Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-29641/2014 ) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2014 по делу № А56-53056/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению ООО "Флагман"

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу
3-е лицо: ОАО "Банк "Санкт-Петербург"

о признании незаконным приостановления государственной регистрации,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным действия Управления Росреестра, выраженного в уведомлении от 19.06.2014 № 78-78-04/010/2014-86,87,213,214 по приостановлению государственной регистрации дополнительного соглашения от 09.06.2014 № 28 и дополнительного соглашения № 29 от 18.06.2014 к договору об ипотеке от 18.04.2007.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург» (далее - Банк).

Решением арбитражного суда от 20.10.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с названным решением, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что в отношении квартиры № 32, расположенной по адресу: г. Санкт-Петербург, Курортный район, Сестрорецк, ул. Всеволода Боброва, д. 33, имеется ограничение в виде ареста, Управлению Росреестра запрещено совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению и регистрации права собственности на указанную квартиру. Также Управление Росреестра ссылается на то, что представленные на государственную регистрацию дополнительные соглашения не подписаны залогодателем Зуевым Андреем, который, кроме того, подлежит привлечению к участию в настоящем споре в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом Управление Росреестра считает, что приостановление государственной регистрации не подлежит обжалованию в порядке 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Управления Росреестра доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель Заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Банка занял солидарную с Заявителем позицию по существу спора, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил, что между Банком (залогодержатель) и Обществом (залогодатель) заключен договор об ипотеке от 18.04.2007, по условия которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в ипотеку (залог) указанное в разделе 2 договора и принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество в обеспечение исполнения Обществом всех обязательств по кредитному договору от 09.03.2007 № 2400-07-00031 и дополнительному соглашению к нему от 18.04.2007 № 1 (далее – Договор ипотеки).

25.04.2007 произведена государственная регистрация Договора ипотеки.

Договор ипотеки действует в редакции ряда последовательно заключенных дополнительных соглашений, зарегистрированных в установленном порядке.

Впоследствии, сторонами подписаны дополнительное соглашение к Договору ипотеки № 28 от 09.06.2014, которым из договора исключен пункт 2.1.5; пункт 2.5 изложен в новой редакции, и дополнительное соглашение от 18.06.2014 № 29, которым из договора исключен пункт 2.1.4, пункт 2.5 договора изложен в новой редакции.

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации дополнительных соглашений №№ 28 и 29.

Однако, уведомлением от 19.06.2014 № 78-78-04/010/2014-86,87,213,214 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию дополнительных соглашений № 28 и 29 со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), указав, что на основании определения Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27.07.2012 по делу № 2-857/2012 наложен арест на квартиру 32, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, Сестрорецк, ул. Всеволода Боброва, д. 33. На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 24.04.2013 по исполнительному производству № 9262/13/08/78 Зуеву А. Управлению Росреестра запрещено совершать любые сделки по передаче, отчуждению, дарению и регистрации права собственности на указанную квартиру. Кроме того, Управление Росреестра указало на то, что дополнительные соглашения не подписаны Зуевым Андреем (залогодателем).

Ссылаясь на то, что приостановление государственной регистрации права является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности, Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об удовлетворении заявления, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив правомерность заявленных требований применительно к положениям 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции обоснованно посчитал указанные требования подлежащими удовлетворению.

В силу положений статей 131, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статей 8, 10, 23 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) дополнительные соглашения №№ 28, 29 к Договору ипотеке подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

По условиям дополнительных соглашений № 28 и 29 из Договора ипотеки подлежат исключению пункты 2.1.4, 2.1.5 (в редакции дополнительного соглашения от 25.03.2009 № 4), согласно которым в предмет ипотеки включено следующее имущество, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, Сестрорецк, ул. Николая Соколова, д. 40: квартира № 3 общей площадью 80,2 кв.м. с условным номером 78-78-04/018/2008-297 и квартира № 20 общей площадью 94 кв.м. с условным номером 78-78-04/017/2008-443.

Как было установлено судом первой инстанции, 01.10.2010 между Обществом (продавец) и Зуевым А. (покупатель) заключен договор № 5ЛД/В/0167/22 купли-продажи квартиры № 32 общей площадью 158,5 кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, Сестрорецк, ул. Всеволода Боброва, д. 33. Впоследствии на основании определения Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 27.07.2012 по делу № 2-857/2012 на данную квартиру наложен арест, а также запрет на совершение сделок в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 24.04.2013 по исполнительному производству № 9262/13/08/78.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно указал, что дополнительные соглашения №№ 28, 29 к Договору ипотеки не затрагивают прав и обязанностей Зуева Андрея, поскольку к указанному лицу перешли права и обязанности только в отношении приобретенной им квартиры. В этой связи наложение ареста на квартиру № 32 и запрет на осуществление действий с данным объектом недвижимости не влечет обременений в отношении остальных объектов недвижимости, являющихся предметом залога по Договору ипотеки.

Целью заключения дополнительных соглашений №№ 28, 29 к Договору ипотеки является реализация заложенных квартиры, принадлежащих Обществу, для целей частичного погашения кредита и прекращения ипотеки в отношении остальных квартир. При этом гражданин Зуев Андрей не является стороной правоотношений, возникших между залогодержателем (Банком) и залогодателем (Обществом), как собственником исключаемой из ипотечного списка квартиры.

В отношении ареста квартиры № 32 следует исходить из того, что указанная квартира предметом дополнительных соглашение №№ 28, 29 не является, в связи с чем данный запрет не подлежит распространению на другие объекты недвижимого имущества. Иное толкование прав и обязанностей залогодателя по Договору ипотеки влечет необоснованное ограничение имущественных прав собственников всех объектов недвижимости, участвующих своим имуществом в обеспечении исполнения обязательства Общества.

Доводы подателя жалобы о том, что приостановление государственной регистрации не подлежит обжалованию, не соответствует действующему законодательству, поскольку согласно положениям главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации заявитель имеет право на обжалование решений и действий (бездействий) регистрирующего органа.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева

И.А. Тимухина