Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-33124/2021 ) ООО «Виктория Балтия» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.08.2021 по делу № А21- 3539/2021 (судья Шанько О.А.), принятое по иску ООО «Пицецерони-2» к ООО «Виктория Балтия» об изменении ежемесячного платежа арендной платы

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Пиццерони-2» (далее – ООО «Пиццерони-2», Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» (далее – ООО «Виктория Балтия») об изменении ежемесячного размера арендной платы по договору аренды нежилых помещений №В-2/ОП от 22.03.2011 в следующем порядке: с 28.03.2020 по 24.07.2020 установить арендную плату в размере 56 426 руб. в месяц (20% от договорного размера арендной платы); в период с 25.07.2020 по 24.07.2021 установить арендную плату в размере 141 066 руб. в месяц (50% от договорного размера арендной платы).

Решением от 23.08.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО «Виктория Балтия» обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил. Апелляционный суд рассмотрел жалобу по правилам ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 22.03.2011 между ООО «Виктория Балтия» (арендодатель) и ООО «Пиццерони-2» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № В2/ОП (в редакции дополнительного соглашения от 01.03.2019), в рамках которого предоставлено в аренду помещение площадью 337,6 кв.м., расположенное в здании торгового центра по адресу: Калининград, Бульвар Шевцовой, 1.

Цель аренды помещения – предоставление услуг общественного питания (под размещение кафе).

Арендная плата по договору составляет 282 135 руб. в месяц, которая подлежит внесению не позднее 5 числа расчетного месяца.

В связи с введением мероприятий по противодействию распространения пандемии новой коронавирусной инфекции, изданием Указа Президента РФ №206 от 25.03.2020, №239 от 02.04.2020 о режиме нерабочих дней с 30.03.2020 по 30.04.2020, изданием Постановления Правительства Калининградской области №134 от 16.03.2020 (с последующими изменениями), о временном приостановлении на территории Калининградской области деятельности ресторанов, кафе, столовых, баров, буфетов, закусочных и иных предприятий общественного питания, ООО «Пиццерони-2» обратилось в адрес ООО «Виктория Балтия» с письмом от 30.07.2020 об уменьшении арендной платы по договору в следующем порядке: с 28.03.2020 по 24.07.2020 установить арендную плату в размере 56 426 руб. в месяц (20% от договорного размера арендной платы); с 25.07.2020 по 24.07.2021 установить арендную плату в размере 141 066 руб. в месяц (50% от договорного размера арендной платы).

Поскольку требование истца об изменении арендной платы ответчик оставил без удовлетворения, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 4 статьи 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы. Арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Частью 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ также предусмотрено, что арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно части 2 статьи 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

На территории Калининградской области Постановлением Правительства Калининградской области от «16» марта 2020 года № 134 "О введении на территории Калининградской области режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области и некоторых мерах по предотвращению распространения в Калининградской области новой коронавирусной инфекции" (с изменениями, внесенными постановлениями Правительства Калининградской области от 17 марта 2020 года № 139, от 27 марта 2020 года № 154, от 27 марта 2020 года № 155, от 30 марта 2020 года № 157, от 03 апреля 2020 года № 180, от 07 апреля 2020 года № 185, от 10 апреля 2020 года № 193 и от 15 апреля 2020 года № 208, от 28.04.2020 N 238, от 08.05.2020 N 255) введен режим повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Калининградской области.

В соответствии с подпунктом 2.2 пункта 2 Постановления предписано временно приостановить на территории Калининградской области с «28» марта 2020 года по «11» мая 2020 года:

деятельность ресторанов, кафе, столовых, баров, буфетов, закусочных и иных предприятий общественного питания (за исключением доставки заказов дистанционным способом, с обязательным соблюдением санитарно-противоэпидемических мер);

работу торговых центров (за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных товаров);

деятельность кинотеатров (кинозалов), театров, парков культуры и отдыха, зоопарков, ночных клубов (дискотек), детских игровых комнат и детских развлекательных центров, библиотечных организаций, учреждений дополнительного образования для детей и взрослых.

Деятельность ресторанов и кафе возобновлена с 25.07.2020 (Постановление Правительства Калининградской области от 24.07.2020 № 521).

Деятельность ответчика (56.10 ОКВЭД согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц - деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания) согласно Постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 N 434 относится к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, поскольку каждая отрасль (сфера деятельности) в означенном перечне определяется соответствующими кодами ОКВЭД, в котором отражены отдельные классы (XX), подклассы (XX.X), группы (XX.XX), подгруппы (XX.XX.X) и виды (XX.XX.XX) и в соответствии с письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.04.2020 NД13и-11577 "Об утвержденном перечне пострадавших отраслей" в случае, если в перечне приведен целиком класс (в рассматриваемом случае 56 ОКВЭД) или подкласс, это означает, что все входящие в него группировки (группы, подгруппы, виды) также включены в перечень.

Соответственно из материалов дела следует, что ответчик осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, а потому, как правильно указал суд первой инстанции, Общество вправе требовать уменьшения арендной платы за весь период действия соответствующих ограничений.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил документального обоснования уменьшения арендной платы на 80% в период с 28.03.2020 по 24.07.2020, на 50% в период с 25.07.2020 по 24.07.2021.

Доказательств того, что истец не имел возможности осуществлять работу в условиях принятых правительством РФ ограничений на условиях доставки еды, еды на вынос материалы дела не содержат.

Кроме того, из общедоступных сведений, размещенных на сайте https://bo.nalog.ru/ следует, что за 2020 выручка Общества составила 18625000,00 руб., тогда как в 2019 - 33419000,00 руб., то есть практически в два раза меньше, но не на 80%.

В данном случае апелляционный суд исходя из принципа равенства участников гражданского оборота полагает возможным уменьшить размер арендной платы за период с 28.03.2020 по 24.07.2020 на 50 %.

Учитывая, что на территории Калининградской области с 25.07.2020 разрешено оказание услуг общественного питания при единовременной посадке посетителей из расчета не более 50% от общего количества посадочных мест внутри помещения (постановление Правительства Калининградской области от 16.03.2020 № 134 в редакции от 24.07.2020), оснований для уменьшения размера арендной платы в период с 25.07.2020 по 24.07.2021 не имеется.

Действующее законодательство, направленное против распространения коронавирусной инфекции, не предусматривает возможности уменьшения арендной платы в период снятия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

При этом из материалов дела не следует, что до принятия ограничительных мер существовала 100%-ная наполненность посадочных мест в арендованном помещении.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.08.2021 по делу № А21-3539/2021 изменить.

Изменить ежемесячный размер арендной платы по договору аренды нежилых помещений № В-2/ОП от 22.03.2011, установив его на период: с 28.03.2020 по 24.07.2020 в размере 141 066 руб. в месяц. В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Пиццерони-2» 6000 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пиццерони-2» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктория Балтия» 3000,00 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина

С.А. Нестеров