Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера АП-29615/2020, 13АП-29616/2020 ) общества с ограниченной ответственностью «Альфа» и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2020 по делу № А56-21505/2020 , принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (адрес: Россия, 199406 Санкт-Петербург, проспект Малый В.О. 62 корпус 1, литера А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.01.2003, ИНН: <***>)

ответчик: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия, 191124, Санкт-Петербург, улица Новгородская, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>)

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – ответчик, Учреждение) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:2650, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., дом 62, корпус 1, литера А, на условиях протокола разногласий.

Решением от 01.09.2020 суд урегулировал разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:2650, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., дом 62, корпус 1, литера А.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия, возникшие по договору аренды, на условиях протокола разногласий в редакции, предложенной Обществом. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что обязанность об оплате за фактическое пользование земельного участка закреплена в пункте 7.9 договора, истец не уклоняется от исполнения этой обязанности, считает, что пункты 3.2 и 3.3 договора противоречат пункту 7.9 и по своей сути закрепляют дату начала срока договора и правоотношений, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Относительно пункта 3.5 договора аренды земельного участка податель жалобы указывает, что в иске не оспаривал порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а указывал на необходимость устранения неясности в толковании условий договора и противоречий с действующим законодательством РФ. По мнению подателя жалобы, исходя из буквального толкования значения содержащихся в пунктах 1.1, 3.4, 3.5 договора слов и выражений согласно, арендная плата рассчитана за участок, т.е. за весь земельный участок обшей площадью 5 457 кв.м., что противоречит тому же пункту договора 3.4 (абзац 4). Относительно пункта 4.3.6-1 договора податель жалобы указывает, что Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга должен обеспечить конкуренцию на рынке инвентаризации участков и прекратить наделение ГУП ГУИОН полномочиями органа власти по определению размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в связи с чем требование об исключении пункта 4.3.6-1 договора подлежит удовлетворению. Полагает подлежащими исключению пункты 5.2-1, 5.3-1, 5.4; указывает, что суд не дал правовую оценку доводам истца о противоречии и несоответствии формулы подсчета в ведомости инвентаризации от 26.10.2018 № 50467Б-18/1, изготовленной ГУП ГУИОН, с условиями договора.

Учреждение также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение в той части, в которой судом принята редакция Общества; указывает, что судом не учтено, что изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, т.е. предмета договора аренды, такое изменение договора является существенным, возможно в порядке, предусмотренном главой 29 ГК РФ только с согласия собственника - арендодателя.

В настоящем судебном заседании представитель Общества поддержал доводы своей апелляционной жалобы, в удовлетворении апелляционной жалобы Учреждения просил отказать, а представитель Учреждения поддержал доводы своей апелляционной жалобы, в удовлетворении апелляционной жалобы Общества просил отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником помещений 7Н общей площадью 125,9 кв.м в многоэтажном паркинге, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., дом 62, корпус 1, литера А, общей площадью 13 243 кв.м.

Паркинг расположен на земельном участке общей площадью 5 457 кв.м с кадастровым номером 78:06:0002076:2650.

Истец получил от ответчика для подписания проект договора аренды земельного участка № 01/ЗД-05836 (далее – проект договора) в отношении указанного участка.

15.11.2019 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора (сопроводительное письмо от 19.11.2019 № 209).

Ответчик отклонил протокол разногласий, направленный истцом.

Поскольку стороны не смогли договориться относительно условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора.

Апелляционный суд полагает, что решение суда подлежит изменению, а апелляционная жалоба Учреждения – удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы Общества, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о правомерности изложения следующих пунктов договора в редакции Учреждения.

Так, преамбула договора подлежит оставлению в редакции Учреждения. Аргумент Общества о ее несоответствии положениям пункта 6 статьи 39.20 ЗК РФ основан на неверном толковании названной нормы, предусматривающей заключение договора аренды земельного участка в случаях, указанных в пунктах 2-4 той же статьи, с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей объектов недвижимости, расположенных на участке. Учитывая изложенное, стороны спора не вправе устанавливать права и обязанности иных лиц, заключение договора для которых не является обязательным.

Относительно пунктов 3.2 и 3.3 договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 3.2 предусмотрен период начала исчисления фактического пользования участком.

Исключив пункты 3.2 и 3.3 из договора, на стороне Общества возникнет неосновательное обогащение в части фактического пользования участком. Кроме того, данное условие дает арендодателю гарантию выполнения финансовых обязательств в части фактического использования участка арендатором в период до заключения договора.

По поводу пункта 3.5 договора аренды земельного участка.

В силу пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Закон № 608-119) и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Что касается пункта 3.5, редакция ответчика соответствует требованиям Закона № 608-119, в связи с чем не подлежит изменению.

В отношении пункта 3.9 договора аренды земельного участка.

Размер арендной платы, указанный в пункте 3.9 в редакции арендодателя, соответствует размеру арендной платы, рассчитанному с учетом площадей, принадлежащих Обществу, согласно Закону № 608-119 с применением постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, которым ежегодно устанавливаются коэффициенты динамики рынка недвижимости (Кд), применяемые для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы.

Таким образом, арендная плата за первый платежный период с 19.07.2017 составляет: 10 946,51 руб. * Кд 1.2 = 13 135,81 руб., и изменению не подлежит.

В отношении пункта 4.3.6-1 договора аренды земельного участка.

Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, установлено, что ведомость инвентаризации земельного участка выполняется отделом землеустройства ГУП «ГУИОН» по обращению арендодателя, датой исчисления трехгодичного срока является дата предыдущей ведомости.

Таким образом, оснований для исключения данного пункта не имеется.

