Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31033/2014 ) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербургана решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2014 по делу № А56-36106/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по иску ООО "АЛЕКСАНДРА"

к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

о разрешении разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛЕКСАНДРА» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее - Фонд), Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обурегулировании спора, возникшего при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым просит:

- принять пункты 2.4, 7.5-7.7 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции покупателя, указанной в протоколе разногласий от 05.05.2014 и дополнить раздел 2 Цена и порядке расчетов договора пунктом 2.4 следующего содержания: «2.4. Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1125579 (один миллион сто двадцать пять тысяч пятьсот семьдесят девять) руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора»;

- датой договора указать дату подписания договора с подписанным Покупателем протоколом разногласий;

- с учетом сложившейся при заключении договора правовой ситуацией исключить из п.7.5 и 7.6 договора словосочетания «в одностороннем внесудебном порядке»;

- дополнить раздел 7 «Ответственность Сторон» пунктом 7.7 следующего содержания: «п.7.7. При уклонении КУГИ от урегулирования разногласий во внесудебном порядке в минимально разумные сроки (не более 14 дней с момента направления протокола КУГИ), либо при принятии Арбитражем условий Покупателя о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены, КУГИ обязан возместить Покупателю все убытки, которые у него возникнут в период рассмотрения спора об урегулировании разногласий по договору».

Решением от 20.10.2014г. урегулирован спор, возникший при заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом по управлению городским имуществом в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и ООО «АЛЕКСАНДРА», и договор дополнен п. 2.4 следующего содержания: «Зачесть стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 1 125 579 руб. в счет оплаты выкупной цены приобретаемого арендуемого имущества, указанной в п.2.1 договора; из п.7.5 и 7.6 договора словосочетания «в одностороннем внесудебном порядке» исключены.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, Комитет не согласовывал Обществу производство неотделимых улучшений (вид работ и их стоимость) в порядке, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 387-58), а согласовался сам факт проведения работ за счёт средств арендатора без оценки их стоимости.

Кроме того, Комитет оспаривает обоснованность включения в договор иных спорных пунктов в редакции Общества.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направил. В судебном заседании представитель Фонда согласилась с доводами жалобы, а представители Общества возражали против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, в процессе реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (помещения 10Н, площадью 141,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. ПС, д.53, литера А, кадастровый номер 78:07:0003086:2232, между сторонами возник спор относительно ряда положений договора купли-продажи, а именно: истец полагает, что в зачет стоимости выкупаемого имущества должна быть зачтена стоимость неотделимых улучшений, выполненных Обществом. Кроме того, Общество полагает необходимым дополнить договор условием о дополнительной ответственности Комитета, а также исключить из текста договора условия, позволяющие Комитету в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора.

Возражая на доводы Общества, Комитет ссылается на то, что условия договора являются типовыми. Что касается требования о зачете стоимости неотделимых улучшений, Комитет считает, что стоимость таковых не была согласована в установленном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению ввиду следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу абзаца 1 пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Общество, право которого на приобретение арендованного помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, подтверждено материалами дела, в ответ на предложение Комитета заключить договор купли-продажи выразило согласие на приобретение в собственность названного помещения, однако при заключении договора между сторонами возникли разногласия, в том числе относительно цены выкупа объекта.

Заявленный в суде апелляционной инстанции довод о том, что в результате недостижения сторонами соглашения о цене договора купли-продажи заявитель утратил преимущественное право выкупа нежилого помещения, противоречит положениям Закона N 159-ФЗ и основан на ошибочном толковании правовых последствий подписания договора с протоколом разногласий. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

При этом в силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям названного Кодекса и подлежат применению к спорным правоотношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных с согласия арендодателя, в обязательном порядке засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 N 748-137 "О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге" предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом N 387-58, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом N 159-ФЗ, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что Комитет согласовал Обществу проведение капитального ремонта спорного помещения с перепланировкой, где указаны вид и стоимость работ, в связи с чем в цену договора купли-продажи спорного помещения не должна включаться заявленная Обществом стоимость работ на ремонт помещения, выполненный в 2007 году. Кроме того, стоимость произведенных улучшений не определена истцом. Величина расходов по ремонту, понесенных арендатором, не тождественна понятию стоимости произведенных улучшений, определяемых на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, степени износа, повреждения и т.д. На необходимости разделения указанных понятий строится правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенная в постановлении от 25.12.2012г. № 9785/12.

Другие спорные условия договора купли – продажи подлежат принятию в редакции Комитета, поскольку не противоречат положениям действующего законодательства и направлены на строгое выполнение покупателем условий приобретения государственного имущества. Условия договора полностью соответствуют распоряжению Комитета от 03.08.2006г. № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений КУГИ и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости» с учётом выбранного Обществом формы договора купли-продажи.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.10.2014г. по делу № А56-36106/2014 изменить.

Раздел 2 п.п. 7.5, 7.6 договора купли-продажи принять в редакции продавца.

Редакцию покупателя, дополняющего условия договора п.п. 2.4, 7.7 и положением о дате договора, определяемой датой подписания договора с подписанным покупателем разногласий, отклонить.

Судебные расходы оставить на ООО «Александра».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова