Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-27768/2014, 13АП-27770/2014 ) Администрации Петрозаводского городского округа, Общества с ограниченной ответственностью "Импульс" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 02.10.2014 по делу № А26-4755/2014 (судья Борунов И.Н.), принятое

по иску (заявлению) Администрации Петрозаводского городского округа

к Обществу с ограниченной ответственностью "Импульс"

о взыскании

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>; местонахождение: <...>) 19 июня 2014 года обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к ООО «ИМПУЛЬС» (ОГРН: <***>; ИНН: <***>; местонахождение: <...>) о взыскании 34 437,73 руб., в том числе 33 434,69 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального имущества № 345 от 22.11.2006. и 1 003,04 руб. неустойки.

Истец уточнил исковые требования; просил взыскать с ООО «ИМПУЛЬС» 33 434,69 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.11.2013. по 21.11.2013., 1 003,04 руб. пени за период с 16.11.2013. по 21.11.2013. Уточнение исковых требований принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик просил взыскать с истца 45000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Решением от 02.10.2014 суд отказал в удовлетворении иска; заявление ответчика о возмещении судебных расходов удовлетворено частично: с Администрации в пользу взыскано 10 000 руб. судебных расходов.

Истец и ответчик обжаловали решение в апелляционном порядке.

Администрация считает решение незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права.

Администрация оспаривает вывод суда первой инстанции об отсутствии обязанности ответчика по внесению арендной платы с момента подписания договора купли-продажи недвижимого имущества (14.11.2013), полагая, что ответчик обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации договора купли-продажи.

В обоснование жалобы Администрация ссылается на то, что суд неправомерно не учел правовую позицию Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, изложенную в абзаце 6 пункта 5, согласно которой соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Ответчик обжаловал решение в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 35 000 руб. расходов по оплате услуг представителя.

Общество считает, что решение в обжалуемой части следует изменить, взыскав с истца 45 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 22 ноября 2006 года между Администрацией Петрозаводского городского округа (истец, арендодатель) и ООО «ИМПУЛЬС» (ответчик, арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества № 345, предметом которого являлась аренда ответчиком нежилого помещения, расположенного в подвале и на первом этаже жилого здания по адресу: <...>; нежилое помещение было передано Обществу по акту приема-передачи; договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Суд установил, что 14 ноября 2013 года между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения, в этот же день согласно акту приема-передачи к договору купли-продажи помещение передано покупателю; право собственности ответчика на нежилые помещения было зарегистрировано 22 ноября 2013 года.

Полагая, что ответчик обязан внести арендную плату за период с 01.11.2013 года по 21.11.2013 года, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассматривая дело, пришел к выводу о том, что государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи недвижимости, а переход к покупателю права собственности на недвижимость, поскольку после заключения договора купли-продажи нежилого помещения, которое являлось объектом аренды, между теми же лицами, которые являлись субъектами договора аренды, у ответчика изменились основания владения и пользования нежилым помещением, расположенным по адресу: <...>, поскольку с этого момента прекратилась обязанность Общества перечислять арендную плату по договору аренды.

В обоснование данного вывода суд сослался на разъяснения Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее – Пленум № 73), которыми предусмотрено, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязательство по внесению арендной платы прекращаются на будущее время; в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включение в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем арендной платы после его заключения.

Администрация оспаривает данный вывод суда первой инстанции, считая, что заключенный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества содержит указание на иной момент прекращения обязательства ответчика по внесению арендной платы и что данное условие договора не противоречит разъяснениям Пленума № 73.

Администрация ссылается на пункт 6.4 договора аренды № 345 от 22.11.2006, согласно которому прекращение договора не влечет прекращения обязательств по нему в части погашения задолженности по арендным платежам.

Доводы жалобы Администрации отклоняются по следующим основаниям.

Условие пункта 6.4 договора о погашении задолженности арендатором после прекращения действия договора аренды ошибочно распространено Администрацией на совсем иные правоотношения – внесение арендной платы собственником недвижимого имущества (Обществом) за пользование принадлежащим ему на праве собственности имуществом – выкупленными нежилыми помещениями. Нормы гражданского законодательства не предусматривают взыскания с собственника недвижимого имущества арендной платы за пользование данным имуществом.

Норма пункта 6.4 договора аренды применима к правоотношениям сторон в том случае, если у ответчика после прекращения договора аренды (по любым основаниям) имеется задолженность перед арендодателем по внесению арендной платы за предыдущий период аренды. В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства наличия задолженности Общества перед Администрацией по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах ссылки Администрации на пункт 6.4 договора аренды отклоняются апелляционным судом как основанные на ошибочном толковании условий договора и норм гражданского законодательства об аренде.

Согласно материалам дела, Общество стало собственником недвижимого имущества, арендуемого им ранее по договору аренды муниципального имущества г. Петрозаводска № 345 от 22.11.2006 путем реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 5 Пленума № 73если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Согласно пункту 6 Пленума № 73 в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Материалами настоящего дела подтверждается, что к моменту заключения сторонами договора купли-продажи, недвижимое имущество уже находилось во владении и пользовании покупателя (Общества) на основании договора аренды указанного имущества.

Таким образом, с учетом правовой позиции, изложенной в пунктах 5,6 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения данного иска.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы Администрации.

Апелляционный суд отказывает в удовлетворении жалобы Общества, оспаривающего размер возмещения судебных расходов, по следующим основаниям.

К судебным издержкам в силу статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц (представителей), оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что расходы на оплату услуг представителя в сумме 45000 руб. фактически понесены Обществом.

При этом суд, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, принял во внимание категорию спора, количество и продолжительность состоявшихся судебных заседаний и другие факторы, оказывающие влияние на стоимость юридических услуг, и посчитал, что понесенные Обществом расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению в сумме 10 000 руб.

В жалобе Общество указало, что сумма 45000 руб. возмещения судебных расходов включает стоимость услуг за представление интересов ответчика во всех инстанциях.

Поскольку нормы статей 101,106,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предполагают возложение на проигравшую сторону судебных расходов за рассмотрение дела в судах иных инстанций в будущем времени, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о взыскании 35000 руб. судебных расходов, полагая, что сумма 45000 руб. судебных расходов за рассмотрение несложного дела в суде одной инстанции не соответствует критерию разумности.

Оснований для переоценки данного вывода у апелляционного суда не имеется.

Учитывая, что судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 02.10.29014 по делу № А26-4755/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

И.А. Тимухина