Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-3339/2015 ) Общества с ограниченной ответственностью «Водоканал птицефабрика «Синявинская» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2014 по делу № А56-46484/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску (заявлению) Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области

к Обществу с ограниченной ответственностью «Водоканал птицефабрика «Синявинская»

о взыскании

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Водоканал птицефабрики «Синявинская» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 4 от 29.04.2011 в размере 1 449 692,34 руб., неустойки за просрочку платежа в размере 161 041,01 руб.

Общество обратилось к Комитету со встречным иском о зачете стоимости выполненных работ по капитальному ремонту арендуемого муниципального имущества в размере 1 732 672,36 руб. в счет арендной платы. Встречный иск принят судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным.

Решением от 14.10.2014 первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Общество обжаловало решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Общество ссылается в жалобе на ошибочный вывод суда о том, что Обществом не представлено доказательств согласия Комитета на выполнение арендатором ремонтных работ.

В заседании суда апелляционной инстанции Общество поддержало доводы жалобы.

Комитет против удовлетворения жалобы возражал, считая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, МУП «Водоканал Кировского муниципального района» (арендодатель) и ООО «Водоканал птицефабрики «Синявинская» (арендатор) заключен договор от 29.04.2011 №4 аренды, по условиям которого Обществу за плату во временное владение и пользование переданы здания, сооружения и сети водоснабжения и водоотведения в соответствии с приложением № 1 к договору в целях обеспечения посредством эксплуатации имущества, бесперебойного водоснабжения и водоотведения абонентов, находящихся на территории Кировского муниципального района Ленинградской области сроком на 11 месяцев (впоследствии договор был продлен на неопределенный срок).

Дополнительным соглашением № 4 от 26.11.2012 к договору аренды арендодатель был заменен на Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Кировского муниципального района Ленинградской области, а также изменена сумма арендной платы, установлены сроки ее уплаты и реквизиты для перечисления арендной платы.

Основанием для обращения Комитета в суд явилось наличие у Общества задолженности по арендной плате.

Во встречном иске Общество просило зачесть в счет арендной платы 1 732 672, 36 руб. стоимости выполненных работ по капитальному ремонту арендуемого муниципального имущества.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что требования Общества удовлетворению не подлежат.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Условия договора аренды от 29.04.2011 (пункты 1.5, 3.1.11, 3.3.4) предусматривают, что истец имеет право самостоятельно производить текущий и капитальный ремонт переданного в аренду имущества. При этом, согласно пункту 3.1.11 договора арендодатель обязуется компенсировать арендатору затраты по капитальному ремонту, выполненные исключительно с письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 4.9. договора улучшения имущества должны быть согласованы с арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Данная статья предусматривает возможность возмещения арендатору затрат за проведение капитального ремонта в случае, если осуществление капитального ремонта является обязанностью арендодателя, которую последний не выполняет.

Проанализировав положения договора, суд пришел к выводу о том, что в данном случае обязанность по капитальному ремонту арендуемого помещения принята на себя арендатором, капитальный ремонт и неотделимые улучшения спорного имущества могут производиться исключительно при наличии разрешения арендодателя, а затраты на капитальный ремонт и стоимость произведенных улучшений могут быть зачтены или возмещены лишь в течение срока действия договора.

Поскольку доказательств, подтверждающих, что переданное Обществу имущество не соответствовало условиям договора аренды и назначению имущества, а также свидетельствующих о наличии оснований для проведения капитального ремонта, представлено не было, так же как и доказательств согласия арендодателя на выполнение арендатором ремонтных работ, а также учитывая, что договор аренды от 29.04.2011 № 4 зданий, сооружений и сетей водоснабжения и водоотведения в настоящий момент прекращен, стоимость каких-либо работ выполненных Обществом в арендованных объектах в период действия договора аренды (до его расторжения 01.08.2013) в счет арендной платы Комитетом не зачтена, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

В связи с отсутствием доказательств надлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы первоначальные исковые требования обоснованно удовлетворены судом.

Из представленной в дело переписки сторон (л.д. 108-115, 117) видно, что Общество ссылается на невозможность получения согласования при проведении работ, которые, по мнению Общества, являются капитальными, но при этом относит к работам по капитальному ремонту и реконструкцию линейных объектов и аварийные работы по устранению протечек и аварийных ситуаций, при том, что данные работы капитальными не являются.

Распоряжением Комитета от 20.12.2008 № 90 утверждено Положение о порядке применения в виде арендной платы зачета стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Кировский муниципальный района Ленинградской области, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого решение о зачете принимается Комитетом на основании заявления арендатора в два этапа, с учетом мнения инвестиционной комиссии администрации.

Согласно пункту 1.7 Положения к зачету может быть принята стоимость затрат не превышающая 12-кратный размер месячной арендной платы. Кроме того, расходы на текущий и капитальный ремонты закладываются в тарифы, выставляемые ООО «Водоканал птицефабрики «Синявинская».

Доказательств того, что стороны произвели зачет стоимости затрат арендатора на проведение капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемого им объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Кировский муниципальный района Ленинградской области в соответствии с Положением в материалах дела нет.

Ссылки Общества на письмо от 24.06.2013 № 16-2842/13-0-1 (л.д. 112) как на доказательство его обращения к истцу по вопросу согласования капитального ремонта отклоняются апелляционным судом, так как ответчик в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать суду не факт обращения к истцу, а факт согласования с истцом вопроса о зачете денежных средств. Таких доказательств в материалах дела нет.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.10.2014 по делу № А56-46484/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

Т.А. Кашина