Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфа-Строй Недвижимость» ФИО2 (доверенность от 08.12.2020) посредством веб-конференции,

рассмотрев 23.11.2021 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31088/2021 ) Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.08.2021 по делу № А26-2787/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Альфа-Строй Недвижимость», адрес: 185034, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, адрес: 185035, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Министерство), о внесении изменений в пункт 2.1 договора от 05.03.2019 № 29-м/01 аренды земельного участка площадью 3523 кв. м с кадастровым номером 10:01:0050103:68, расположенного в районе Петрозаводского шоссе в г. Петрозаводск Республики Карелия, с изложением указанного пункта в следующей редакции: «срок аренды участка устанавливается 9 лет с момента подписания договора сторонами».

Решением от 03.08.2021 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Министерство обжаловало его в апелляционный суд. В своей жалобе уполномоченный орган просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что Министерством был установлен срок договора аренды спорного земельного участка на основании информации, содержащейся в его градостроительном плане, в соответствии с требованиями Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 № 137/пр «Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений» (далее – Приказ № 137/пр), согласно которому срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений устанавливается в зависимости от площади проектируемого объекта в размере от 9 до 54 месяцев; согласно приложению к этому же приказу общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений для объектов площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м составляет 16 месяцев; из градостроительного плана спорного участка следует, что зона допустимого размещения на его территории объекта кредитно-финансовых организаций составляет менее 5000 кв. м. По мнению подателя жалобы, из заявки истца, поданной на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, следует, что, подписывая заявку, Общество подтвердило, что ознакомлено с условиями договора, в том числе относительно срока его действия.

В отзыве на жалобу Общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указало, что Министерство, по его мнению, в данном случае не имеет дискреционных полномочий при определении длительности срока аренды земельного участка, иначе говоря оно не вправе определять срок аренды спорного участка по примерным ориентирам обычной площади освоения территории для строительства; также Общество указало, что на указанном участке оно запроектировало строительство двух объектов, а значит, предельный срок аренды территории составляет 9 лет; Министерство не представило в ходе рассмотрения данного дела в суде первой инстанции обоснования избранного им срока аренды земельного участка, предоставленного в пользование Обществу; Министерством не учтено, что Общество инициировало к рассмотрению не преддоговорный спор об урегулировании разногласий по существенным условиям договора, а спор о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права.

В судебном заседании представитель Общества ходатайствовал о приобщении к материалам настоящего дела упомянутого отзыва на жалобу Министерства. При этом представитель Общества не возражал против рассмотрения жалобы Министерства в отсутствие его представителя.

Надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства Министерство своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 156 и 266 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании протокола о проведении открытого аукциона от 25.02.2019, организованного на основании распоряжения Министерства от 25.12.2018 № 2997-м/20р, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.03.2019 заключили договор № 29-м/01 аренды земельного участка площадью 3523 кв. м с кадастровым номером 10:01:0050103:68, расположенного в районе Петрозаводского шоссе г. Петрозаводска Республики Карелия в территориальной зоне многофункциональной общественно-деловой застройки районного значения, видом разрешенного использования которого являются «объекты кредитно-финансовых организаций».

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды названного участка устанавливается равным 2 годам и 8 месяцам и начинает течь с момента подписания данного договора сторонами.

По акту приема-передачи от 05.03.2019 указанный земельный участок передан арендатору.

Поскольку разрешенное использование спорного земельного участка предусматривало, по мнению Общества, строительство нескольких объектов на ориентировочной площади 2000 кв. м, 18.12.2020 оно обратилось в Министерство с заявлением о внесении изменений в договор в части срока аренды, в котором просило увеличить его с 2 лет 8 месяцев до 9 лет, указав, что место допустимого размещения предназначенного для размещения на спорной территории объекта капитального строительства занимает около 2/3 от площади участка и позволяет осуществить на нем строительство нескольких объектов.

В письме от 23.12.2020 Министерство указало, что внесение изменений в пункт 2.1 договора не представляется возможным ввиду отраженных в градостроительном плане спорного земельного участка № RU10301000-005074 сведений о зоне допустимого размещения будущего объекта капитального строительства, а также положений Приказа № 137/пр, регламентирующих расчет срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, а также осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений. Более того, Министерство отметило, что, направив заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, Общество тем самым акцептовало публичную оферту в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ);

Полагая установленный в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, срок пользования участком незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Министерство привело доводы, аналогичные отраженным в настоящей апелляционной жалобе на решение суда первой инстанции, а также указало, что информация о сроке аренды участка была отражена в извещении о проведении аукциона, подав заявку на участие в котором, Общество подтвердило, что ознакомилось не только с условиями проекта договора аренды, но и с градостроительной документацией, а равно сведениями, которые указаны в упомянутом извещении.

В своих пояснениях к иску Общество в дополнение к изложенной позиции указало, что несмотря на то, что допустимое пятно застройки по градостроительному плану спорного земельного участка составляет около 3000 кв. м, Министерство определило, что на данном участке может быть построен только один объект площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м; на арендуемом Обществом участке им планируется разместить два здания кредитно-финансовых организаций, что представляет собой их совокупность и не противоречит понятию «комплекс зданий»; при этом мероприятия по освоению арендуемого участка были временно приостановлены Обществом в период с апреля по декабрь 2020 года ввиду распространения новой коронавирусной инфекции; указание в градостроительном плане спорного участка на планируемый к возведению на нем «объект» правового значения не имеет, поскольку названный план не является правоустанавливающим документом и носит исключительно информационный характер для целей определения возможностей и требований к предполагаемой застройки территории.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что возможность самостоятельного исчисления сроков аренды в зависимости от площади планируемого объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена, при этом условия договора определяются по усмотрению его сторон, удовлетворил заявленные требования.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По смыслу пунктов 18 и 19 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"), о чем сообщает в извещении о проведении такого аукциона, которое размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

В силу подпункта 9 пункта 21 этой же статьи извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных пунктами 8 и 9 статьи 39.8 названного Кодекса.

Как следует из пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 названной статьи.

Согласно пункту 9 той же статьи в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.

В спорный период срок необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений был установлен Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в Приказе № 137/пр.

Из приложения к названному приказу видно, что общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий и сооружений площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м составляет 16 месяцев.

Материалами дела подтверждается, что, проводя аукцион на право заключения договора аренды спорного земельного участка и определяя предельный срок, на который в будущем может быть заключен указанный договор, Министерство руководствовалось утвержденным на тот момент градостроительным планом указанного участка, подготовленным Комитетом экономики и управления муниципальным имуществом Администрации Петрозаводского городского округа 28.08.2018.

Как следует из данного плана, он выполнен непосредственно для разработки проектной документации и строительства объекта кредитно-финансовых организаций, при этом спорный участок расположен в границах водоохранной зоны Онежского озера, санитарно-защитной зоны предприятия деревообработки, а также зоны охраны объектов культурного наследия (зоны археологических наблюдений), в связи с чем в отношении его застройки установлены различные ограничения, в том числе касающиеся высотности возводимого объекта до 12 м. Кроме того, часть территории участка согласно данному градостроительному плану необходимо отвести под благоустройство и озеленение, а также устройство автостоянок, хозяйственных площадок, подъездов и подходов к планируемому для размещения на нем упомянутому объекту.

С учетом изложенного Министерство, размещая извещение о проведении аукциона в отношении права аренды спорного участка, исходило из перечисленных ограничений в отношении застройки территории, в связи с чем в соответствии с требованиями пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ в качестве допустимого срока, на который такой участок может быть предоставлен в аренду, определило период равный 32 месяцам.

Как следует из материалов дела, заключая спорный договор, Общество согласилось в подпункте 4.4.3 использовать передаваемый ему участок в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования – «объекты кредитно-финансовых организаций» и соблюдать ограничения, установленные в связи с его расположением, связанные с прохождением вышеперечисленных зон по территории участка, в течение указанного в пункте 2.1 договора срока, а именно 2 года 8 месяцев, что объективно предполагало возможность строительства в его границах объекта площадью от 1500 кв. м до 5000 кв. м.

Вместе с тем впоследствии Общество, не согласившись с периодом действия договора, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями со ссылкой на то, что установленный в нем срок является объективно недостаточным для строительства двух запроектированных им на участке объектов кредитно-финансовых организаций, что свидетельствует о необходимости его продления ввиду изначальной необоснованности договорного условия в указанной части. При расчете указанного срока Общество исходило из того, что на участке планируется разместить комплекс зданий (пункт 7 таблицы, приведенной в приложении к Приказу № 137/пр), следовательно, разумным сроком в данном случае будет являться срок в 9 лет (54 месяца х 2).

Свою позицию Общество обосновало тем, что пятно застройки по градостроительному плану участка ориентировочно занимает около 3000 кв. м, что видно из утвержденного в его составе чертежа территории.

Между тем на данном чертеже отображена лишь зона допустимого размещения объектов, оснований считать которую в качестве допустимой площади застройки участка с учетом перечисленных в названном градостроительном плане ограничений, связанных с прохождением по участку различного рода зон, у Общества не имелось. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно схеме планировочной организации участка, представленной Обществом, им планируется осуществить строительство зданий, площадь которых составляет 400 кв. м, при этом с учетом ограничения высотности общая площадь объектов будет составлять не более 1200 кв. м. В связи с чем установление для таких объектов 9-летнего срока строительства нельзя признать обоснованным.

При таком положении апелляционный суд полагает, что вывод суда первой инстанции о том, что основной вид разрешенного использования спорного участка в данном случае предусматривает строительство нескольких объектов кредитно-финансовых организаций, в связи с чем договор должен был быть заключен на более длительный срок исходя из положений пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ, является недостаточно обоснованным и противоречит представленным в материалы дела доказательствам, не свидетельствующим о передаче в аренду Обществу участка с указанными характеристиками под строительство нескольких объектов упомянутого назначения.

С учетом изложенного решение подлежит отмене, а в иске следует отказать ввиду недоказанности обоснованности заявленных Обществом требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.08.2021 по делу № А26-2787/2021 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов