Гражданский кодекс часть 1

по заявлению ЗАО "ГЛОБЭКСБАНК" об утверждении Положения о порядке и условиях проведения торгов и установлении начальной продажной цены реализуемого имущества

в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО "Фаэтон-Аэро"

установил :

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2011 общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Аэро» (197198, Санкт-Петербург, ул. Красного Курсанта, д. 5/11, ОГРН 1027806868704, далее – Общество, должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Лебедь Денис Игоревич.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2013 Лебедь Д.И. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Общества.

Определением суда первой инстанции от 09.08.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Екимов Василий Анатольевич.

Определением от 20.06.2011 в реестр требований кредиторов должника включено требования ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» (далее – Банк) в размере 83 102 697 руб. 59 коп. долга, обеспеченного залогом имущества должника по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №66-И/3107 от 25.03.2008 и в сумме 5 790 761 руб. 50 коп. неустойки не обеспеченной залогом имущества должника.

ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением:

- об установлении начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге у Банка: автозаправочного комплекса (АЗС), площадью 358 кв.м, имеющего назначение: нежилое, этажность – 1, подземная, кадастровый номер – 78:13:7483:6:6, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д.85, лит. А, включая все принадлежности, и земельный участок площадью 1081 кв.м, категории земель – земли населенных пунктов поселений, назначение – для размещения объектов транспорта, кадастровый номер – 78:13:7483:6, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д.85, лит. А, в размере 60 543 195 руб. с учетом НДС;

- об утверждении положения о порядке и условиях проведения торгов в ходе конкурсного производства по продаже имущества ООО «Фаэтон-Аэро», находящегося в залоге у ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» (далее – Положение).

Конкурсным управляющим должника и конкурсным кредитором ЗАО «Ленпромтранспроект» заявлены возражения, в которых указанные лица просили отказать в удовлетворении требований Банка, со ссылкой на несоответствие фактических данных по автозаправочному комплексу и информации об объекте недвижимости, указанной в Положении.

По мнению конкурсного управляющего и ЗАО «Ленпромтранспроект» единственным возможным условием проведения торгов является государственная регистрация изменений в запись в ЕГРП о праве собственности на автозаправочную станцию, являющегося предметом залога.

Конкурным управляющим должника представлены предложения по изменению условий Положения.

По результатам рассмотрения предложений конкурсного управляющего Банком и должником составлен протокол разногласий к Положению.

ЗАО «Ленпромтранспроект» в возражениях также указало на утверждение Банком в Положении условий оплаты вознаграждения организатору торгов с нарушением очередности погашения текущих платежей, предусмотренной статьей 134 Закона о банкротстве.

Определением от 06.12.2013 арбитражный суд первой инстанции удовлетворил заявление ЗАО КБ «ГЛОБЭКС».

Суд определил осуществить продажу имущества ООО «Фаэтон-Аэро» в соответствии с Положением о порядке и условиях проведения торгов в ходе конкурсного производства по продаже имущества ООО «Фаэтон-Аэро», находящегося в залоге у ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» с учетом протокола разногласий.

Суд установил начальную продажную цену в размере 60 543 195 руб.

Согласно резолютивной части определения, продаже подлежит предмет залога – «здание АЗС, назначение: нежилое, этажность: 1, подземная, общая площадь: 358 кв.м, адрес объекта: г.Санкт-Петербург, ул.Софийская, д.85, лит.А, кадастровый номер 78:13:7483:6:6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.04.2012, 78-АЖ 547695, но реально имеющий следующие характеристики:

1) автозаправочная станция, расположенная по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Софийская, д.85, лит.А, площадь застройки указана в размере 657 кв.м и включает в себя 1-этажное здание (операторной), переходный навес, площадку заправки транспортных средств с навесом над топливораздаточными островками с ТРК и подземными резервуарами для топлива, площадку АЦ ЖМТ со сливным колодцем ЖМТ и аварийным резервуаром, что подтверждается техническим паспортом, выданным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» филиалом проектно-инвентаризационного бюро Фрунзенского района;

2) земельный участок: назначение: земли населенных пунктов, площадь: 1081 кв.м., адрес объекта: г.Санкт-Петербург, ул.Софийская, д.85, лит.А, кадастровый номер 78:13:7483:6, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.04.2012, 78-АЖ 547689.»

Суд первой инстанции отклонил возражения конкурсного управляющего и ЗАО «Ленпромтранспроект», сославшись на то, что в Положении отражено наличие несоответствий в характеристиках объекта, указанных в свидетельстве о праве собственности и в кадастровом паспорте, имеются ссылки на правоустанавливающие документы и реальные характеристики объекта. По мнению суда первой инстанции, изменения, внесенные в Положение протоколом разногласий, устранили неясности и неточности в характеристиках объекта.

ЗАО «Ленпромтранспроект» подана апелляционная жалоба на определение. Податель жалобы просит определение отменить, в удовлетворении заявления Банка отказать.

Согласно жалобе, условия Положения о порядке распределения средств, вырученных от реализации предмета залога, не соответствую Закону о банкротстве, а предметом продажи является несуществующий объект автозаправочной станции. В Положении указана площадь автозаправочного комплекса 358 кв.м. Между тем, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2008. по делу № А56-28377/2008 по иску ООО «Фаэтон-Аэро» было признано право собственности должника на автозаправочную станцию площадью 657 кв.м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 85, лит. А, созданную в результате реконструкции автозаправочной станции площадью 60,7 кв.м. Податель жалобы указывает, что в деле отсутствуют правоустанавливающие документы на автозаправочную станцию площадью 358 кв.м.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий поддержал доводы, в ней изложенные.

ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» в отзыве на жалобу возражает против её удовлетворения.

В судебном заседании представитель представители кредиторов и конкурсного управляющего поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, апелляционный суд находит определение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.

Пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) предусмотрено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Как следует из материалов дела, 25.03.2008 между ЗАО коммерческий банк "ГЛОБЭКС" и ООО "Фаэтон-Аэро" был заключён кредитный договор № 66-КЛ/3107 об открытии кредитной линии (далее - Кредитный договор).

В обеспечение исполнения обязательств ООО "Фаэтон-Аэро" по Кредитному договору между Банком и Обществом заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) № 66-И/3107 от 25.03.2008 (далее - договор залога), в соответствии с которым Общество предоставило Банку в залог принадлежащее ему на праве собственности следующее имущество (далее - Предмет залога):

- земельный участок, площадью 1081 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов поселений, назначение - для размещения объектов транспорта, кадастровый номер 78:13:7483:6, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д.85, лит.А (далее – земельный участок);

- здание АЗС площадью 60,7 кв.м. (площадь здания операторской), площадь застройки - 358 кв.м., назначение - нежилое, этажность - 1, подземная, кадастровый номер 78:13:7483:6:6, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д.85, лит.А (далее – здание АЗС).

Между тем, согласно материалам дела и объяснениям сторон, объект залога – здание АЗС с характеристиками, указанными в договоре залога, уже не существовало на момент заключения договора, оно было снесено и на его месте возведено новое здание иной площадью. При этом изменения о предмете залога в отношении здания АЗС в договор залога не внесены.

Апелляционный суд отмечает, что материалы дела содержат документы о принадлежности Обществу здания АЗС с различными характеристиками.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2008. по делу № А56-28377/2008 за ООО «Фаэтон-Аэро» было признано право собственности на автозаправочную станцию площадью 657 кв.м, расположенную по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Софийская, д. 85, лит.А, созданную в результате реконструкции автозаправочной станции площадью 60,7 кв.м, с кадастровым номером 78:7483:6:6.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.10.2010 по делу №А56-31658/2009 по иску Банка с Общества взыскана задолженность по кредитному договору об открытии кредитной линии №66-КЛ/3107 от 25.03.2008, обращено взыскание на недвижимое имущество, принадлежащее ООО "Фаэтон-Аэро", являющееся предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) № 66-И/3107 от 25.03.2008, в частности:

- здание АЗС площадью 236,7 кв.м. (площадь здания операторской), площадь застройки - 657 кв.м., назначение - нежилое, этажность - 1, подземная, кадастровый номер 78:13:7483:6:19, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д.85, лит.А.

В то же время, согласно техническому паспорту на здание АЗС, выданному в феврале 2009 году Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» филиалом проектно-инвентаризационного бюро Фрунзенского района, здание АЗС имеет следующие характеристики: площадь застройки 657 кв.м, она включает в себя 1-этажное здание (операторной) площадью 236,7 кв.м, переходный навес, площадку заправки транспортных средств с навесом над топливораздаточными островками с ТРК и подземными резервуарами для топлива, площадку АЦ ЖМТ со сливным колодцем ЖМТ и аварийным резервуаром.

В кадастровом паспорте от 19.02.2009, изготовленном филиалом ГУИОН ПИБ Фрунзенского района, отражены следующие сведения о спорном объекте: сооружение кадастровый номер 78:13:7483:6:19 (предыдущий кадастровый номер 78:7483:6:6) - автозаправочная станция, созданная в результате реконструкции, площадь застройки 656,5 кв.м, количество этажей – 2, количество подземных этажей – 1, год ввода в эксплуатацию (завершения строительства) – 2007.

Однако в апреле 2012 Обществу выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.04.2012 на здание АЗС этажность: 1, подземная, общая площадь 358 кв.м, кадастровый номер 78:13:7483:6:6

Письмом Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 13.09.2013 (л.д.220, т.2) Обществу отказано:

1) в государственной регистрации прекращения права в отношении объекта недвижимого имущества кадастровый номер 78:13:7483:6:6;

2) в государственной регистрации права в отношении объекта недвижимого имущества кадастровый номер 78:13:7483:6:19.

