Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-31869/2021 ) индивидуального предпринимателя Кривобоковой Елены Николаевны на решение Арбитражного суда города
Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2021 по делу
№А56-105347/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «ПАПОРОТНИК» к индивидуальному предпринимателю Кривобоковой Елене Николаевне о взыскании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ПАПОРОТНИК» (далее также – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее также – истец, Предприниматель) о взыскании:

- задолженности по арендной плате за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 в сумме 180 626 руб. 67 коп.;

- пени, начисленных на сумму долга начиная с 11.05.2020 по день фактического погашения задолженности исходя из ставки 0,5% за каждый день просрочки;

- штрафа за несоблюдение трехмесячного срока уведомления при расторжении договора в сумме 250 800 руб.;

- стоимости демонтированного оборудования в размере 25 000 руб.;

- стоимости изготовления кадастрового паспорта в размере 8 000 руб.;

(с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ)).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.07.2021 заявленные требования удовлетворены.

Вынесенное решение обжаловано ответчиком в апелляционном порядке.

Испрашивая отмену обжалуемого судебного акта, податель жалобы ссылается на допущенные судом нарушения норм материального права, неполное выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Предприниматель, в том числе отмечает, что представленные доказательства (нотариально заверенная переписка) подтверждают получение истцом уведомления о расторжении договора 30.05.2020, а также ведение сторонами договора аренды переговоров об изменении условий договора в связи со сложившейся экономической ситуацией и запретом ведения деятельности ответчика (ОКВЭД 90.04.3), при этом, несмотря на достигнутые договоренности о снижении арендной платы на 50%, соответствующие изменения в договор аренды внесены не были, вследствие уклонения Общества от подписания дополнительного соглашения.

Податель жалобы также обращает внимание на то, что он был вправе требовать снижения арендной платы (мера, предусмотренная статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее также – ФЗ №98-ФЗ)), а также был вправе отказаться от договора аренды с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции» (далее также – ФЗ №166-ФЗ).

Предприниматель также полагает, что истец как арендодатель был обязан предоставить ему отсрочку по внесению платежей за пользование имуществом.

При этом ответчик ссылается на отсутствие задолженности, так как за период с 01.05.2020 по 07.09.2020 им была произведена оплата по договору аренды исходя из 50% ежемесячного платежа (за май, июнь, июль и август 2020 года).

Согласно отзыву на апелляционную жалобу истец находит доводы последней необоснованными, отмечает, в том числе, что уведомление о расторжении договора 30.05.2020 нельзя признать надлежащим, так как оно совершено посредством электронной почты, при этом стороны договора не предусмотрели возможность направления юридически значимых сообщений таким способом, при предоставлении отсрочки срок оплаты долга в любом случае наступил, так как невозможность использования помещения ответчиком не доказана, а услуги могли быть оказаны дистанционно, то оснований для снижения арендной платы не имелось.

В судебном заседании присутствовал представитель истца, который против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Представитель ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание не явился, что не препятствует рассмотрению дела (часть 3 статьи 156, статья 266 АПК РФ).

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.06.2018 между ООО «ДОХОДЪ» «Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ - рентная недвижимость» и Предпринимателем был заключен договор аренды помещения площадью 81,20 кв.м., расположенного на 1 этаже дома по адресу <...> (Объект).

Впоследствии, между ООО «ДОХОДЪ» «Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОХОДЪ - рентная недвижимость», Обществом и Предпринимателем было заключено дополнительное соглашение от 16.11.2018 №1 к договору аренды от 19.06.2018 №19/06-22Н//Ар/Нв1, в соответствии с условиями которого права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли Обществу.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Предпринимателем как арендатором обязательств по оплате использования предоставленного в аренду имущества, несоблюдение им порядка расторжения договора аренды в одностороннем порядке,
а также причинение убытков, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями настоящего иска.

Арбитражный суд первой инстанции признал заявленные требования обоснованными по праву и размеру, в связи с чем иск удовлетворил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оценив доводы жалобы и возражений, исследовав имеющиеся материалы дела, приходит к выводам о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем, положениями пункта 4 статьи 19 ФЗ №98-ФЗ в редакции
ФЗ №166-ФЗ, действующей с 08.06.2020 и подлежащей применению к спорным правоотношениям сторон, определено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее
1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ.

При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 ГК РФ договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит.

Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

Право на снижение арендной платы по договору аренды недвижимого имущества за период 2020 года в связи с названными обстоятельствами также было предусмотрено редакцией статьи 19 ФЗ №98-ФЗ, действующей с 01.04.2020.

Из материалов дела следует, что договор аренды недвижимого имущества (Объекта) заключен 19.06.2018 на определенный срок (по 18.06.2023), Предприниматель относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства (микропредприятие) (и оснований считать, что в спорный период он соответствующим критериям, установленным для субъектов данной категории, не соответствовал не имеется), при этом на территории Ленинградской области в спорный период для деятельности ответчика были установлены ограничения, а также с 13.03.2020 был введен режим повышенной готовности (постановление Правительства Ленинградской области от 13.03.2020 № 117), основной вид деятельности Предпринимателя (ОКВЭД) 90.04.3 Деятельность учреждений клубного типа: клубов, дворцов и домов культуры, домов народного творчества включена в состав творческой деятельности, деятельности в области искусства и организации развлечений, отнесенных к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции с 03.04.2020, установленному постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Оснований считать, что Объект не использовался Предпринимателем для осуществления данной деятельности суд апелляционной инстанции не находит.

С учетом изложенного Предприниматель был вправе испрашивать снижения арендной платы в спорный период.

Из материалов дела следует, что сторонами договора аренды, арендатором и единоличным исполнительным органом арендодателя посредством электронной почты и мессенджера велись переговоры по вопросу снижения размера арендной платы, обусловленной введением ограничительных мер, со стороны арендодателя было направлено предложение, содержащее 50% снижение арендных платежей в период май – август 2020 года (направлено 25.07.2020 посредством электронной почты), вместе с тем, дополнительное соглашение об изменении арендной платы оформлено не было, несмотря на соответствующие обращения арендатора.

Достоверность названной переписки истцом не опровергнута, ее элементы оформлены в порядке, предусмотренном главой ХХ Основ законодательства Российской Федерации о нотариате.

Оценив содержание и форму представленных материалов по правилам главы 7 АПК РФ суд апелляционной инстанции принимает их в качестве надлежащих доказательств по делу, а также приходит к выводу, что данные способы переписки являлись обычной сложившейся деловой практикой между сторонами (в том числе активно использовались со стороны арендодателя), а адрес электронной почты арендодателя и телефон, с которых велась переписка, указаны в его реквизитах.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для реализации ответчиком права на снижение размера арендной платы в названный период до 50% от установленного договором размера,
а также на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренного пунктом 4 статьи 19 ФЗ №98-ФЗ в редакции ФЗ №166-ФЗ.

Оснований для применения к спорным правоотношениям правил об отсрочке внесения арендной платы суд апелляционной инстанции не усматривает, за отсрочкой арендатор не обращался.

Так как в рассматриваемой ситуации право на отказ от договора аренды предусмотрено Федеральным законодательством, установленный договором порядок расторжения, в том числе сроки уведомления об отказе от договора,
а также ответственность за соблюдение последних, применению не подлежат,
в связи с чем оснований для удовлетворения требования о взыскании штрафа в размере 250 800 руб. не имеется.

При этом суд апелляционной инстанции также не находит оснований считать, что Предпринимателем был нарушен срок уведомления о расторжении договора, так как переписка сторон подтверждает, что о планируемом расторжении арендодатель был осведомлен 30.05.2020, в последующей переписке намерение отказаться от договора аренды также было подтверждено арендатором 24.08.2020, в период действия правил ФЗ №166-ФЗ.

Вопреки доводам истца, договор аренды не устанавливает порядок направления юридически значимых сообщений исключительно организацией почтовой связи или по юридическому адресу получателя, оформление изменений и дополнений к договору не тождественно направлению указанных сообщений.

Из иска следует, что к взысканию в составе задолженности по арендной плате заявлено 38 000 руб. за май 2020 года, 39 520 руб. за июнь 2020 года, 41 800 руб. за июль 2020 года, 41 800 руб. за август 2020 года, 19 506 руб. 67 коп. за сентябрь
(с 01.09.2020 по 07.09.2020), всего – 180 626 руб. 67 коп.

Из материалов дела следует, что названная задолженность соответствует 50% от размера установленной договором аренды арендной платы, при этом плата за пользование Объектом за период май – август 2020 года была внесена арендатором в размере 50% (платежные поручения от 12.05.2020, 10.06.2020, 01.08.2020,10.08.2020).

Так как арендатор был вправе требовать снижения арендной платы в спорный период, а размер последней в 50% от установленной договором стоимости соответствует предложению арендодателя и принимался им в отсутствие замечаний, при этом данный размер может быть признан разумным и обоснованным в рассматриваемой ситуации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обязанность по оплате арендных платежей в период май – август 2020 года Предпринимателем исполнена.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает позиции, приведенные в ответе на вопросы 4 и 5 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

При таких обстоятельствах заявленная задолженность за май – август 2020 года взысканию не подлежит.

Вместе с тем, по результатам оценки имеющихся материалов дела суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за сентябрь 2020 года в пределах заявленного истцом периода (01.09.2020 – 07.09.2020), так как оснований считать, что помещение возвращено ранее не имеется (пункт 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Названная задолженность подлежит взысканию в размере 50% от установленной договором аренды в соответствующий период пропорционально количеству дней, что составит 9 753 руб. 33 коп.

Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор перечисляет 100% размера ежемесячного платежа за текущий месяц до 10 числа каждого месяца аренды, в связи с чем арендная плата подлежит внесению не позднее 09 числа соответствующего месяца.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за просрочку оплаты в форме неустойки в виде пени в размере 0,5% от суммы задержанного платежа за каждый день просрочки.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что плата за июнь и июль 2020 года внесена с просрочкой, а задолженность за сентябрь 2020 года не погашена,
с ответчика подлежит взысканию 5 004 руб. 60 коп. пени за июнь и июль 2020 года (исходя из базы расчета в 50% от договорной арендной платы), а также пени, начисленные на сумму долга 9 753 руб. 33 коп. в размере 0,5% за каждый день просрочки за период с 10.09.2020 по день фактического погашения суммы долга.

Таким образом, соответствующие требования истца подлежат частичному удовлетворению.

При оценке заявленных требований в части убытков арендодателя (стоимости оборудования и изготовления кадастровой документации) суд апелляционной инстанции полагает их правомерными, а выводы суда первой инстанции в названной части обоснованными.

Условиями пункта 6.5 договора аренды предусмотрено, что в случае возврата помещения в соответствии с пунктом 6.1 договора, так и в случае освобождения арендатором помещения в связи с односторонним расторжением договора (как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора), все произведенные в помещении неотделимые улучшения (то есть произведённые за счёт арендатора, после передачи ему помещения, улучшения помещения, которые не могут быть отделены без вреда для помещения, установленного оборудования, а именно: ремонтом, отделочными работами, установленными сантех- и электрооборудованием (за исключением бытовых приборов), вмонтированной в потолок и/или стены системой вентиляции и кондиционирования, системой пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления и другими коммуникациями, оборудованием и сетями, установленными так, что демонтаж их приведёт к грубым повреждениям помещения (стен, пола, потолка), переходят в собственность арендодателя без какой-либо компенсации.

Отделимые улучшения помещения, произведенные арендатором за свой счёт, остаются в собственности арендатора.

Так как при осмотре Объекта было установлено, что Предпринимателем демонтировано сантехническое оборудование (два унитаза), согласованная сторонами стоимость которого составляет 25 000,00 руб., при этом данное оборудование приведено в названном пункте договора как остающееся в собственности арендодателя при прекращении договорных отношений, требования в данной части обоснованно удовлетворены судом.

Так как в период действия договора ответчиком была выполнена перепланировка, а в адрес Общества обращения для согласования перепланировки не поступали, при этом сведения о том, что перепланировка была согласована с предыдущим собственником помещения (ООО «УК «Доходъ») отсутствуют, то расходы арендодателя на выполнение обмерных работ и составления на их основании ведомости помещений и поэтажного плана, стоимостью 8 000 руб. правомерно отнесены на ответчика с учетом положений 2.3.10 договора аренды и правил статьи 15 ГК РФ.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит изменению,
а жалоба – частичному удовлетворению.

Понесенные сторонами расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению исходя из пропорции 10,283% на 89,717% (статья 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2021 по делу № А56-105347/2020 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПАПОРОТНИК» задолженность по арендной плате в размере 9753 руб. 33 коп. за сентябрь 2020 года, неустойку за просрочку арендной платы за июнь и июль 2020 года в размере 5004 руб. 60 коп., неустойку в размере 0,5% от суммы долга 9753 руб. 33 коп.
с 10.09.2020 за каждый день просрочки по день фактического погашения суммы долга, стоимость демонтированного оборудования в размере 25000 руб., стоимость изготовления кадастрового паспорта в размере 8000 руб., 1263 руб. 67 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении заявленных требований в оставшейся части отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПАПОРОТНИК» из федерального бюджета 2511 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №122 от 20.11.2020.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПАПОРОТНИК» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 2691 руб. 51 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Г.В. Лебедев

Судьи

О.В. Горбачева

Л.П. Загараева