Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Трансвэй Северо-Запад" (адрес: Россия, 196210, Санкт-Петербург, ул. Внуковская, д. 2, ОГРН: 1027806085339) (далее – Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Норгау Руссланд" (адрес: Россия, 119421, Москва, ул. Новаторов, д. 1, ОГРН: 1037739226293) (далее – Компания, Ответчик) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании задолженности по договору аренды от 12.10.2013 от № 385 за период с 01.04.2014 по 21.07.2014 в размере 1 444 744 руб. 80 коп. и пеней за просрочку оплаты за период с 10.04.2014 по 27.11.2014 в размере 30 951 руб. 76 коп.

Компания обратилась в арбитражный суд со встречным иском об обязании Общества зачесть в счет арендной платы за период с 01.04.2014 по 27.05.2014 авансовый платеж в размере 735 045 руб. 60 коп. Встречный иск был принят к совместному рассмотрению с первоначальным в соответствии со статьей 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда от 08.12.2014 суд частично удовлетворил первоначальный иск, взыскал с Компании в пользу Общества 982 173 руб. долга и 22 197 руб. 11 коп. пеней. Встречный иск удовлетворен полностью. Произведен зачет взаимных требований, по результатам которого с Компании в пользу Общества взыскано 269 324 руб. 51 коп. долга.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт изменить, отклонив встречные исковые требования. Кроме того, Общество полагало первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме. По мнению подателя жалобы, в силу положений раздела четвертого договора аренды авансовый платеж мог быть удержан Истцом в качестве неустойки (гарантийного депозита) в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора. Также Истец считает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для вывода об освобождении Компанией арендованного помещения ранее 21.07.2014. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на правовую позицию, изложенную в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в обжалуемой части изменить.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

12.10.2013 Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) подписали договор аренды № 385 L в отношении части нежилого помещения 90-Н 1 площадью 214,8 кв.м., расположенного на 9 этаже Бизнес Центра по адресу: г. Санкт-Петербург, Внуковская ул., д. 2, лит. А, подлежащего передаче в пользование Компании сроком на один год (далее – договор аренды). Договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке.

12.10.2013 указанное помещение передано Компании по акту приема-передачи.

Как следует из материалов дела, между сторонами достигнута договоренность, согласно которой арендная плата выплачивается авансом ежеквартально не позднее 15 дня каждого оплачиваемого квартала (пункт 4.4. договора аренды в редакции Ответчика, л.д. 80, т. 1), а за просрочку оплаты начисляются пени в размере 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 8.2. договора аренды).

При этом оплата за пользование помещением производилась Компанией до апреля 2014 года, исходя из размера арендной платы, установленного пунктом 4.2.1. договора аренды.

Поскольку после указанной даты между сторонами возникли разногласия относительно договора аренды, Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 21.07.2014 в размере 1 444 744 руб. 80 коп. и пени за просрочку оплаты с 11.04.2014 по 27.11.2014 в размере 30 951 руб. 76 коп. В свою очередь, Ответчик, возражая против удовлетворения иска, ссылался на освобождение помещения 28.05.2014. При этом Компания предъявила встречный иск о зачета авансового платежа.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации Договора, заключенного сроком на один год.

В то же время материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды фактически исполнялся сторонами. При таком положении отсутствие государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств, в том числе в части уплаты арендатором предусмотренной данным договором неустойки.

Указанная позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

С учетом изложенного суд первой инстанции при разрешении настоящего спора правомерно исходил из того, что соглашение о порядке оплаты пользования имуществом было достигнуто сторонами, ими исполнялось, в связи с чем Компания обязана оплатить указанное пользование по цене, определенной в договоре аренды.

Вместе с тем, при исследовании вопроса о периоде пользования помещением суд первой инстанции обосновано исходил из того, что имеющиеся в деле письма Ответчика свидетельствуют о волеизъявлении Компании прекратить арендные отношения. В свою очередь, Истец документально не обосновал невозможности принятия от Компании помещения после получения соответствующего предложения. При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для взыскания с Компании арендной платы за период после 15.06.2014 (дата последнего по хронологии письма Компании в адрес Истца об обеспечении доступа в помещение в целях выноса оборудования).

Таким образом, следует признать правомерным взыскание судом первой инстанции с Компании арендной платы за пользование помещением за период с 01.04.2014 по 15.06.2014 в размере 982 173 руб., исходя из размера арендной платы, согласованного в пункте 4.2.1. данного договора.

Учитывая правовую позицию, сформулированную в абзаце 4 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции полагает требования о взыскании неустойки также подлежащим удовлетворению за период с 15.04.2014 по 27.11.2014 в размере 22 197 руб. 11 коп., исходя из 0,01% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 8.2. договора аренды).

Также правомерным представляется удовлетворение судом встречного иска об обязании Истца зачесть в счет арендной платы за период 01.04.2014 по 27.05.2014 авансового платежа в размере 735 045 руб. 60 коп., перечисленного Компанией платежным поручением от 14.10.2013 № 10618.

Отклоняя доводы подателя жалобы о том, что данная сумма может быть удержана Обществом в качестве неустойки за досрочное расторжение договора аренды, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 4.7. договора аренды при подписании договора аренды стороны признают, что арендатор обязан не позднее 10-ти рабочих дней с даты подписания договора оплатить авансовый платеж в счет компенсации возможных убытков арендодателя в связи с нарушением арендатором условий договора аренды в размере, равном арендной плате за три месяца.

Пунктом 4.8. договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе по своему усмотрению использовать сумму авансового платежа в расчетах с арендатором, в том числе рассматривать их в качестве уплаты любого платежа или иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий договора аренды или причинения вреда имуществ арендодателя.

Из содержания п. 4.10. договора аренды следует, что в случае расторжения или прекращения договора аренды по любым основаниям, за исключением случае прекращения или расторжения договора по инициативе арендатора и (или) в связи с нарушением арендатором условий договора, авансовый платеж возвращается без начисления и выплаты каких-либо процентов и иных компенсаций со стороны арендодателя, за исключением случаев, предусмотренных договором аренды.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные договорные условия, апелляционный суд приходит к выводу о том, что при их буквальном прочтении не усматривается права арендодателя на удержание авансового платежа в качестве меры ответственности за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Кроме того, применение к арендатору санкций за досрочное прекращение незаключенного договора аренды в любом случае представляется необоснованным.

Таким образом, встречные требования Компании о зачете авансового платежа в счет исполнения обязательства по оплате пользования помещением удовлетворены правомерно.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2014 по делу № А56-49138/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников

И.А. Тимухина