В обоснование отказа Росреестр указал следующие обстоятельства:

- согласно кадастровому паспорту сооружения от 19.02.2009, изготовленному филиалом ГУИОН ПИБ Фрунзенского района, сооружение - автозаправочная станция, созданное в результате реконструкции сооружения площадью 358 кв.м. с кадастровым номером 78:7483:6:6, имеет площадь 656,5 кв.м, количество этажей – 2, количество подземных этажей – 1;

- однако по сведениям государственного кадастра недвижимости общая площадь сооружения составляет 235,6 кв.м, этажность 1, подземный этаж;

- данные разночтения препятствуют внесению сведений в ЕГРП.

Росреестр рекомендовал Обществу устранить в установленном законодательством порядке обстоятельства, препятствующие совершению регистрационных действий.

При таких обстоятельствах следует признать, что спорный объект залога не определен, право собственности на него не зарегистрировано за Обществом.

Таким образом, в настоящее время отсутствует определенность в отношении характеристик объекта недвижимости (АЗС), находящегося в собственности ООО «Фаэтон-Аэро» и в залоге у ЗАО КБ «ГЛОБЭКС», что, в свою очередь, препятствует установлению начальной цены объекта залога с учетом всех его характеристик, в том числе площади объекта.

Данное обстоятельство, в свою очередь, влияет на начальную стоимость объекта, и, как следствие, затрагивает права кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет реализации спорного имущества.

Кроме того, отсутствие регистрации права собственности должника на спорный объект с фактическими характеристиками при наличии расхождений в кадастровом учете объекта затруднит регистрацию права собственности покупателя на спорный объект.

Изложенные обстоятельства препятствуют утверждению заявленного Положения о продаже и начальной продажной цены спорного имущества.

Апелляционный суд также соглашается с доводами апелляционной жалобы о нарушении Положением требований Закона о банкротстве о порядке распределения средств, вырученных от реализации предмета залога.

Пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве предоставлено право залоговому кредитору определять порядок и условия проведения торгов.

В то же время, залоговый кредитор не вправе изменять установленный Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" порядок и условия проведения торгов.

Согласно абз. 2 п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются залоговым кредитором в той мере, в которой это допускается положениями Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Следовательно, порядок и условия, которые могут быть определены залоговым кредитором, должны определяться исключительно в рамках тех обязательных мероприятий, которые прямо установлены Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве 80 процентов средств, вырученных от реализации предмета залога, гарантированно направляется на погашение требований кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника (в пределах непогашенных сумм кредита и процентов за пользование кредитом). Оставшиеся 20 процентов резервируются на специальном банковском счете должника для погашения: требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от момента возникновения указанных требований) на случай недостаточности иного имущества должника для проведения расчетов по этим требованиям (15 процентов средств), а также названных в Законе видов текущих платежей (5 процентов средств).

Согласно подп. 2) п. 1.8. Положения о порядке и условиях проведения торгов в ходе конкурсного производства по продаже имущества ООО «Фаэтон-Аэро», находящегося в залоге у ЗАО КБ «ГЛОБЭКС» (с протоколом разногласий), оставшиеся после исполнения обязанности по перечислению 80 % поступивших денежных средств на счет залогового кредитора, перечисляются организатором торгов на специальный банковский счёт должника, в следующем порядке:

1) 15% - с назначением «для погашения требований кредиторов первой и второй очереди»;

2) оставшиеся денежные средства, за вычетом суммы вознаграждения Организатора торгов, - с назначением «для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражному управляющего и для оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей».

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве денежные средства в размере 5 % направляются для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Таким образом, денежные средства в размере 5% от суммы, вырученной от реализации залогового имущества должника, направляются, в том числе, и на погашение расходов, связанных с реализацией самого залогового имущества.

Однако, нормами пункта 2 статьи 138 Закона о банкротстве не установлено право удержания и исключения из указанных 5 %, суммы вознаграждения организатору торгов.

В данном случае, залоговый кредитор включил в Положение о порядке и условиях продажи имущества должника ограничение, связанное с порядком перечисления вознаграждения организатору торгов, тем самым фактически изменил способ распределения денежных средств в размере 5 %, вырученных от реализации залогового имущества должника, при этом ни Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", ни постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.07.2009 N 58 не предоставляют возможность распределения денежных средств, вырученных от реализации залогового имущества должника, иначе, чем это прямо установлено нормами Закона о банкротстве.

Предусмотренное Положением спорное удержание не соответствует установленной статьей 134 Закона о банкротстве очередности осуществления текущих платежей, без учета иных обязательств должника по уплате текущих платежей, возникших ранее, чем вознаграждение организатора торгов, что прямо противоречит нормам действующего законодательства.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2013 по делу № А56-30457/2009/з.49 отменить.

Принять по делу новый судебный акт: отказать в удовлетворении заявления ЗАО КБ «ГЛОБЭКС».

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях и в порядке, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Председательствующий

Е.Г. Глазков

Судьи

Л.С. Копылова

И.Ю. Тойвонен