Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-29285/2014 ) ООО "ТеплоСтройДевелопмент"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2014 по делу № А56-46862/2014 (судья Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "ТеплоСтройДевелопмент"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТеплоСтройДевелопмент» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 547 591 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.10.2004 № 20/ЗД-01910 за период с 29.04.2013 по 31.12.2013, 255 474 руб. 70 коп. пеней за просрочку платежей за период с 09.05.2013 по 04.06.2014.

Решением от 24.10.2014 с Общества в пользу Комитета взыскано 547 591 руб. 07 коп. задолженности, 196 733 руб. 83 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказать.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, полагая, что за 2013 год задолженность по арендным платежам у Общества отсутствует, учитывая представленные в дело платежные поручения от 10.04.2013 №67, от 01.10.2013 №1302, от 02.10.2013 №75, от 02.10.2013 №76 на общую сумму 43254 руб. 48 коп., а также справки Комитета от 01.10.2013 за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 и за период с 01.07.2013 по 30.09.2013 об отсутствии задолженности. По мнению подателя жалобы, у истца отсутствовали основания для начисления неустойки до момента государственной регистрации дополнительного соглашения к договору от 07.10.2013, то есть до 31.01.2014. Кроме того, присужденная неустойка явна несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку фактически составляет 46,65% от суммы долга и превышает в 19,19 раз ставку рефинансирования ЦБ РФ.

Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным отзыве, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, полагая, что обязанность по оплате арендной платы в установленном порядке возникла не с 07.10.2013, а с 29.04.201, таким образом, с ответчика подлежат взысканию пени за просрочку платежей в полном объеме.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тевир» (арендатор) заключен договор аренды от 19.10.2004 № 20/ЗД-01910 земельного участка площадью 845 кв. м с кадастровым номером 78:1521:48, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Транспортный пер., д. 10, лит. Б, сроком по 05.10.2053.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае изменения нормативных актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков оплаты арендной платы в виде пени в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно пункту 2.2 договора на арендуемом земельном участке расположено здание.

На основании разделительного баланса, утвержденного решением внеочередного общего собрания участников ООО «Тевир» от 09.11.2012, зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое здание общей площадью 592,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001521:2062, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Транспортный пер., д. 10, корп. 3, лит. Б., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.09.2013.

Между ООО «Тевир» и ООО «ТеплоСтройДевелопмент» заключено соглашение от 19.07.2013 об уступке прав (о замене лица в договоре аренды земельного участка от 19.10.2004 №20/ЗД-01910), по условиям которого права и обязанности арендатора по указанному договору переданы ответчику.

Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 05.09.2013.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 07.10.2013 №003 к договору аренды, по условиям которого величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 757596 руб. 96 коп., за квартал - 189 399 руб.24 коп.

Согласно пункту 3 соглашения его условия распространяются на отношения сторон с 29.04.2013.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, наличие задолженности по арендной плате за период с 29.04.2013 по 31.12.2013, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

Согласно указанным нормативным актам арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Кроме того, Постановлением №1379 предусмотрено определение арендной платы по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования (либо площади функционального использования).

При таких обстоятельствах, в случае изменения функционального использования земельного участка, поскольку такое изменение устанавливается по итогам проведенной инвентаризации, арендная плата, с учетом кодов функционального использования, указанных в ведомости инвентаризации ГУП ГУИОН, подлежит изменению с даты составления указанной ведомости.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно при расчете арендной платы исходил из размера арендной платы, исчисленной на основании ведомости инвентаризации спорного земельного участка, подготовленной по заказу Комитета, согласно которой по состоянию на 29.04.2013 земельный участок фактически используется для размещения административного здания (код 7.2), под рекламную деятельность (код 14.1), под автостоянку на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5) и садово-парковое хозяйство (код 1.5).

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчик не представил доказательств того, что в период с 29.04.2013 по 31.12.2013 земельный участок использовался под иные виды деятельности, чем установленные в указанной ведомости. Напротив, подписав дополнительное соглашение от 07.10.2013, ответчик подтвердил достоверность содержащихся в ведомости сведений.

Вопреки доводам подателя жалобы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Ставка арендной платы за пользование спорным земельным участком изменилась на основании нормативных актов, определяющих размер арендной платы.

Указанные в апелляционной жалобе платежи учтены Комитетом при расчете задолженности, что подтверждается справкой о расчетах по договору от 15.09.2014 (л.д. 65).

Представленные ответчиком справки о расчетах от 01.10.2013 не являются надлежащими доказательствами отсутствия задолженности по арендной плате в спорный период, поскольку составлены без учета коэффициентов функционального использования земельного участка, указанных в ведомости инвентаризации спорного земельного участка по состоянию на 29.04.2013.

Исходя из положений пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», статьи 16 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что обязанность по оплате арендной платы у Общества возникла с момента его государственной регистрации (03.04.2013), а не с даты заключения соглашения от 19.07.2013 об уступке прав (о замене лица в договоре аренды земельного участка от 19.10.2004 №20/ЗД-01910) или регистрации дополнительного соглашения от 07.10.2013 №003 к договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (часть 1 статьи 330 ГК РФ).

Условиями спорного договора аренды (п. 5.2) предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты неустойки в размере 0,15% от неоплаченной суммы за каждый календарный день просрочки платежа.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по уплате арендных платежей ответчиком, начисление договорной неустойки истцом произведено правомерно.

Судом первой инстанции обоснованно учтено отсутствие доказательств направления Комитетом ответчику инвентаризационной ведомости до даты подписания сторонами 07.10.2013 дополнительного соглашения, в связи с чем суд взыскал с ответчика пени за просрочку платежа за период с 07.10.2013 по 04.06.2014.

Статьей 333 ГК РФ предусмотрено право суда уменьшить неустойку в случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 81) при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для уменьшения заявленной суммы неустойки по мотиву ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Ссылка подателя апелляционной жалобы на абз. 2 п. 2 Постановления N 81 подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку из буквального содержания данного Постановления следует, что применение судами при разрешении вопроса о соразмерности неустойки двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, является правом, а не обязанностью суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2014 по делу № А56-46862/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

Е.В. Жиляева