Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31040/2014 ) Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2014 по делу № А56-21232/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге

к Федеральному государственному унитарному научно-производственному предприятию "Полярная морская геологоразведочная экспедиция"

об обязании заключить соглашение и взыскании арендной платы,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая д.2/6, лит. А, ОГРН: <***>; далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному унитарному научно-производственному предприятию «Полярная морская геологоразведочная экспедиция» (адрес: Россия 189510, Санкт-Петербург, <...> ОГРН: <***>; далее - Предприятие) об обязании заключить дополнительное соглашение № 3 к Договору аренды № 23/ЗД-000901 от 20.12.2004 в редакции от 19.12.2013 и взыскании арендной платы за период с 01.01.2014 по 20.03.2014 в размере 98 837,31 руб.

Решением суда от 31.10.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, Управление Росимущества обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. Податель жалобы ссылается на то, что изменение арендной платы вытекает из условий договора (пункт 3.6), так как согласно пункту 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила определения размера арендной платы), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Податель жалобы считает, что письмо от 27.12.2013 N 7187-13, направленное Управлением Росимущества предприятию, по своей сути носило характер уведомления об изменении арендной платы и было оформлено дополнительным соглашением N 1 в связи с необходимостью дополнения договора пунктом 3.5 в части дополнения формулы расчета годовой арендной платы коэффициентом инфляции, установленным на текущий финансовый год.

Податель жалобы ссылается на постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 и считает, что поскольку произошло изменение нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих правила внесения арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке, уведомив арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктом 3.6 договора.

Податель жалобы ссылается на пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и указывает, что поскольку в силу пункта 3.6 договора у арендодателя есть право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, порядок исчисления арендной платы, установленный Правилами определения размера арендной платы, применим, так как предусмотрен сторонами по договору при его заключении.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и Предприятием (арендатор) заключен договор аренды от 20.12.2004 № 23/ЗД-000901 земельного участка общей площадью 1208 кв.м, с кадастровым номером 78:20546:6 (в настоящее время кадастровый номер 78:40:0020546:6), расположенного по адресу: Санкт-Петербург <...> лит А (далее - Договор аренды).

Согласно п. 3.1 договора срок его действия установлен по 31.12.2053, и договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая произведена 20.07.2005.

В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок 14.04.2007 произошла замена стороны арендодателя по договору аренды.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Письмом от 27.12.2013 № 7187-13 Управление Росимущества предложило Предприятию заключить дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы путем установления его на основании отчета ООО «РМС-ОЦЕНКА» от 13.08.2013 № 252-07/13-рн1 (02), а также об установлении порядка изменения размера арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Оставление Предприятием без ответа предложения о заключении дополнительного соглашения послужило основанием для обращения Управления Росимущества в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в иске.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно частям 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Заключенный сторонами по делу договор аренды содержит условие, позволяющее арендодателю в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения платы за пользование арендуемым имуществом, в одностороннем бесспорном порядке изменить размер арендной платы.

В обоснование исковых требований Управление Росимущества ссылается на принятие постановления Правительства Российской Федерации от 04.08.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

Суд первой инстанции правомерно указал, что постановление Правительства N 582 не содержит указания на обязанность сторон действующих договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, заключать дополнительные соглашения, в целях приведения положений договора в соответствие с названным постановлением, а также на то, что ни законами, ни договором аренды не установлена обязанность Предприятия заключать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы.

С учётом вышеизложенного апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, поскольку заключение дополнительного соглашения в данном случае не является обязательным для предприятия, отсутствуют основания для удовлетворения требования о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения.

Касательно требования о взыскании арендной платы за период с 01.01.2014 по 20.03.2014.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (далее - Постановление № 73) при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление № 582, которым утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 Правил, утвержденных Постановлением № 582, арендная плата за спорный земельный участок, определяется как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При этом рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Во исполнение заключенного с Управлением Росимущества государственного контракта ООО «РМС-ОЦЕНКА» составило отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому на 15.07.2013 она составляет 470 250 руб. в год.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, сам по себе факт получения сведений о рыночной стоимости земельного участка не влечет изменение размера арендной платы, подлежащей внесению по договору аренды, поскольку для такого изменения необходимо совершение арендодателем определенных действий, в частности направления другой стороне договора уведомления об изменении размера арендной платы и ее установлении на основании данных конкретного отчета об оценке.

Оценив письмо Управления Росимущества от 27.12.2013 N 7187-13, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в нем не выражена воля арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке. Из содержания письма следует, что размер арендной платы подлежит изменению только после подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, а поскольку дополнительное соглашение ответчиком не подписано, нет оснований полагать, что размер арендной платы был изменен. В связи с этим суд сделал правильный вывод о том, в спорный период арендная плата подлежала внесению в размере, установленном договором аренды.

При этом суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводу Управления Росимущества о том, что арендная плата, как относящаяся к категории регулируемых цен, должна была уплачиваться ответчиком в новом размере после получения сведений о рыночной стоимости земельного участка без совершения со стороны истца каких-либо действий, не может быть принят судом во внимание в связи со следующим.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92) при применении положений указанной статьи судам следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен, в частности, статьей 15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пунктом 3 статьи 34 и пунктом 3 статьи 75 Федерального закона «Об акционерных обществах», частью 2 статьи 3 Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах».

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях передачи их в аренду.

Следовательно, в данном случае для целей определения размера арендной платы, рыночная стоимость, установленная независимым оценщиком не является обязательной для сторон договора аренды. Обязательным является лишь участие независимого оценщика в определении рыночной стоимость земельного участка.

В том же пункте Информационного письма № 92 указано, что если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В рассматриваемом случае, когда недостоверный, по мнению ответчика, отчет не был использован истцом при совершении сделки, в том числе по одностороннему изменению размера арендной платы, ответчик лишен права каким-либо образом оспорить этот отчет.

Иное толкование положений части 3 статьи 65 ЗК РФ и правовых позиций ВАС РФ о регулируемом характере арендной платы, привело бы к нарушению прав арендатора и невозможность их восстановления, в том числе в судебном порядке.

Разъяснение, данное в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73, согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, в данном случае не может быть принятом судом во внимание, поскольку размер арендной платы в соответствии с постановлением Правительства № 582 определяется не регулирующим органом, а на основании отчета независимого оценщика.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что наличие задолженности по арендной плате за спорный период в размере, установленном договором аренды, не установлено, в удовлетворении исковых требований правомерно отказано.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2014 по делу № А56-21232/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

И.А. Тимухина