Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-38550/2021 ) индивидуального предпринимателя Павловой Елены Николаевны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2021 по делу № А56-117957/2020 , принятое по заявлению:

заявитель: индивидуальный предприниматель Павлова Елена Николаевна (ОГРНИП: 304471634200024)

заинтересованные лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия, 191311, Санкт-Петербург, улица Смольного, 3, ОГРН: 1037843045734, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: 7815027624); 2. Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (адрес: Россия, 187000, Ленинградская область, Тосненский район, город Тосно, проспект Ленина, 32, ОГРН: 1054700604518, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2005, ИНН: 4716024480)

о признании незаконными действий,

установил:

Индивидуальный предприниматель Павлова Елена Николаевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра) и Администрации муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (далее - Администрация) о признании незаконными действий Администрации по расторжению договора аренды земельного участка от 04.03.2013 № 14-13, признании незаконными действий Управления Росреестра по внесению изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0608006:9, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, общая площадь 276 кв.м, согласно которым из ЕГРН исключены сведения о государственной регистрации права аренды предпринимателя на указанный земельный участок, основанного на договоре аренды земельного участка от 04.03.2013 № 14-13, в связи с прекращением аренды, обязании Управления Росреестра исключить из ЕГРН изменения, внесенные 07.10.2020 в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0608006:9, согласно которым из ЕГРН исключены сведения о государственной регистрации права аренды предпринимателя на указанный земельный участок, основанного на договоре аренды земельного участка от 04.03.2013 № 14-13, в связи с прекращением аренды, об обязании Управления Росреестра восстановить в ЕГРН сведения о государственной регистрации ограничения прав и обременения прав объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 47:26:0608006:9, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - магазины, общая площадь 276 кв.м, в виде аренды в пользу предпринимателя на основании договора аренды земельного участка от 04.03.2013 № 14-13, дата регистрации 17.03.2013 № 47-47-29/023/2013-192.

Решением от 19.09.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель подала апелляционную жалобу, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права; полагает, что поскольку в период заключения договора аренды в 2013 году Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды земельного участка, нормы статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ) не подлежат применению; ссылается на то, что факт возобновления договора № 14-13 на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-77615/2020.

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы апелляционной жалобы, а Администрация просила в ее удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 04.03.2013 заключен договор № 14-13 (далее – договор) аренды земельного участка площадью 276 кв.м с кадастровым номером 47:26:0608006:9, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Тосно, на пересечении пр. Ленина и Типографского проезда, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения временного сооружения - магазина.

По акту приема-передачи от 04.03.2013 участок передан арендатору.

Согласно пункту 3.1 договора он действует по 01.08.2017 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.03.2013.

Дополнительным соглашением к договору от 28.12.2018 стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка на «магазины». Указанное дополнительное соглашение также зарегистрировано в установленном порядке 17.01.2019.

Как указывает истец, после истечения срока действия договора он продолжал пользоваться земельным участком, возражений со стороны Администрации не поступало.

Управлением Росреестра 07.10.2020 на основании заявления Администрации в ЕГРН внесены изменения в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0608006:9, согласно которым из ЕГРН исключены сведения о государственной регистрации права аренды предпринимателя на указанный земельный участок, основанного на договоре аренды земельного участка от 04.03.2013 № 14-13, в связи с прекращением аренды.

Полагая, что указанные действия являются незаконными, поскольку в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор возобновился на неопределенный срок, ссылаясь на то, что в установленном порядке уведомление об отказе от договора в адрес предпринимателя Администрацией не направлялось, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

В силу положений статей 197, 198, 200 АПК РФ, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 названного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Поскольку имущество, являющееся предметом договора аренды, исследуемого в рамках настоящего спора, является муниципальным, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Согласно статье 17.1 Закона № 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 названной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) разъяснено, что договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

В абзаце 3 пункта 1 Постановления № 73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, как обоснованно отметил суд, при применении положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Судом установлено, что стороны заключили договор 04.03.2013 на период с момента государственной регистрации по 01.08.2017.

Состоявшаяся сделка совершена после вступления в силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ. Первоначальный договор аренды от 27.07.2009 № 25 также был заключен после вступления названных положений.

В связи с приведенными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что предоставление земельного участка в аренду в 2013 году в силу статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ было возможно только посредством проведения торгов, поэтому договор аренды от 04.03.2013 не мог быть возобновлен на неопределенный срок применительно к положениям статьи 621 ГК РФ и прекратил свое действие 01.08.2017.

Из материалов дела усматривается, что уведомление от 09.06.2020 об отказе от договора аренды направлено Администрацией по адресу, не соответствующему адресу проживания предпринимателя.

Данное обстоятельство не оспаривается Администрацией.

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды по истечении срока аренды не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Из материалов дела следует, что при отправке уведомления арендатору в июне 2020 года была допущена техническая ошибка в адресе арендатора, которая была обнаружена уже после направления в Управление Росреестра заявления о внесении записи о прекращении аренды земельного участка.

После обнаружения ошибки в адрес арендатора было направлено повторное уведомление от 06.11.2020 № 04-24-1000/2020-0-1, полученное последним 16.11.2020, что заявитель подтверждает в своих обращениях в адрес администрации, а также направляемых в иные инстанции.

Следовательно, поскольку на дату рассмотрения настоящего дела трехмесячный срок с даты получения арендатором повторного уведомления об отказе от исполнения договора истек, у суда отсутствовали основания для признания незаконными действий Администрации по расторжению договора аренды.

Податель жалобы указывает на то, что факт возобновления договора на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-77615/2020, а также на то, что действия Администрации лишили предпринимателя возможности ввести в эксплуатацию объект, построенный последним на основании разрешения на строительство от 13.10.2019 № 47-517105-7-2019.

При этом, судебными актами по указанному делу № А56-77615/2020, а также по делу № А56-55909/2020 установлено, что фактическое строительство на основании выданного разрешения на строительство от 13.10.2019 № 47-517105-7-2019, а также на основании предъявленной к заявлению о выдаче разрешения на строительство проектной документации, не осуществлялось, а предъявляемый к приемке объект полностью соответствует строению, принятому в эксплуатацию актом обследования готовности временного сооружения к эксплуатации от 09.11.2009, составленным совместно с предпринимателем, подтверждающим строительство временного сооружения - магазина по проекту, разработанному ООО «Геоид». Предпринимателю отказано в признании права на здание магазина, так как возведенный предпринимателем объект является самовольной постройкой.

Таким образом, материалами дела подтверждается и судами по указанным делам установлено, что арендатором на предоставленном участке вместо временного сооружения был возведен объект капитального строительства.

Доводы апелляционной жалобы не влияют на законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции судебного акта.

Таким образом, апелляционный суд признает обжалуемое решение соответствующим нормам материального и процессуального права и фактическим обстоятельствам дела (при отсутствии помимо прочего и оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ), а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2021 по делу № А56-117957/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.А. Нестеров