Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-30682/2014 ) ООО "Предатор" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2014 по делу № А21-3757/2014 (судья Ефименко С.Г.), принятое

по иску ООО "Предатор"

к ОАО "Дом-Сервис"

3-и лица: 1) Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", 2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области

о признании права отсутствующим,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Предатор» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее - ООО «Предатор», истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Открытому акционерному обществу «Дом-Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>, далее - ОАО «Дом-Сервис», ответчик) о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое помещение литер L из литеры А, 5 этаж, нежилое помещение литер L1, 6 этаж, нежилое помещение литер XXXIX из литеры А, расположенные по адресу: Россия, <...>.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Комитет), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Росреестр).

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 07.11.2014 в иске отказано.

ООО «Предатор» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, принять новое решение, исковые требования удовлетворить. По мнению подателя жалобы, вывод суда о прекращении обязательства в связи с ликвидацией стороны договора противоречит нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела, договор является действующим, внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о праве собственности ответчика на новые литеры без указания обременения в виде аренды ООО «Предатор» нарушает право истца и вносят противоречия в реестр, так как предыдущие литеры с обременением в виде аренды истца продолжают оставаться в реестре, что недопустимо в силу закона.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Обратившись в арбитражный суд, истец мотивировал исковые требования следующими обстоятельствами. Истец является арендатором нежилых помещений литер XVIII из литеры А площадью 181,8 кв.м (подвал № 40, 41, 42 и 5 этаж № 40, 41, 21, 22, 23, 25, 26), литер XIX из литеры А площадью 229,3 кв.м (помещения 5 этажа № 36,37, 38 и 6 этажа № 15, 16, 17, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31) и литер XX из литеры А площадью 37,2 кв.м (6 этаж помещения № 13,13а) в административном здании по адресу: <...>.

Перечисленные помещения предоставлены ООО «Предатор» в аренду до 01.11.2019 на основании договора аренды нежилых помещений от 11.11.2004 № 2 и договора аренды нежилых помещений от 15.11.2006 №1.

Распоряжением Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» от 22.05.2013 №1479/р - КМИ «Об условиях приватизации Муниципального казенного предприятия г. Калининграда «Дом-Сервис» (далее - распоряжение №1479р) Муниципальное казенное предприятие города Калининграда «Дом-Сервис» (далее - МКП «Дом-Сервис», предприятие) было приватизировано путем преобразования в Открытое акционерное общество «Дом-Сервис» (ответчик).

На основании распоряжения №1479/р зарегистрировано 12.12.2013 право собственности ОАО «Дом-Сервис» на нежилое помещение (L из литеры А), площадь общая 962,5 кв.м, этаж 5, адрес: Россия, <...>; нежилое помещение, площадь общая 174,1 кв.м, этаж 6, литер LI, адрес: Россия, <...>; нежилое помещение, площадь общая 82,3 кв.м, этаж подвал №1, литер XXXIX из литеры А, адрес: Россия, <...>.

Согласно технической документации и пункту 3 распоряжения №1479р в состав имущественного комплекса, подлежащего приватизации, вошли следующие нежилые помещения в здании по ул. Фрунзе, 6, г. Калининград: нежилое помещение (литер XXXIX из литеры А), общей площадью 82,3 кв.м, №№ 40,41,42,42а, подвал; нежилое помещение (литер L из литеры А), общей площадью 962,5 кв.м, 5 этаж, в состав которых вошли, в том числе кабинеты №№ 21, 22, 23, 24а, 24, 25, 26, 36, 37, 38, 40, 41; нежилое помещение (литер LI из литеры А), общей площадью 174,1 кв.м, 6 этаж, помещения №№ 15,16,17,17а, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31.

