Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30691/2019) муниципального автономного учреждения дополнительного профессионального образования Петрозаводского городского округа «Центр развития образования» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2019 по делу А26-3281/2019 (судья Абакумова С.С.), принятое

по иску муниципального автономного учреждения дополнительного профессионального образования Петрозаводского городского округа «Центр развития образования»

к обществу с ограниченной ответственностью "Герда"
о расторжении договора аренды,

установил:

Муниципальное автономное учреждение дополнительного профессионального образования Петрозаводского городского округа «Центр развития образования», место нахождения: <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Учреждение), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Герда», место нахождения: <...>, лит. А, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о расторжении договора от

16.04.1999 № 148 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска, а именно нежилых помещений общей площадью 628 кв. м, расположенных в здании по упомянутому адресу, и обязании ответчика освободить их.

Решением от 28.08.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением, Учреждение обратилось в апелляционный суд с жалобой на него, в которой просило отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что ответчик допускал длительные просрочки по внесению арендной платы по упомянутому договору, а также компенсации арендодателю расходов на оплату коммунальных платежей в рамках договора от 01.01.2012 на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание; Общество допускало просрочки перечисления платы по данным договорам намного раньше 2016 года, однако арендодатель не обращался за их взысканием в судебном порядке; материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик исполняет возложенные на него упомянутыми договорами обязательства исключительно в рамках исполнения вынесенных судом решений либо под угрозой их расторжения; суд первой инстанции никак не оценил тот факт, что образовавшаяся у Общества задолженность, наличие которой и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском, была погашена им только непосредственно перед принятием обжалуемого судебного акта; при таких обстоятельствах расторжение договора является соразмерным неоднократным нарушениям, которые допускаются арендатором.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, приложив к нему также платежные поручения от 12.09.2019 № 54-56, от 09.10.2019 № 61, 62 в целях подтверждения перечисления платы по упомянутым договорам за июнь- октябрь 2019 года.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя для участия в судебном заседании апелляционного суда не направил, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании

В судебном заседании представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, администрация г. Петрозаводска (бывший арендодатель) и Общество (арендатор) 16.04.1999 заключили договор № 148 аренды муниципального имущества г. Петрозаводска, а именно нежилых помещений общей площадью 628,2 кв. м, расположенных в здании № 31 (лит. А) по Краснофлотской ул. в г. Петрозаводске Республики Карелия, которое ранее использовалось для размещения цеха швейного производства, в указанных целях.

В подпункте 3.2.4 договора указано, что арендатор обязуется не позднее 7 дней с момента его подписания заключить с жилищно-коммунальными предприятия (учреждениями) договор на коммунальные услуги.

В соответствии с пунктом 4.1 договора внесение арендных платежей производится ежемесячно по 15-ое число текущего месяца включительно.

В силу пунктов 6.2.2 и 6.2.3 договора арендодатель вправе расторгнуть его досрочно по решению суда в случаях: невнесения арендной платы более 2 раз подряд по истечении установленного срока платежа, а также невыполнения условий

договора на коммунальные услуги, в том числе невнесения предусмотренных договором платежей в течение 3 месяцев подряд) – при наличии письменного ходатайства балансодержателя (ЦБ Комитета по образования (школы) согласно подпункту 3.1.1 договора).

Дополнительным соглашением от 01.11.2011 к договору арендодатель на основании постановления администрации Петрозаводского городского округа от 26.10.2011 № 4343 «О передаче недвижимого имущества» заменен на муниципальное учреждение «Центр развития образования» (в настоящее время – Учреждение).

Также между этими же лицами 01.01.2012 был заключен договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание, по условиям которого Учреждение несет все расходы по содержанию спорного здания, в котором находятся арендуемые помещения, а Общество возмещает ему все расходы за предоставленные коммунальные услуги в течение 7 дней со дня получения выставленного в его адрес счета.

Вступившими в законную силу решениями от 16.04.2018 и 06.03.2019, принятыми в виде резолютивных частей, по делам № А26-1589/2018 и А26- 13201/2018 с Общества в пользу Учреждения было взыскано 532 083 руб. 17 коп. задолженности по договору от 01.01.2012 (261 656 руб. 50 коп. за период с 01.08.2016 по 29.01.2018 и 270 426 руб. 67 коп. за период с 01.02.2018 по 31.10.2018) и 50 345 руб. 50 коп. задолженности по договору от 16.04.1999 за период с 01.01.2018 по 31.10.2018 ввиду неисполнения Обществом своих обязательств как арендатора спорных помещений, которые им эксплуатируются, в течение 2016-2018 годов.

В связи с длительными задержками в перечислении денежных средств по упомянутым договорам Учреждение направило в адрес Общества требование от 07.02.2019 № 65 о расторжении договора от 16.04.1999, сославшись на то, что взысканная в рамках дела № А26-1589/2018 задолженность по договору от 01.01.2012 по состоянию на начало февраля 2019 года погашена арендатором лишь частично.

Поскольку в ответе на данную претензию от 21.02.2019 Общество просило Учреждение отозвать ранее направленное им требование о расторжении договора аренды помещений со ссылкой на то, что оно понесло значительные затраты н а восстановление арендуемого помещения, более того, до 2015 года оно систематически вносило арендную плату и компенсировало арендодателю его расходы на оплату коммунальных услуг надлежащим образом, а нарушение обязательств по заключенным договорам стало следствием наступившего в 2016 году экономического кризиса в стране, однако несмотря на это Общество в настоящее время погасило половину взысканной с него по делу № А26-13201/2018, решение по которому оставлено без изменения постановлением апелляционного суда от 29.04.2019, задолженности (всего было взыскано 320 772 руб. по двум договорам), Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, проанализировав материалы дела, пришел к выводу о том, что с учетом длительности договорных отношений сторон (Общество арендует у Учреждения спорные помещения с 1999 года, то есть свыше 20 лет), вида осуществляемой им деятельности (ответчик является единственной организацией в г. Петрозаводске, которая осуществляет пошив школьной формы), отсутствия доказательств реальных негативных для истца последствий неисполнения Обществом своих обязательств по двум договорам, а также главным образом погашения на момент рассмотрения спора в суде всей имеющейся у Общества задолженности расторжение договора аренды помещений является крайней мерой

ответственности для арендатора, несоразмерной нарушению принятого на себя ответчиком обязательства, ввиду чего в иске отказал.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены решения ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим законом или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором (пункт 2 этой же статьи).

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Судом первой инстанции установлено и сторонами по делу не оспаривается, что в пункте 6.2 договора аренды предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя по решению суда в случае возникновения задолженности по внесению арендной платы за объект в течение 2 месяцев подряд или невыполнения условий договора на коммунальные услуги.

Исходя из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Учитывая, что договор аренды заключен на длительный срок, взысканная по делам № А26-13201/2018 и А26-1589/2018 и послужившая основанием для инициирования настоящего судебного разбирательства по вопросу о расторжении договорных отношений задолженность погашена в разумный срок, в том числе в соответствии с графиком рассрочки платежей, утвержденным определением суда первой инстанции от 10.07.2018 по последнему делу, что подтверждается имеющимися в материалах настоящего дела платежными поручениями от 23.04.2018 № 33, от 23.07.2018 № 60, от 26.09.2018 № 62, от 19.10.2018 № 70, от 20.12.2018 № 4180 (по делу № А26-1589/2018), от 19.02.2019 № 14, 16.05.2019 № 46, от 15.05.2019 № 44 и 45 (по делу № А26-13201/2018), все обязательства по договору арендатором в настоящее время исполняются, о чем свидетельствуют платежные поручения от 24.06.2019 № 52, от 28.06.2019 № 74 о перечислении денежных средств за январь-июнь 2019 года, а также подписанный обеими

сторонами спора без каких-либо возражений актами сверки взаимных расчетов от 30.06.2019 и 02.07.2019, согласно которым у Общества не имеется задолженности по договорам по состоянию на указанные даты, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции пришел к правильному к выводу о несоразмерности в данном случае такой меры ответственности за допущенную просрочку исполнения обязательств, как расторжение договора аренды, степени нарушенных обязательств и балансу интересов сторон, поскольку она может быть применена лишь тогда, когда сохранение правоотношений становится нецелесообразным и невыгодным.

Игнорирование обстоятельств, связанных с погашением задолженности и дальнейшим исполнением арендатором своих обязанностей, в данном случае было бы неправильным, по мнению суда апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал Учреждению в расторжении договора и выселении Общества из спорных помещений.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.08.2019 по делу № А26-3281/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального автономного учреждения дополнительного профессионального образования Петрозаводского городского округа «Центр развития образования» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий И.Н. Бармина Судьи Н.С. Полубехина

И.А. Тимухина