Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-27934/2014, 13АП-27935/2014 ) Комитета по управлению городским имуществом, Санкт-Петербургского унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 по делу № А56-9909/2014 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску (заявлению) Индивидуального предпринимателя ФИО6

к Комитету по управлению городским имуществом

3-е лицо: Санкт-Петербургское унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании недостоверной величины рыночной оценки стоимости объекта, об обязании

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом (далее – ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 460 000 руб., указанной в договоре купли-продажи нежилого помещения площадью 9,2 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001136:3309, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский проспект, дом 15, литер А, пом. 5-Н, выкупаемого истцом в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, также истец просил обязать ответчика заключить с предпринимателем договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения по цене 572 034 руб.

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, в дело привлечено Санкт-Петербургское унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – третье лицо, ГУП ГУИОН, Предприятие).

Истец заявил отказ от требования в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки. Для определения рыночной стоимости объекта судом была назначена экспертиза.

Уточнив требования, истец просил урегулировать разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора купли - продажи спорного помещения, обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи по цене 520 000 руб., определенной по результатам судебной экспертизы.

Решением от 01.10.2014 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении ходатайства Санкт-Петербургского унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" о назначении повторной экспертизы отказал. Суд обязал Комитет по управлению городским имуществом заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО6 договор купли-продажи нежилого помещения площадью 9,2 кв. м, кадастровый номер 78:31:0001136:3309, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Владимирский проспект, дом 15, литер А, пом. 5-Н, установив цену продажи 520 000 руб., в остальной части иска производство по делу прекращено.

Комитет обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с нарушением судом первой инстанции нормы процессуального права – статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и норм материального права (статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В обоснование жалобы Комитет указал, что единственным процессуально допустимым способом доказательства по настоящему делу является заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков, выполненное в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ"Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ).

Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в своей апелляционной жалобе сослалось на недостоверность заключения экспертизы от 09.07.2014 № 448/87 по определению рыночной стоимости спорного объекта, полагая, что указанное заключение выполнено с существенными нарушениями законодательства, регулирующими оценочную деятельность, с использованием экспертом недостоверной информации, наличием в заключении противоречий и ошибок в расчетах, которые привели к занижению результата расчета. Кроме того, Предприятие указало на неправильное применение судом норм материального права по вопросу о выборе даты оценки спорного объекта. Предприятие просило отменить решение и принять по делу новый судебный акт.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика и третьего лица поддержали доводы своих жалоб, представитель истца возразил против удовлетворения апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, считая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Применив нормы законодательства, регулирующие спорные отношения, и процессуального законодательства, исследовав представленные доказательства во взаимосвязи с заключением эксперта, суд первой инстанции счел исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом их уточнения.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционных жалобах и отзыве на апелляционные жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене в силу следующего.

Апелляционный суд отклоняет как необоснованный довод жалобы Комитет о том, что достоверной является только цена продажи спорного объекта недвижимости, установленная Отчетом об оценке Государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", поскольку согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом признается цена ГУП «ГУИОН», если в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора, как следует из статьи 13 указанного Закона, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения дела в судебном заседании.

В данном случае судом установлена иная цена спорного объекта, чем указана в Отчете об оценке Предприятия, на основании проведенной судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод Комитета, мотивированный ссылкой на то, что единственным допустимым доказательством при определении цены спорного объекта является Отчет об оценке Предприятия, который может быть оспорен только путем проведения экспертизы этого отчета и только экспертом саморегулируемой организации оценщиков, в которую входит ГУП «ГУИОН». Данный довод Комитета основан на неверном толковании норм права.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержат ограничений в выборе эксперта, в том числе установленных статьей 17.1 Закона № 135-ФЗ. К компетенции арбитражного суда относится определение вида назначаемой экспертизы и вопросов, поставленных перед экспертом, то есть суд вправе назначить экспертизу оценки стоимости объекта в виде иной независимой оценки в порядке, предусмотренном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Суд обоснованно сослался в решении на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого предпринимательства заявления о выкупе арендуемого имущества, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что цена спорного объекта, определенная в Отчете об оценке Предприятия на иную дату, не может быть признана верной в отношении спорного объекта и использоваться как его рыночная стоимость при продаже. Цена спорного объекта недвижимости правомерно определена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Доводы жалобы Предприятия также не приняты апелляционным судом. Предприятие оспорило установленную экспертным заключением цену объекта, но доводы жалобы не свидетельствуют о недостоверности оспариваемого ГУП «ГУИОН» заключения. Довод Предприятия со ссылкой на то, что эксперт был обязан применить при составлении заключения доходный подход в силу пункта 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 (далее - ФСО N 1) отклоняется как основанный на ошибочном понимании данной нормы. В этой норме оговорено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода; то есть право выбора метода оценки принадлежит эксперту, указанная норма лишь устанавливает обязанность эксперта обосновать отказ от использования того или иного метода оценки. Из заключения эксперта следует, что эксперт обосновал отказ от использования доходного подхода, указав в заключении, что использование этого метода при определении цены на дату 22.10.2013 влечет применение большого количества допущений, что исказит итоговый результат, а индексирование на ретроспективную дату не соответствует требованиям пункта 19 ФСО № 1.

Апелляционный суд отклонил довод жалобы Предприятия о неправильном расчете экспертом цены при применении сравнительного подхода, поскольку, как следует из заключения, эксперт использовал в расчетах технику качественного сравнения, основанную на матричной алгебре, а при выборе объектов-аналогов использовал данные реальных, то есть уже совершенных сделок купли-продажи по результатам торгов, проведенных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», то есть максимально приближенных к условиям продажи спорного объекта.

Не принимает апелляционный суд довод жалобы Предприятия, мотивированный ссылкой на неправильное применение судом норм материального права при определении даты оценки спорного объекта. Как указано выше при оценке доводов апелляционной жалобы Комитета, суд первой инстанции обоснованно сослался в решении на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, согласно которой оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого предпринимательства заявления о выкупе арендуемого имущества.

Согласно данной правовой позиции Отчет об оценке ГУП «ГУИОН» от 19.12.2013 является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем суд назначил экспертизу стоимости спорного объекта на дату 22.10.2013.

Отклоняется как не основанный на нормах права довод Предприятия о том, что невозможно провести оценку объекта недвижимости на прошедшую дату. Пункт 19 ФСО № 1, на который сослался податель жалобы, лишь устанавливает, что при проведении оценки оценщик не вправе использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Заключение эксперта соответствует этому требованию, поскольку из него следует, что при оценке спорного объекта на дату 22.10.2013 эксперт использовал информацию о сделках по объектам-аналогам за период с июля 2013 по октябрь 2013, то есть за предшествующий оценке период.

Заявленное Предприятием в апелляционной жалобе ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено апелляционным судом.

Повторная экспертиза по тем же вопросам может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Проведение повторной экспертизы поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Представленное в материалы дела заключение эксперта не вызывает сомнений в обоснованности заключения и не содержит противоречий в выводах эксперта, в связи с чем процессуальные основания для проведения повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции отсутствовали.

Поскольку изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела, нарушений норм материального и(или) процессуального права судом первой инстанции не допущено, суд апелляционной инстанции считает, что судом принято законное и обоснованное решение, в силу чего апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 октября 2014 года по делу № А56-9909/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова