Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31324/2021 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2021 по делу № А56-21321/2021,

установил:

Акционерное общество «Сестрорецкий инструментальный завод», адрес: 197706, Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, ОГРН: 1027812402310, ИНН: 7827003057 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом.2-Н, ОГРН: 1027809244561, ИНН: 7832000076) (далее – Комитет):

- об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, лит. В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22), путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 391 929 руб. 85 коп.»;

- об обязании Комитета в срок не позднее 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г.Сестрорецк, ул.Воскова, д.2, лит.В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22), по цене 2 391 929 руб. 85 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Решением от 21.07.2021:

- определено условие о цене земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровый номер 78:38:0011111:22, путем изложения пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Цена участка составляет 2 391 929 руб. 85 коп.»;

- возложена обязанность на Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи земельного участка по цене 2 391 929 руб. не позднее 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Не согласившись с решением суда, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, отказать Обществу в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ее податель указывает, что Комитет правомерно рассчитал цену участка по формуле: Ц = Цкад х К, то есть в размере кадастровой стоимости участка. По мнению подателя жалобы, Общество не представило допустимые и достоверные доказательства, подтверждающие площадь застройки участка.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В апелляционный суд от Общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Общество возражало против ее удовлетворения.

В свою очередь, от Учреждения поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие.

В судебном заседании представитель Общества поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд установил следующее.

Общество, являясь собственником нежилого здания общей площадью 712,50 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербурге, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, лит. АЗ с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 (далее – Здание 1), 14.04.2015 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка площадью 1 775 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, лит. В, участок 1 (кадастровый номер 78:38:0011111:22).

По результатам рассмотрения заявления Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка в связи с тем, что Здание 1 расположено на спорном земельном участке частично, поэтому площадь участка не является необходимой и достаточной для использования Здания 1. Также Комитет сообщил, что кроме Здания 1 на участке также расположено еще одно кирпичное здание (Здание 2), право собственности на которое не было зарегистрировано на тот момент в установленном порядке.

Общество, оформив право собственности на Здание 2 площадью 882,30 кв. м (зарегистрировано в ЕГРН 13.10.2017 с адресом: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Воскова, д. 2, строение 2, кадастровый номер 78:38:0011111:2270,), повторно обратилось в Комитет с заявлением о выкупе земельного участка, на которое 18.07.2018 получен отказ Комитета от 09.07.2018 № 49232-25.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2020 по делу № А56-95738/2018, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2020 и Арбитражного суда Северо-Западного округа 18.12.2020, отказ в выкупе земельного участка признан незаконным, на Комитет в порядке статьи 201 АПК РФ возложена обязанность осуществить подготовку проекта договора купли-продажи и направить его для подписания Обществу.

Суд пришел к выводу о том, что передача испрашиваемого земельного участка в собственность Общества направлена на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, поскольку с продажей земельного участка устраняется противоречащая указанному принципу ситуация, когда принадлежащее Обществу здание с кадастровым номером 78:38:0011111:2213 расположено на двух различных земельных участках, один из которых принадлежит Обществу на праве собственности, а другой находится в публичной собственности.

Суд посчитал, что отсутствуют препятствия для определения цены земельного участка, поскольку показатель площади застройки, необходимый для расчета по формуле, предусмотренной статьей 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон 59-19), может быть определен исходя из координат характерных точек контура части здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213, расположенной в пределах границ испрашиваемого земельного участка.

Во исполнение упомянутого решения суда Комитет 18.01.2021 направил Обществу проект договора купли-продажи земельного участка по цене в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 954 113 руб. 75 коп. без учета процента застройки участка.

Не согласившись с указанным условием, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая, что цена земельного участка должна определяться исходя из положений статьи 1-2 Закона № 59-19 в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, то есть, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом его застроенной площади, по формуле с применением коэффициента 0,25 к цене застроенной площади земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела, удовлетворил исковые требования.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.

В Санкт-Петербурге соответствующий порядок установлен Законом № 59-19.

Согласно положениям статьи 1-2 Закона № 59-19 в редакции, действовавшей на момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельного участка, при продаже земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга или расположенных на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, в случаях, предусмотренных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, цена земельных участков, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном в пунктах 2 - 8 настоящей статьи.

В пункте 2 приведенной нормы указано, что цена земельных участков, если иное не установлено в пункте 8 настоящей статьи, определяется по формуле:

Ц = Цкад x К,

где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3 - 7-1 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 приведенной нормы, при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5, пунктах 7 и 7-1 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле, где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

Sзу - площадь земельного участка;

Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле:

Sз = S1 + S2 + ... + Sn,

где:

S1 - площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

S2 - площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

Как подтверждается выпиской из ЕГРН и установлено ранее, при проверке законности отказа Комитета от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, координаты характерных точек контура части здания с кадастровым номером 78:38:0011111:2213, расположенной в пределах границ испрашиваемого земельного участка, отражены в ЕГРН, что позволяет определить контур части здания, расположенной на спорном земельном участке, и, соответственно, вычислить его площадь.

Необходимость определение площади застройки земельного участка расчетным путем не исключает применения к расчету стоимости выкупа такого земельного участка правил, установленных для выкупа земельных участков под объектами недвижимости, принадлежащими заявителю. Площадь застройки также установлена при рассмотрении дела № А56-95738/2018.

Обществом представлен расчет стоимости земельного участка с учетом площади его застройки, выполненный специалистом, который по существу Комитетом не оспорен.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о разрешении возникших между сторонами разногласий при заключении договора с установлением цены приобретаемого земельного участка в размере 2 391 929 руб. 85 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2021 по делу № А56-21321/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

И.В. Масенкова