Пункты 5.2-1 и 5.3-1 в редакции ответчика направлены на дополнительную защиту арендодателя от недобросовестных действий арендатора в части исполнения обязательств по договору, в связи с чем суд правомерно оставил предложенную ответчиком редакцию.

В отношении пункта 5.4 договора аренды земельного участка.

Иные нарушения договора могут повлечь негативные последствия для обеих сторон, во избежание таких последствий и для дополнительной защиты арендодателя от недобросовестных действий арендатора в части исполнения обязательств по договору пункт 5.4 также не подлежит исключению.

Относительно пункта 7.9 договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации является платным. В этой связи Общество обязано оплатить период пользования земельным участком с 19.06.2014 по 18.06.2017 в размере 157 022 руб. 93 коп. Учитывая изложенное, редакция Общества применению не подлежит.

Также суд первой инстанции обоснованно посчитал, что приложение 2 подлежит изложению в редакции ответчика ввиду следующего.

Ведомость инвентаризации отображает фактическое использование земельного участка.

В силу закона ответчик, рассчитывая арендную плату за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, обязан руководствоваться ведомостью ГУП ГУИОН.

Согласно ведомости инвентаризации от 26.10.2018 № 50467Б-18/1, изготовленной ГУП ГУИОН по обращению Общества, земельный участок использовался под автосервис (помещение шиномонтажа) (код 12.1), общедоступные бесплатные гостевые автостоянки (код 11.4), автостоянку, расположенную на закрытой территории с ограниченным доступом (код 11.5), садово-парковое хозяйство (код 1.5).

В протоколе разногласий Общество, рассчитывая площадь доли, применяло ведомость инвентаризации № 46118Г-17/1 по состоянию на 20.01.2017, согласно которой земельный участок использовался под гараж организации (код 11.5) и общедоступную бесплатную гостевую автостоянку (код 11.4). Указанная ведомость в настоящее время не является актуальной и не может быть применена при расчете арендной платы на ближайшие три года.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия сторон, изложив пункты 3.2, 3.3, 3.5, 3.9, 4.3.6-1, 5.2-1, 5.3-1, 5.4, 7.9 и приложение 2 в редакции, предложенной Учреждением.

Между тем, апелляционный суд полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для исключения из текста договора абзаца 2 пункта 1.3 и последнего абзаца пункта 3.4.

В силу статьи 7 ЗК РФ земли, отнесенные к определенной категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из статьи 85 ЗК РФ, статей 36, 37 ГрК РФ производится территориальное зонирование земель населенных пунктов; для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, который определяет правовой режим земельного участка, относящегося к соответствующей территориальной зоне. Пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Вместе с тем в силу части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Согласно статьям 450, 606, 615 ГК РФ арендатор обязан использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон.

Поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка, являющегося предметом действующего договора аренды, влечет изменение условий договора в части характеристик земельного участка и целей его использования, апелляционный суд приходит к выводу, что положения земельного и градостроительного законодательства в части вида разрешенного использования земельного участка должны применяться в совокупности с нормами ГК РФ, которые не предусматривают безусловное право арендатора на изменение договора в одностороннем порядке, без учета воли арендодателя и собственника земельного участка.

При таком положении оснований для исключения абзаца 2 пункта 1.3 и последнего абзаца пункта 3.4 договора и предоставления арендатору права на самостоятельное, без учета согласия собственника, изменение вида разрешенного использования земельного участка, не имеется.

С учетом изложенного, решение суда подлежит изменению.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе Общества, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2020 по делу № А56-21505/2020 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Урегулировать разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 78:06:0002076:2650, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малый пр. В.О., дом 62, корпус 1, литера А, изложив абзац 2 пункта 1.3, последний абзац пункта 3.4, преамбулу, пункты 3.2, 3.3, 3.5, 3.9, 4.3.6-1, 5.2-1, 5.3-1, 5.4, 7.9 и приложение № 2 в редакции, предложенной Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга»:

«1.3. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.»;

«3.4. В десятидневный срок с даты предоставления Арендатором ведомости (или новой ведомости) инвентаризации Участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», Арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации Участка (при условии соблюдения требования абзаца 2 пункта 1.3. Договора), и направляет Арендатору уведомление об изменении арендной платы за участок.»;

«3.2. Условия настоящего Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 19 июня 2017 г.»;

«3.3. Арендная плата исчисляется с начала срока действия Договора, указанного в п. 3.2.»;

«3.5. Арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, по формуле:

Атек=Акварт * Кд,

где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга на текущий год.»;

«3.9. Арендная плата за первый платежный период в размере 13 135,81 руб. вносится в течение двадцати дней со дня подписания Договора.

При этом первый платежный период признается равным трем месяцам.»;

«4.3.6-1. Не реже одного раза в три года (отсчет указанного периода начинается с 26 октября 2018г.) предоставлять Арендодателю ведомость инвентаризации Участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»;

«5.2-1. В случае нарушения п. 4.3.6-1 Договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени за каждый полный квартал просрочки в размере квартальной арендной платы, исчисленной за соответствующий квартал просрочки исполнения п. 4.3.6-1 Договора»;

«5.3-1. В случае нарушения Арендатором п. 4.3.17 Договора при наличии вступившего в законную силу постановления по делу об административном правонарушении Арендатор обязан оплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент нарушения»;

«5.4. В случае нарушения иных условий Договора Арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент нарушения»;

«7.9. Арендатор обязан в течение трех месяцев с даты государственной регистрации Договора оплатить сумму за фактическое пользование Участком в размере 157 022,93 руб. за период с 19.062014г. по 18.06.2017г.».

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» оставить без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина