Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-3011/2015 ) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15 декабря 2014 года по делу № А56-58736/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по заявлению закрытого акционерного общества «Мегалит»

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

третье лицо: Кольчик Алексей Георгиевич

о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:34:0414310:4, выраженного в сообщении от 07.07.2014 №84/004/2014-80, 84/013/2014-256; об отказе в погашении записи об ипотеке в отношении земельного участка, выраженного в сообщении от 07.07.2014 №84/013/2014-254,

установил:

Закрытое акционерное общество «Мегалит» (адрес: Россия 191123, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 40; ОГРН: 1037843106916; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 193124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д.10-12; ОГРН: 1047833068931; далее - Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности заявителя в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дибуновская ул., д. 26, лит. А, кадастровый номер 78:34:0414310:4, оформленное сообщением от 07.07.2014 №84/004/2014-80, №84/013/2014-256, признании незаконным решения Управления Росреестра об отказе в погашении записи об ипотеке на земельный участок, оформленное сообщением от 07.07.2014 №84/013/2014-254, обязании осуществить государственную регистрацию прекращения права собственности, внести в отношении земельного участка запись о погашении регистрационной записи о залоге в пользу участников долевого строительства.

Определением суда от 11.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Кольчик Алексей Георгиевич.

Решением суда от 15.12.2014 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, Управление Росреестра обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 15.12.2014 отменить. В обоснование апелляционной жалобы Управление Росреестра указывает, что согласно сведениям ЕГРП на спорный земельный участок зарегистрировано обременение – залог права требования на основании договора долевого участия (№38/0982-13-408). При этом, на момент вынесения решения об отказе в государственной регистрации в Управление Росреестра не поступало совместного заявления залогодателя и залогодержателя о погашении записи об ипотеке – залоге права требования в пользу физического лица.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Общество является собственником земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Дибуновская ул., д. 26, лит. А, кадастровый номер 78:34:0414310:4 (далее - Участок). В отношении данного земельного участка зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии) Общество осуществляло строительство на указанном земельном участке многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой.

Во исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №78-2515в-2013 от 24.07.2013, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Общество передало участникам долевого строительства объекты долевого участия, что подтверждается актами приема-передачи.

14.02.2014 Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о погашении записи о залоге в пользу участников долевого строительства в отношении Участка, прекращении права собственности Общества в связи с исполнением обязательства по передаче объектов долевого участия участникам долевого строительства, государственную регистрацию права собственности на часть объектов участников долевого строительства.

Уведомлением от 18.04.2014 №84/004/2014-80 Управление Росреестра сообщило Обществу о приостановлении регистрационных действий по прекращению права собственности в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав (пункт 1 статьи 20, абзац 1 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), а именно в связи с зарегистрированными на земельный участок обременениями: договор долевого участия, ипотека права требования.

Уведомлением от 18.04.2014 №84/004/2014-82 Управление Росреестра сообщило Обществу об отказе в погашении записи об ипотеке на Участок, в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации), а именно в связи с тем, что запись об ипотеке не погашена, основания для прекращения залога в силу закона отсутствуют.

На основании заявления Общества от 25.06.2014 о возобновлении государственной регистрации с приложением дополнительных документов государственная регистрация была возобновлена.

25.06.2014 Общество также повторно обратилось в регистрирующий орган с заявлением о погашении ипотеки.

Сообщениями от 07.07.2014 № 84/004/2014-80, № 84/013/2014-256, №84/013/2014-254 Управление Росреестра уведомило Общество об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности на Участок, погашении записи об ипотеке в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (абзацы 10, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации), а именно в связи с зарегистрированными на Участок обременениями: договор долевого участия, ипотека права требования, отсутствием оснований для прекращения залога в силу закона.

Полагая незаконным отказ Управления Росреестра, выраженный в сообщениях от 07.07.2014 № 84/004/2014-80, № 84/013/2014-256, №84/013/2014-254, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, удовлетворил заявление.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, возлагается на орган, принявший решение (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

В рассматриваемом случае Общество обратилось за государственной регистрацией прекращения своего права в связи с переходом земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №11642/11, исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Вводного закона и Закона о регистрации прав, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а застройщик утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности лица на объект долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. Таким образом, Общество правомерно обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения своего права собственности.

Возникший на основании Закона о долевом участии залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона о долевом участии, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии).

Таким образом, с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на Участке, прекратилась ипотека в отношении Участка.

В силу статьи 9 Закона о долевом участии к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) с учетом особенностей, установленных Законом о долевом участии.

Согласно пункту 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пунктом 1.1. статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона о долевом участии, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом участии одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

С учётом изложенного, поскольку Обществом исполнена обязанность по передаче объектов долевого строительства перед всеми участниками долевого строительства, учитывая регистрацию права собственности лица на объект долевого строительства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в погашении записи об ипотеке и в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на участок.

Апелляционным судом отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что обстоятельством, препятствующим погашению записи об ипотеке на земельный участок, прекращению права собственности, является наличие обременения в виде залога права требования физического лица.

Как следует из материалов дела, в ЕГРП внесена запись о залоге права требования Дольщика (Кольчика А.Г.) в пользу банка в связи с приобретением квартиры с привлечением кредитных средств банка. При этом ЗАО «Мегалит» не обращалось в Регистрирующий орган с заявлением о погашении вышеуказанной записи об ипотеке.

Как указывалось выше, основанием обращения ЗАО «Мегалит» в регистрирующий орган послужило исполнение Обществом обеспеченных ипотекой обязательств, прекращение в силу закона ипотеки земельного участка (в пользу участников долевого строительства), а также прекращение в силу закона права собственности застройщика на такой земельный участок.

Наличие записи об ипотеке права требования дольщика в пользу банка не является препятствием для совершения испрашиваемых ЗАО «Мегалит» регистрационных действий.

В связи с изложенным, отказ Управления Росреестра от 07.07.2014 № 84/004/2014-80, № 84/013/2014-256, №84/013/2014-254 является неправомерным и нарушает права заявителя в области предпринимательской деятельности, требования заявителя подлежат удовлетворению.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.12.2014 по делу № А56-58736/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Н.В. Аносова

Н.С. Полубехина