Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-34394/2021 ) конкурсного управляющего ТИЗ «Каменный бор» на определение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.09.2021 по делу № А26-9482/2020 0, принятое

по возражениям ФИО1 и ФИО2 по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства о передаче жилого помещения

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) товарищества индивидуальных застройщиков «Каменный бор» по строительству и эксплуатации индивидуального блокированного жилого дома,

установил:

решением Арбитражного суда Республики Карелия от 12.04.2021 товарищество индивидуальных застройщиков «Каменный бор» по строительству и эксплуатации индивидуального блокированного жилого дома (ОГРН <***>, ИНН <***>; <...>; далее – Товарищество) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим утвержден ФИО4. Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 17.04.2021 № 68.

ФИО1 и ФИО2 обратились к конкурсному управляющему с заявлением о включении в реестр участников строительства требования о передаче жилого помещения.

Конкурсный управляющий отказал заявителям во включении требования в реестр на том основании, что не представлен договор долевого участия в строительстве жилья с доказательствами его государственной регистрации, в связи с чем не представляется возможным идентифицировать подлежащее передаче жилое помещение.

Уведомление об отказе получено заявителями 25.06.2021 и 01.07.2021. 16.07.2021, что послужило основанием для обращения ФИО1 и
ФИО2 в суд с возражениями, в которых просят включить в реестр требований участников строительства требование о передаче по ½ доли каждому квартиры ориентировочной площадью 23-24 кв.м., расположенной на 1 этаже строящегося на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31 дома по адресу: <...> на основании договора об инвестировании в строительство квартиры от 25.08.2014.

Определением суда от 22.09.2021 возражения ФИО1 и
ФИО2 удовлетворены, в реестр требований участников строительства Товарищества основанное на договоре об инвестировании в строительство квартиры от 25.08.2014 включены требования ФИО1 и ФИО2 о передаче жилого помещения (по ½ доли каждому): квартиры ориентировочной площадью 23-24 кв.м., расположенной на первом этаже строящегося на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31 дома по адресу: <...> стоимостью 900 000 руб., оплаченной в размере 900 000 руб.

Не согласившись с определением суда от 22.09.2021, конкурсный управляющий Товариществом обратился с апелляционной жалобой, в которой просит изменить обжалуемый судебный акт в части, принять новый судебный акт с подробным указанием сведений об объекте долевого строительства, позволяющем его идентифицировать.

Конкурсный управляющий ссылается на не возможность включения в реестр требований о передаче жилых помещений, поскольку отсутствует информация о конкретной квартире, подлежащей передаче. По мнению подателя жалобы, план квартир на этаже не является надлежащим доказательством, поскольку из него невозможно установить, что данный план является приложением к договору инвестирования.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Отзыв заявителей не приобщен, поскольку представлен с нарушением требований части 2 статьи 262, части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель заявителей возражала против удовлетворения жалобы.

Конкурсный управляющий, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрацией Петрозаводского городского округа Товариществу выдано разрешение №RU 10301000-116/13 от 25.04.2013 на строительство блокированного жилого дома по ул.Сегежской в г.Петрозаводске, срок действия которого продлялся, в последний раз продлен до 12.05.2018 (площадь участка 4 560 кв.м., площадь застройки 868 кв.м., количество этажей – 3, общая площадь квартир 2 060, 76 кв.м., количество блоков и квартир – 4).

Строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31 площадью 4 560 кв.м., предоставленном должнику Администрацией Петрозаводского городского округа на основании договора аренды земельного участка №30056 от 14.12.2010.

Строительство осуществлялось с привлечением денежных средств граждан на основании договоров об инвестировании в строительство квартир и предварительных договоров купли-продажи квартир, в соответствии с которыми в намерения застройщика фактически входило строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, а не жилого дома блокированной застройки. Строительство не завершено, объект не сдан в эксплуатацию, за должником зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 10:01:0170101:223, расположенный по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31.

ФИО5 (продавец, член Товарищества), ФИО1 и ФИО2 (покупатели) 01.08.2014 заключили предварительный договор купли-продажи жилого помещения, по условиям которого продавец обязуется заключить договор купли-продажи и передать покупателям в долевую собственность по ½ доли каждому жилое помещение ориентировочной площадью 23-24 кв.м. на 1 этаже блокированного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31 по адресу: <...> по цене 900 000 руб. В указанном договоре имеется расписка ФИО5 о том, что денежные средства в указанной сумме он получил. В качестве приложения к указанному договору заявители представляют план расположения квартир на этаже.

Товарищество (застройщик), от имени которого действовал его председатель ФИО5, ФИО1 и ФИО2 (инвесторы) 25.08.2014 заключли договор об инвестировании в строительство квартиры (далее – договор об инвестировании), по условиям которого застройщик обязался осуществить строительство и ввод в эксплуатацию блокированного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 10:01:17 01 01:31 по адресу: <...> осуществить преобразование построенного объекта в многоквартирный жилой дом путем его реконструкции либо путем перепланировки и переустройства, после чего передать инвесторам в собственность по ½ доли каждому жилое помещение ориентировочной площадью 23-24 кв.м. на первом этаже блокированного жилого дома.

