс» обязательств по договору, равно как и наличие причинно-следственной связи между поведением ООО «ТК Прогресс» и наступившими финансовыми последствиями.

Суд первой инстанции дал обоснованную оценку заявленным в 2023 году доводам ответчиков о наличии у истца задолженности по оплате оборудования за период до заключения дополнительного соглашения в 2017 году, в связи с отсутствием каких-либо претензий по данному вопросу.

Возражая против указанных доводов, истец также пояснил, что в соответствии с пунктом 4.2.3 договора аренды от 29.11.2013 № А24/2013 арендодатель был обязан к началу срока аренды освободить объект от принадлежащего ему имущества и имущества третьих лиц.

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды от 29.11.2013 № А24/2013 арендатор имеет право устанавливать на объекте оборудование, которое арендатору необходимо для осуществления коммерческой деятельности.

Оборудование, которое было поименовано в приложении № 1 к дополнительному соглашению от 29.11.2013, находилось в помещении на день заключения договора аренды, в связи с чем, передавалось во временное пользование арендатору.

В дальнейшем, так как по условиям договора (пункт 4.2.3) арендодатель обязан был освободить помещение от оборудования, чего не было сделано на дату заключения договора аренды, помещение было освобождено от оборудования, и в соответствии с пунктом 4.3 договора ООО «ТК Прогресс» установило на объекте необходимое ему оборудование, в связи с чем обязанности по его оплате у арендатора не имелось.

Доводы истца о том, что в магазине отсутствовало оборудование, принадлежащее ответчикам, также подтверждаются договором аренды № СПБФ/39135/21 от 28.09.2021, заключенным с АО «Тандер». В договоре указано, что объект передается без оборудования, и в соответствии с приложением № 4 арендатор своими силами и за свой счет устанавливает на объекте оборудование, необходимое для использования объекта (пункт 3.3.2).

Доказательств несогласия ООО «ТК Прогресс» с изменением размера арендной платы в материалах дела не имеется.

Незначительное изменение площади помещения в договорах не свидетельствует об изменении предмета аренды, поскольку из материалов дела с очевидностью следует, что спор возник в отношении одного и того же помещения с кадастровым номером 78:10:0005211:6412.

Установив факт уклонения ответчиков от заключения договора аренды на новый срок с истцом, учитывая добросовестное поведение истца, направленное на продолжение арендных отношений с ответчиками, а также недобросовестное поведение ответчиков, выраженное в заключении до истечения срока действия договора аренды от 29.11.2013 № А24/2013, нового договора аренды с АО «Тандер», суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Доводы апелляционных жалоб повторяют аргументы ответчиков, положенные в основу обоснования отзывов на иск. Они рассмотрены судом первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. В связи с изложенным доводы жалобы отклоняются апелляционной инстанцией как несостоятельные. Новых доводов в обоснование жалобы заявителем не приведено.

Доводы апелляционных жалоб не нашли своего подтверждения в ходе апелляционного обжалования, в силу чего, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.06.2023 по делу № А56-133094/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

М.В. Балакир

Н.С. Полубехина