Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 13АП-27786/2014, 13АП-27787/2014) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 по делу № А56-8225/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МЕСХИ"

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 3) Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, обязании заключить договор

установил :

Общество с ограниченной ответственностью "МЕСХИ" (далее – ООО «МЕСХИ», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП «ГУИОН», предприятие) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н с кадастровым номером 78:36:0511803:1200.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд).

Также Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету и Фонду об обязании Комитета в лице Фонда заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 192,2 кв.м с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде (дело № А56-8218/2014).

К участию в этом деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП «ГУИОН».

Определением арбитражного суда от 28.04.2014 дела № А56-8225/2014 и № А56-8218/2014 объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером № А56-8225/2014, Комитет и Фонд привлечены в качестве соответчиков.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 признана недостоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости, установленная на основании отчета об оценке от 12.12.2013 № 31-8-1090(040)-2013, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", в отношении помещения с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н.

Суд обязал Комитет заключить с ООО "МЕСХИ" договор купли-продажи нежилого помещения площадью 192,2 кв.м с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н, по цене 9 510 000 руб.

Также с Комитета в пользу ООО "МЕСХИ" взыскано 4000 руб. судебных расходов по уплате госпошлины, 24 000 руб. расходов на оплату услуг эксперта.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на нарушение судом норм материального и процессуального права, просил решение отменить, в иске отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет указал, что суд необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства отчет ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» от 24.07.2014 № 385/16-СЗ. По мнению Комитета, судом не указаны мотивы, по которым отвергнут признанный экспертным заключением от 17.07.2014 № 82/СЭ/2014 достоверным отчет об оценке, выполненный ГУП «ГУИОН».

Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" также подана апелляционная жалоба, в которой предприятие просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в иске отказать. По мнению подателя жалобы, судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта при наличии в деле двух заключений экспертов, одно из которых при принятии решения было признано судом недостоверным.

Фонд в отзыве на апелляционные жалобы просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Общество в отзыве на апелляционные жалобы просило решение оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

В апелляционный суд поступило ходатайство предприятия о назначении повторной экспертизы. Представитель истца возразил против удовлетворения заявленного ходатайства, представители Комитета и Фонда полагали возможным удовлетворить данное ходатайство.

Апелляционный суд, рассмотрев ходатайство ГУП «ГУИОН» о проведении по настоящему делу повторной экспертизы по оценке рыночной стоимости спорного помещения по состоянию на 31.10.2013, заслушав мнение представителей истца и ответчиков, не усмотрел правовых процессуальных оснований для его удовлетворения, соответственно, в заявлении о повторной экспертизе отказано.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета и ГУП «ГУИОН» поддержали доводы апелляционных жалоб, представитель Общества против удовлетворения апелляционных жалоб возразил по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения, представитель Фонда согласился с доводами подателей жалоб.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор от 19.02.2004 № 02-А-004202 аренды нежилого помещения общей площадью 192,2 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 31.10.2013 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости.

Распоряжением правительства Санкт-Петербурга от 26.12.2013 № 2162-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда» определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 15 030 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке от 12.12.2013 № 31-8-1090(040)-2013, выполненным ГУП «ГУИОН».

Комитет в лице Фонда направил Обществу предложение от 15.01.2014 о заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением подписанного проекта договора купли-продажи. Общество направило протокол разногласий, в котором предложило изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «цена продажи объекта составляет 6 727 000 руб.»

Не согласившись с размером оценки рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, сославшись на уклонение Комитета от рассмотрения протокола и урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В период судебного разбирательства истец поддержал ходатайство о проведении экспертизы с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 192,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н, с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, по состоянию на 31.10.2013.

В свою очередь представитель ГУП «ГУИОН» поддержал ходатайство о проведении экспертизы отчета, послужившего основанием для определения спорной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в Некоммерческом партнерстве Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки».

Суд первой инстанции определением от 06.06.2014 приостановил производство по делу в связи с назначением экспертиз. Суд первой инстанции назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту ООО «Центр Судебных Экспертиз Северо-Западного округа» для ответа на вопрос: какова стоимость нежилого помещения площадью 192,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кантемировская ул., дом 27, литер М, пом. 6-Н, с кадастровым номером 78:36:0511803:1200, по состоянию на 31.10.2013?

На предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 12.02.2013 № 31-8-1090(040)-2013 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, проведение экспертизы было поручено эксперту - члену Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (л.д. 86 – 89 т.5).

Согласно заключению эксперта Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» от 17.07.2014 № 82/СЭ/2014 эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.02.2013 № 31-8-1090(040)-2013 в целом соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, хотя и содержит несущественные нарушения в части подбора объектов-аналогов и отсутствия в отчете подробного описания расчета ставки капитализации. При этом эксперт указал, что выявленные нарушения не могли повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 97 т.5).

Согласно заключению ООО «Центр Судебных Экспертиз Северо-Западного округа» от 24.07.2014 № 385/16-СЗ рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 31.10.2013 составляет 9 510 000 руб., при учете обременения в виде договора аренды указанная величина уменьшится на 30 000 руб. (л.д. 110 - 149 т.5).

Исходя из результатов проведенных исследований, суд первой инстанции пришел к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленной на основании отчета об оценке от 12.12.2013 № 31-8-1090(040)-2013, выполненного ГУП «ГУИОН».

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзывах на апелляционные жалобы, выступлениях присутствовавших в заседании представителей участвующих в деле лиц, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Возможность передачи собственником имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества, оговорена в статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также в связи с обязательностью величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции определением от 06.06.2014 назначил судебные экспертизы.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и других) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные экспертные исследования по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Центр Судебных Экспертиз Северо-Западного округа» от 24.07.2014 № 385/16-СЗ соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, в силу чего указал стоимость отчуждаемого помещения в размере 9 510 000 руб.

Доводы жалоб мотивированы ссылкой на то, что суд дал неправильную оценку заключению экспертизы от 24.07.2014 № 385/16-СЗ и неверно определил рыночную стоимость объекта недвижимости при наличии признанного экспертным заключением от 17.07.2014 № 82/СЭ/2014 достоверным отчета об оценке, выполненного ГУП «ГУИОН».

Вместе с тем доводы жалоб подлежат отклонению, поскольку само по себе несогласие подателей жалоб с выводами суда первой инстанции, изложенными по результатам исследования во взаимосвязи всех имеющихся в деле доказательств, включая заключения экспертов, не является основанием отмены судебного акта.

Необходимо отметить, что представители Комитета и предприятия присутствовали в судебном заседании при разрешении вопроса о назначении экспертиз, принимали участие в формировании вопросов, выборе экспертных учреждений, несогласие относительно каких – либо обстоятельств до получения результатов не выразили, допустимые доказательства непрофессионального выполнения экспертиз в дело не представлены, равно как с учетом положений действующего законодательства отсутствовали бесспорные основания для проведения повторной экспертизы (что явилось причиной оставления без удовлетворения ходатайства).

Таким образом, выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела, в силу чего отсутствуют основания для его отмены и удовлетворения апелляционных жалоб.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 октября 2014 года по делу № А56-8225/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова