Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-29660/2014 ) закрытого акционерного общества "Корпорация"Лес"на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.10.2014 по делу № А56-67576/2013 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску (заявлению) закрытого акционерного общества "Корпорация "Лес"

к Комитету по управлению городским имуществом

3-и лица: Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", ГУП "ГУИОН"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора и обязании заключить договор

установил:

Закрытое акционерное общество «Корпорация «Лес» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом (далее – ответчик, Комитет) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 20-Н, площадью 273 кв.м, этаж мансарда, выше второго этажа, кадастровый номер 78:7:3008:6:23:8, в размере 21 900 000 руб., определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 13.08.2013 № 31-8-0029(186)-2013, выполненном Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; также об обязании Комитета заключить договор купли-продажи указанного помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 13 650 000 руб. (НДС не облагается).

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд) и Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – Предприятие).

Истец уточнил исковые требования, просил суд обязать Комитет в тридцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, улица Куйбышева, дом 21, литера А, помещение 20-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: цена продажи объекта составляет 13 650 000 руб.

Решением от 16.10.2014 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального и процессуального права. Доводы жалобы сведены к оспариванию экспертного заключения с изложением мотивов о неправомерности отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика против удовлетворения жалобы возразил, считая решение законным и обоснованным. Представитель предприятия поддержал позицию Комитета. Фонд, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 разъяснениями дело рассмотрено в его отсутствие. В поступившем от Фонда письменном отзыве на жалобу содержатся возражения против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец оспаривал размер выкупной цены нежилого помещения, в отношении которого Общество намерено реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости.

Суд установил, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 15.01.2007 нежилого помещения 20-Н, площадью 273 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера А. Общество обратилось в Комитет с заявлением от 08.04.2013 № 2265 о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого объекта недвижимости; распоряжением Комитета от 11.09.2013 № 1487-рз Обществу предоставлено преимущественное право на приобретение названного нежилого помещения и заключение договора купли-продажи по цене, равной 21 900 000 руб. (НДС не облагается), установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения от 13.08.2013 № 31-8-0029(186)-2013, выполненного специалистами Предприятия.

Комитет направил в адрес Общества проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения по цене, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости помещения от 13.08.2013 № 31-8-0029(186)-2013.

Не согласившись с размером выкупной цены, Общество направило в адрес продавца проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, предложив установить цену продажи в размере, указанном в заключении предварительной экспертизы рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненной ООО «Оценка-Сервис» от 30.01.2013 № 122/2013, согласно которой цена спорного помещения составляет 13 650 000 руб.

По ходатайству Общества суд назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга». Из представленного экспертного заключения от 07.05.2014 следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24.04.2014 составляет 22 360 000 руб.; по состоянию на 05.07.2014 – 21 337 000 руб.

Установив, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 13 650 000 руб. не подтверждена надлежащими доказательствами, в связи с чем оснований для определения условия пункта 2.1 договора купли - продажи с установлением цены продажи в размере 13 650 000 руб. не имеется, суд пришел к выводу о том, что исковые требования об обязании ответчика в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с истцом договор купли - продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 13 650 000 руб., не подлежат удовлетворению.

Апелляционный суд полагает изложенные в решении выводы обоснованными.

Как правомерно установлено судом, отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №159-ФЗ), согласно статье 3 которого субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Отчет об оценке рыночной стоимости имущества, подлежащего отчуждению арендатору, выполняется по заданию уполномоченного органа государственной власти, принимающего решение об условиях приватизации, а определение рыночной стоимости арендуемого имущества осуществляется независимыми оценщиками в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ подлежит рассмотрению судом, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Суд первой инстанции установил, что заключение эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» от 07.05.2014 соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Оценив представленные экспертами заключения по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о достоверности отчета о рыночной стоимости, выполненного Предприятием, в соответствии с которым определена цена выкупаемого имущества. Возражая в жалобе против выводов эксперта о цене продажи спорного объекта недвижимости, истец не представил доказательства, опровергающие эти выводы.

Из материалов дела следует, что истец оспаривал рыночную стоимость объекта недвижимости, указанную в Отчете об оценке Предприятия от 13.08.2013 № 31-8-0029(186)-2013, противопоставляя данному отчету иной отчет.

При этом истец не указал, в чем состоит недостоверность Отчета об оценке, не привел доказательств его недостоверности, несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, вопреки требованиям указанной нормы, не представил доказательства, подтверждающие недостоверность Отчета об оценке, поскольку выполненная ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» экспертиза не подтвердила доводы истца. Вместе с тем само по себе несогласие истца с суммой выкупа, определенной Отчетом об оценке от 13.08.2013 № 31-8-0029(186)-2013, не свидетельствует о недостоверности Отчета.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что цена выкупа объекта недвижимости в проекте договора купли-продажи определена в соответствии с действующим законодательством, Отчет об оценке рыночной стоимости помещения от 13.08.2013 № 31-8-0029(186)-2013, выполненный Предприятием, не признан недостоверным.

Довод жалобы о необоснованности отказа в проведении повторной экспертизы отклонен апелляционным судом в силу следующего.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов судом может быть согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена повторная экспертиза по тем же вопросам, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Из содержания оспариваемого истцом экспертного заключения следует, что эксперт дал ясные и полные ответы на все вопросы, поставленные перед ним судом; экспертное заключение не содержит каких-либо противоречий и неясностей.

Как оговорено в части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 названного Кодекса доказательств, исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Оснований не доверять выводам эксперта не имеется, поскольку экспертное заключение дано на основании определения суда о назначении судебной экспертизы экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности.

Учитывая, что изложенные в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно, нормы процессуального права не нарушены, суд апелляционной инстанции не усматривает предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого решения. Соответственно, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16 октября 2014 года по делу № А56-67576/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова