Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-34889/2021 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2021 по делу № А56-14265/2021 , принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Эврика» (адрес: Россия, 192177 Санкт-Петербург, Шлиссельбургский проспект, дом 3, литера А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 01.11.2002, ИНН: <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия,191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>)

третье лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Россия,191124, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Эврика» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., уч. 1 (западнее дома 5, корп.1, литера А по Шлиссельбургскому пр.), с изложением пункта 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Участка составляет 1 125 182 (один миллион сто двадцать пять тысяч сто восемьдесят два) рубля 19 копеек.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга».

Решением от 01.09.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, просит решение отменить, в иске отказать, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права; полагает, что с учетом частичного расположения здания на участке, применение при определении цены продажи участка формулы, указанной в Законе Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон № 59-19), неправомерно; ссылается на отсутствие в ГКН сведений о площади застройки под частью здания, расположенного на участке, необходимых для расчета по указанной формуле.

В судебном заседании Общество просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-12720/2019, Общество является собственником нежилого здания торгово-бытового комплекса площадью 4 370,8 кв. м с кадастровым номером 78:12:0007202:2030, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр., д. 3, лит. А.

Как следует из выписки из ЕГРН на здание от 03.10.2018, указанный объект недвижимости расположен в границах земельных участков с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 и 78:12:0007202:10.

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 принадлежат Обществу на праве собственности.

При этом земельный участок площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10 был предоставлен Обществу на основании заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественником Комитета, арендодателем) договора от 17.05.2005 № 13/ЗКС-03817 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

В соответствии с пунктом 1.2 данного договора участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству соединительной галереи между зданиями блоков бытового обслуживания населения и дальнейшему использованию после осуществления проекта.

Договор вступает в силу с момента его заключения и действует по 20.07.2006.

После завершения строительства объекта и подписания акта от 04.03.2005 приемки законченного строительством объекта государственной приемочной комиссии Комитет и Общество подписали протокол от 13.02.2006 исполнения обязательств по договору аренды от 17.05.2005, согласно которому этот протокол является основанием для оформления в установленном порядке прав собственности на здание соединительной галереи.

На основании указанных договора аренды от 17.05.2005, протокола исполнения обязательств от 13.02.2006, акта приемки законченного строительством объекта недвижимости от 04.03.2005, а также договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.07.1997 № 6075, акта государственной приемочной комиссии от 07.09.1998 о вводе объекта в эксплуатацию, распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 22.04.2002 № 608-ра о завершении строительства объекта, технического паспорта здания регистрирующий орган осуществил регистрацию права собственности Общества на нежилое здание торгово-бытового комплекса общей площадью 4 370,8 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:30, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2015.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 15.08.2018 № 193 о предоставлении ему земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10 в собственность по договору купли-продажи, указывая, что на участке располагается принадлежащий ему объект недвижимости - соединительная галерея, входящая в состав здания с кадастровым номером 78:12:0007202:30.

В ответ на данное заявление Комитет в своем письме от 18.09.2018 № 69455-32 сообщил Обществу об отказе в предоставлении земельного участка в собственность, ссылаясь на отсутствие на участке объектов недвижимости, прошедших государственный кадастровый учет.

Впоследствии Общество повторно направило в Комитет заявление от 09.10.2018 № 235, в котором просило передать ему в собственность за плату указанный земельный участок, ссылаясь на нахождение на его территории завершенного строительством объекта недвижимости - соединительной галереи, входящей в состав здания с кадастровым номером 78:12:0007202:30, а также на произведенное уточнение местоположения границ данного здания и сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРН от 03.10.2018, о расположении принадлежащего ему здания в границах земельных участков с кадастровыми номерами 78:12:0007202:8, 78:12:0007202:9 и 78:12:0007202:10.

Комитет в своем письме от 18.10.2018 № 78783-32 сообщил Обществу о принятии его заявления к рассмотрению, а также указал, что в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек контура здания, сооружения, расположенного на выкупаемом земельном участке, и невозможности определить площадь застроенной части земельного участка, цена выкупа земельного участка будет определяться равной 100% кадастровой стоимости участка.

Общество обратилось в ООО «ЛКМ» с заявлением от 19.10.2018 № 244 об определении площади застроенной части земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10, ссылаясь при этом на то, что на его территории расположена часть здания с кадастровым номером 78:12:0007202:30.

ООО «ЛКМ» в своем письменном ответе от 23.10.2018 № 183/18 указало, что площадь застройки указанного земельного участка под зданием торгового комплекса составляет 135 кв.м.

Комитет в своем письме от 15.01.2019 № 1503-32 сообщил об отказе в предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10 в собственность за плату, ссылаясь на то, что объект недвижимости с кадастровым номером 78:12:0007202:30 расположен на испрашиваемом участке лишь частично.

Вступившим в законную силу решением суда от 16.06.2020 по делу № А56-12720/2019 решение Комитета об отказе в предоставлении Обществу в собственность земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр. уч. 1 (западнее д. 5, корп. 1, лит. А, по Шлиссельбургскому пр.) площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10 признано незаконным, на Комитет возложена обязанность подготовить и направить Обществу договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Шлиссельбургский пр. уч. 1 (западнее д. 5, корп. 1, лит. А, по Шлиссельбургскому пр.) площадью 200 кв.м с кадастровым номером 78:12:0007202:10.

18.12.2020 от Учреждения в адрес Общества поступил проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10, по условиям пункта 2.1 которого цена участка составила 2 278 850 руб.

В направленном в адрес Учреждения и Комитета обращении № 359 от 21.12.2020 Общество указало, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (статья 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ).

Ответ на обращение № 359 от 21.12.2020 Обществом не получен.

В письме № 04-15-71322/20-0-1 от 23.12.2020 Учреждение указало, что цена продажи земельного участка определена в порядке, установленном Законом № 59-19 на дату подачи заявления о предоставлении участка в собственность, то есть на 11.10.2018, когда кадастровая стоимость участка составляла 2 278 850 руб.; при этом расчет цены участка в соответствии с пунктом 8 статьи 1 - 2 Закона № 59-19 невозможен ввиду отсутствия в ЕГРН сведений о местоположении объекта капитального строительства.

Не согласившись с порядком определения цены продажи земельного участка Общество подписало договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому цена участка в договоре купли-продажи должна быть установлена в соответствии с пунктом 8 статьи 1 - 2 Закона № 59-19 в размере 1 125 182 руб. 19 коп., и с сопроводительным письмом № 14 от 12.01.2021 направило договор с протоколом разногласий в адрес Учреждения.

В поступившем Обществу 28.01.2021 письме № 04-15-2198/21-0-1 от 22.01.2021 Учреждение указало, что изменение цены участка не относится к полномочиям Учреждения, заключение договора на условиях представленного протокола разногласий не представляется возможным.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для расчета выкупной цены земельного участка исходя из его кадастровой стоимости и неприменения при расчете цены формулы, приведенной в пункте 8 статьи 1 - 2 Закона № 59-19.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ по общему правилу, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге такой порядок установлен Законом № 59-19.

Согласно пункту 8 статьи 1 - 2 указанного Закона при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5, пунктах 7 и 7-1 этой статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле исходя из кадастровой стоимости земельного участка с учетом площади застроенной части земельного участка и применением коэффициента 0,25, где: Ц - цена земельного участка; Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка; S3y - площадь земельного участка; S3 - площадь застроенной части земельного участка.

Значение кадастровой стоимости земельного участка содержится в данных публичной кадастровой карты - открытого источника информации.

Площадь земельного участка установлена в договоре аренды участка № 13/ЗКС-03817 от 17.05.2005, экземпляр которого находится в распоряжении Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции правомерно отклонил возражения Комитета об отсутствии оснований для расчета выкупной цены участка в порядке пункта 8 статьи 1 - 2 Закона № 59-19 со ссылкой на отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении объекта капитального строительства.

Суд учел, что согласно справке, составленной ООО «ЛКМ» и содержащей расчет площади застроенной части земельного участка с кадастровым номером 78:12:0007202:10, площадь застройки указанного земельного участка под зданием торгового комплекса составила 135 кв.м.

Как обоснованно отметил суд, документы, из содержания которых возможно установить площадь застроенной части земельного участка, в распоряжении Комитета имелись, что следует, в том числе из вступивших в законную силу судебных актов по делу № А56-12720/2019.

Сведения о координатах характерных точек контура здания, позволяющие определить местоположение здания на земельном участке, 03.10.2018 были внесены в ЕГРН (листы дела 99-106) после проведения работ по уточнению местоположения здания. При этом законодательством (статья 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон о регистрации) не предусмотрено внесение в кадастр недвижимости в отношении зданий таких сведений, как площадь застройки. Данный показатель рассчитывается исходя из имеющихся сведений о местоположении здания на земельном участке.

В соответствии с Законом о регистрации государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признается внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объектах недвижимости, подтверждающих существование или прекращение существования объекта с определенными индивидуальными характеристиками, а также иных сведений, предусмотренных Законом о регистрации.

Статьей 8 Закона о регистрации предусматривается внесение в кадастр недвижимости основных (позволяющих определить объект в качестве индивидуально-определенной вещи) и дополнительных (установленные органами государственной и муниципальной власти, содержащиеся в иных информационных ресурсах) сведений об объектах.

В качестве основных (уникальных) сведений об объекте недвижимости устанавливаются вид объекта недвижимости, кадастровый номер, описание местоположения, площадь (пункт 4 статьи 8 Закон о регистрации). В качестве основных также предусмотрено внесение сведений о площади застройки, если объектом недвижимости является сооружение или объект незавершенного строительства. Требований к включению сведений о площади застройки в отношении объектов недвижимости, являющихся зданиями, Закон о регистрации недвижимости не содержит.

Указанное правило внесения сведений об объектах недвижимости нашло отражение в Порядке ведения ЕГРН, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, которым среди прочих, регламентированы структура и правила внесения записей в кадастр недвижимости. Подлежащие внесению сведения о здании перечислены в части «Записи о здании».

Следовательно, справка, полученная Обществом от ООО «ЛКМ», проводившего уточнение, содержащая в себе расчет площади застроенной части земельного участка с кадастровым номером: 78:12:0007202:10, является надлежащим источником информации в целях расчета выкупной цены участка.

С учетом представленных в дело доказательств суд пришел к правомерному выводу, что Комитет на момент рассмотрения заявки истца располагал необходимыми сведениями для расчета выкупной цены земельного участка в соответствии с формулой, приведенной в пункте 8 статьи 1 - 2 Закона № 59-19.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в ходе апелляционного обжалования, в силу чего решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2021 по делу № А56-14265/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

Н.С. Полубехина