Технические характеристики и местоположение подлежащего передаче в собственность инвестора помещения определены в соответствии с приложением №1, разработанным на основании проектной документации. Площадь объекта является условной и подлежит уточнению после получения застройщиком технического паспорта на многоквартирный жилой дом (пункт 1.4 договора об инвестировании).

Общий объем инвестирования квартиры составляет 900 000 руб. Денежные средства в сумме 900 000 руб. инвесторы уплачивают застройщику на условиях аванса при подписании договора (пункты 2.1, 2.2 договора об инвестировании).

Застройщик обязуется передать указанную квартиру в состоянии, пригодном для использования ее в соответствии с назначением в срок до 01.08.2015 (пункт 4.1 договор об инвестировании).

В договоре об инвестировании имеется расписка ФИО5 о том, что денежные средства в указанной сумме получены.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 21.05.2019 по делу №2-4105/9/2019 за ФИО1 и ФИО2 признано право на 240/27728 доли (по ½ доли за каждым) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства «Блокированный жилой дом по ул.Сегежской в г.Петрозаводске» с кадастровым номером 10:01:0170101:223, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер земельного участка 10:01:17 01 01:31, в виде квартиры ориентировочной площадью 23-24 кв.м., находящейся на первом этаже, с характеристиками, определенными в договоре об инвестировании в строительство квартиры от 25.08.2014, заключенным между Товариществом, с одной стороны, и ФИО1 и ФИО2, с другой стороны. Признавая за заявителями право на квартиру, Петрозаводский городской суд Республики Карелия установил, что заключенный договор об инвестировании в строительство квартиры фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве жилья.

Застройщиком обязательства по передаче жилья не исполнены.

Согласно сведениям, представленным филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра», доли в объекте незавершенного строительства за заявителями не зарегистрированы.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, заявители сослались на отказ конкурсного управляющего Товариществом включить их требования в реестр требований участников строительства о передаче жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме (пункт 7 статьи 204.1 Закона о банкротстве).

Таким образом, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений предъявляются конкурсному управляющему, после принятия арбитражным судом решения о признании требований заявителя обоснованными и о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства и рассматриваются конкурсным управляющим.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона о банкротстве требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем исключительно на основании вступивших в силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

В силу пункта 8 статьи 204.1 Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

В обоснование заявленных требований заявителями представлен договор об инвестировании, а также вступившее в законную силу решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 21.05.2019 по делу №2-4105/9/2019, которым за ФИО1 и ФИО2 признано право собственности.

Оплата по договору об инвестировании подтверждена платежными документами, и не оспаривается лицами, участвующими в деле. Участники строительства исполнили обязательства по договору об инвестировании.

Содержащиеся в пункте 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве положения определяют участника строительства как физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование; требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения); а объект строительства - многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки либо здание (сооружение), предназначенное исключительно для размещения машино-мест, в отношении которых участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения и (или) требование о передаче машино-места и нежилого помещения или имел данные требования до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения, в том числе многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, строительство которых не завершено (далее - объект незавершенного строительства).

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются среди прочих сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 N 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Доводы конкурсного управляющего о том, что в нарушение подпункта 3 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве спорный договор не содержит сведений, идентифицирующих квартиры, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку апелляционный суд установил, что право требования передачи жилых помещений, заявленное участниками строительства содержит основные характеристики объекта недвижимости, которые кредитор просит передать. Основания полагать, что договор об инвестировании фактически не заключен, отсутствуют, при том, что имеется вступивший в законную силу судебный акт о признании за кредиторами права собственности на объект незавершенного строительства в виде спорной квартиры. Решение суда по делу № 2-4105/9/2019 вступило в законную силу.

Отсутствие в договоре четких идентифицирующих характеристик, таких как номер квартиры и ее местоположение на этаже, не является основанием для отказа во включении требования в реестр. Данный факт объясняется недобросовестностью застройщика, поскольку согласно пояснениям заявителей они предпринимали попытки регистрации договора об инвестировании, но получили отказ регистрирующего органа в связи с недобросовестными действиями Товарищества.

При этом в качестве приложения к предварительному договору купли-продажи заявители представляет план квартир на этаже, утверждая, что этот план с учетом предусмотренных договором характеристик подлежащей передаче ему квартиры позволяет установить ее местоположение.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности кредитором факта исполнения обязательств участника строительства.

Обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по приведенным в ней доводам.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Карелия от 22.09.2021 по делу № А26-9482/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

А.Ю. Слоневская

Судьи

Г.Н. Богдановская

Е.В. Савина