Как указал истец, данные помещения являются помещениями, переданными ему в аренду, но зарегистрированы под иными литерами, и фактически представляющими собой иной объект, но согласно свидетельствам о праве собственности ответчика на данные объекты обременения в виде аренды отсутствуют. По мнению ООО «Предатор», предоставление указанных помещений в собственность ответчика осуществлено с нарушением закона и нарушает права истца как арендатора помещений. Ответчик зарегистрировал право собственности на спорные помещения на основании того, что они числились в составе имущественного комплекса, подлежащего приватизации; в состав имущественного комплекса они вошли на основании распоряжения Комитета от 03.02.2010 №70-134/р о закреплении муниципальных нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, за муниципальным казенным предприятием «Дом-Сервис» на праве оперативного управления. Согласно приложению к указанному распоряжению в оперативное управление были переданы, в том числе арендуемые ООО «Предатор» помещения литер XVIII из литеры А, литер XIX из литеры А и литер XX из литеры А.

Как указало ООО «Предатор», при первой попытке МКП «Дом-Сервис» зарегистрировать право оперативного управления помещениями на 5 этаже (заявление о государственной регистрации от 04.03.2011, регистрационное дело № 39-39-01/034/2011-575) Росреестром 22.07.2011 в государственной регистрации права было отказано по следующим причинам.

По правилам пункта 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за предприятием с момента передачи имущества. Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право муниципальной собственности, также договоры аренды на часть помещения, входящего в состав вышеуказанного нежилого помещения (21-26, 36-38, 40-41). Таким образом, имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами. Учитывая, что данное имущество уже передано в пользование, предприятие не может принять его в оперативное управление до окончания сроков аренды и возврата имущества в казну. Необходимо в установленном порядке расторгнуть договоры аренды.

Истец отметил, что МКП «Дом-Сервис» обратилось в Калининградский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» с требованием провести инвентаризацию, присвоить помещениям новые литеры, при этом предприятие скрыло тот факт, что помещения, в отношении которых проводят инвентаризацию, переданы в аренду ООО «Предатор». По заявлению действующего от лица собственника МКП «Дом-Сервис» проведена техническая инвентаризация здания, помещениям присвоены новые литеры, выданы новые технические паспорта.

Помещениям, переданным в аренду ООО «Предатор», были присвоены литер L из литеры A, LI из литеры А и XXXIX из литеры А.

Распоряжением Комитета от 24.01.2011 №70-85/р в реестр муниципального имущества внесены изменения: из перечня муниципального имущества исключены объекты литер XVIII, литер XIX, литер XX из литеры А, и включены объекты литер L, LI и XXXIX из литера А; в предыдущее постановление №70-134/р внесены изменения о закреплении новых объектов за МКП «Дом-Сервис» на праве оперативного управления.

На основании распоряжения от 24.01.2011 №70-85/р за МКП «Дом-Сервис» Росреестром 12.02.2013 зарегистрировано право оперативного управления нежилыми помещениями (L из литеры А) 5 этаж, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2013 внесена запись регистрации №39-39-01/405/2012-776 и выдано свидетельство серии 39-АБ 151292; этаж 6, литер LI, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2013 сделана запись регистрации №39-39- 01/405/2012-778 и выдано свидетельство 39-АБ 151295; и литер XXXIX из литеры А, о чем 23.06.2011 внесена запись регистрации №39-39-01/034/2011-572 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 23.06.2011 39-АА 947472.

По мнению истца, регистрация права собственности ответчика на спорные помещения осуществлена с нарушением норм действующего законодательства, поскольку ответчиком при регистрации права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были представлены сведения, которыми внесены противоречия в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременение в виде аренды ООО «Предатор», дата государственной регистрации 25.10.2007, номер 39-39-01/289/2007-266 и 39-39- 01/289/2007-267, зарегистрировано на помещения: 5 этаж литер XVIII из литеры А (подвал 40, 41, 42, 5 этаж №№ 40, 41, 21, 22, 23, 25, 26) и литер XIX из литеры А, 5 этаж №36, 37, 38 и 6 этаж №15, 16, 17, 24, 25, 26, 27, 29, 30 и 31. Право собственности и ограничения, обременения не зарегистрированы.

Ответчику принадлежат на праве собственности нежилое помещение общей площадью 174,1 кв.м, этаж 6, литер LI, нежилое помещение (L из литер А) общей площадью 962,5 кв.м, этаж 5, и нежилое помещение площадью 82,3 кв.м, этаж подвал №1, литер XXXIX из литер А, обременения не зарегистрированы.

Истец указал, что при сравнении технических паспортов литеры XVIII из литеры А, литеры XIX из литеры А и литеры L, LI и XXXIX из литеры А является очевидным, что в данных литерах одни и те же помещения. Фактически в связи с регистрацией права оперативного управления и последующей регистрацией права собственности на новые литеры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на каждый этаж здания по ул. Фрунзе, 6 содержатся сведения о двух разных объектах, в составе которых одни и те же помещения, принадлежащие разным собственникам, и имеющие различные сведения об обременениях.

Мотивируя требования ссылками на положения Федерального закона от 14.11.2002 N161-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях", Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", представленные по запросу суда регистрационные дела по регистрации прав (обременений), ООО «Предатор» указало, что право оперативного управления на спорные помещения не возникло, поэтому данные помещения не могли войти в состав имущественного комплекса, подлежащего приватизации в порядке реорганизации МКП «Дом Сервис», сделка приватизации в части включения в состав приватизируемого имущественного комплекса спорных помещений является ничтожной, поскольку спорные помещения МКП «ДомСервис» никогда не передавались, распоряжение о передаче в регистрационные дела не было представлено.

Также истец полагал, что сделка приватизации является ничтожной по той причине, что распоряжение об условиях приватизации было издано неуполномоченным органом. В соответствии с пунктом 3 статьи 52 решения городского Совета депутатов г. Калининграда от 12.07.2007 №257 «О принятии Устава городского округа «Город Калининград» порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются нормативными правовыми актами городского Совета депутатов в соответствии с Федеральным законом. По мнению ООО «Предатор», зарегистрированное право является недействительным, поскольку не представляется возможным достоверно установить имущество, зарегистрированное за ответчиком на праве собственности.

Исследовав представленные в дело доказательства во взаимосвязи с подлежащими применению нормами действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований в силу следующих обстоятельств.

Исходя из предъявленных требований, суд первой инстанции указал, что вещное право, право оперативного управления в рассматриваемом случае не исключает существования обязательственного права аренды. Наличие зарегистрированного права оперативного управления не нарушает права арендаторов помещений по действующим договорам аренды. Суд отметил, что МКП «Дом-Сервис» создано на основании постановления мэра г. Калининграда от 14.03.2006 № 537 в целях обеспечения технической эксплуатации и содержания административного здания, расположенного по адресу: <...>. Распоряжением Комитета от 03.02.2010 за МКП «Дом-Сервис» закреплены на праве оперативного управления нежилые помещения общей площадью 3089,70 кв.м административного здания, расположенного по адресу: <...>, являющиеся объектами муниципальной собственности. Между Комитетом и МКП «Дом - Сервис» был заключен договор от 14.04.2010 № 368-П «О порядке использования муниципального недвижимого имущества, закрепленного за МКП «Дом-Сервис» на праве оперативного управления». Распоряжением Комитета от 24.01.2011 № 70-85/р внесены изменения в реестр муниципального имущества и распоряжение от 03.02.2010 № 70-134/р, в том числе в части изменения характеристик объектов подвала и 1-6 этажей здания, расположенного по адресу : <...>. Договор от 14.04.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке. Ранее на основании постановления мэра г.Калининграда от 31.03.1999 № 1004 право пользования нежилыми помещениями общей площадью 3774,76 кв.м, расположенными в административном здании по адресу: <...>, и в здании, расположенном по адресу: <...>, передано в качестве вклада города в уставный капитал ОАО «МФС». Постановлением мэра г. Калининграда от 01.11.1999 №3926 состав помещений, передаваемых в качестве вклада города Калининграда в уставный капитал ОАО «МФС», был изменен (уменьшен); ОАО «МФС» переданы права пользования нежилыми помещениями общей площадью 573,2 кв.м, расположенными по адресу: <...>, сроком на 20 лет.

Муниципальное унитарное предприятие «Муниципальная собственность» (МУП «Муниципальная собственность») осуществило передачу права пользования нежилыми помещениями общей площадью 573,2 кв.м, расположенными в административном здании по ул. Фрунзе, 6, в качестве оплаты вклада г. Калининграда в уставном капитале ОАО «МФС» сроком на 20 лет в соответствии с договором о передаче права пользования муниципальным имуществом от 22.11.1999, заключенным между МУП «Муниципальная собственность», Комитетом и ОАО «МФС», по акту приема - передачи от 22.11.1999. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 28.10.2002 ОАО «МФС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в ходе которого конкурсный управляющий ОАО «МФС» (арендодатель) и ООО «Предатор» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений от 15.11.2006 № 1 и договор аренды нежилых помещений от 11.11.2004 №2, расположенных по адресу: <...> на пятом и шестом этажах.

Также суд первой инстанции исследовал обстоятельства, возникшие в связи с заключением между ОАО «МФС» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавцом) и ООО «Предатор» (покупателем) договора от 18.12.2004 № 18 купли-продажи пользования, по условиям которого продавец продает право пользования нежилыми помещениями, расположенными по адресу: <...>. Перечень помещений, их площадь и поэтажное расположение указаны в приложении № 1. Данные нежилые помещения являлись конкурсной массой ОАО «МФС». Согласно приложению №1 к договору №18 в состав объекта к договору купли-продажи права пользования нежилыми помещениями входят: подвал- 84,2 кв.м №№ 40,41,42; пятый этаж - 54,0 кв.м №№ 36, 37, 38; 31,8 кв.м - №№40, 41; 65,8 кв.м - № 21, 22, 23, 24, 25, 26; шестой этаж - 68,7 кв.м. № 15, 16, 17; 37 кв.м - №13, 13а, 106,6 кв.м - № 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, итого общая площадь помещения составила 448,1 кв.м.

В качестве балансодержателя указанных нежилых помещений в соответствии с пунктом 3 постановления мэра г. Калининграда от 31.03.1999 №1004 определен Комитет. Пунктом 3.1 договора о передаче права пользования муниципальным имуществом от 22.11.1999 предусмотрено, что ОАО «МФС» имеет право осуществлять право пользования помещениями, указанными в пункте 3.1 договора, в соответствии с условиями настоящего договора и целевым назначением. В том числе предоставлено право от своего имени сдавать указанные помещения в аренду, полученные платежи зачислять на свой счет.

Внесенными постановлением мэра г. Калининграда от 01.11.1999 №3926 изменениями в состав помещений, переданных в качестве вклада города Калининграда в уставный капитал ОАО «МФС», уменьшено количество помещений и их площадь, в силу чего, как указал суд первой инстанции, у ОАО «МФС» отсутствовало право пользования иными нежилыми помещениями и не могло быть передано другому лицу.

В связи с преобразованием МКП «Дом - Сервис» в ОАО «Дом - Сервис» в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании распоряжения Комитета от 22.05.2013 № 1479/р-КМИ об условиях приватизации МКП «Дом - Сервис» внесены записи о регистрации права собственности на нежилые помещения.

Судом первой инстанции установлено, что 24.04.2008 ОАО «МФС» ликвидировано в связи с завершением конкурсного производства и исключено из Единого государственного реестра юридических лиц. При таком положении суд пришел к выводу, что договорные отношения прекращены в силу закона по причине выбытия стороны из обязательства.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды порождает не вещное, а обязательственное право, поэтому права и законные интересы истца не могли быть затронуты ни существующим правом собственности ответчика на спорные помещения, ни существовавшим до этого правом оперативного управления спорным имуществом - на момент регистрации права собственности ответчика на спорные помещения. При этом договоры аренды, на которые сослалось ООО «Предатор», прекратили своё действие в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, руководствуясь положениями статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняет доводы жалобы в силу того, что при наличии юридических фактов, повлекших возникновение взаимоотношений, приведших к последствиям и результатам, не измененным на момент рассмотрения спора, не могут быть восстановлены права истца способом, определенным как требования, изложенные в исковом заявлении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07 ноября 2014 года по делу № А21-3757/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова