Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-3908/2015 ) ИП Борисовой Джульетты Тлеугабиловны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2014 по делу № А56-25589/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "И-Инвест"

к Индивидуальному предпринимателю Борисовой Джульетте Тлеугабиловне

о взыскании 324 308, 49 руб.

по встречному иску о расторжении договора, обязании возвратить отделимые улучшения,

по иску ИП Борисовой Джульетты Тлеугабиловны о признании договора аренды от 18.05.2012 № 61-ДДА/0512 незаключенным,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «И-Инвест» (адрес: 450006, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Пархоменко, д. 156/3; ОГРН: 1140280017008; ИНН: 0278209990; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Борисовой Джульетте Тлеугабиловне (ОГРНИП: 304781433600075; далее - Предприниматель) о взыскании 324 308, 49 руб. задолженности по договору аренды от 15.11.2013 № 121-КДА/1113 (в редакции протокола разногласий). Делу присвоен номер А56-25589/2014.

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с встречным иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.11.2013 № 121-КДА/1113, а также об обязании Общества возвратить Предпринимателю отделимые улучшения арендованного имущества, принадлежащее арендатору на праве собственности, а именно: вертикальные солярии фирма LUXURA V7 - 2 штуки, кондиционер - 1 штука, стабилизаторы напряжения - 2 штуки, ротанговая мебель (два кресла и стол), видеорегистратор - 1 штука, камеры видеонаблюдения - 2 штуки, рекламные вывески (над входом в помещение и над входом в здание), кулер - 1 штука, офисную мебель, светильники над ресепшеном - 3 штуки, картины 7 штук.

Кроме того, Предприниматель обратилась в арбитражный суд с самостоятельным иском к Обществу о признании недействительным договора аренды от 18.05.2012 № 61-ДДА/0512 и применении последствий его недействительности. Делу присвоен номер № А56-48269/2014.

Определением суда от 18.09.2014 дела № А56-25589/2014 и А56-48269/2014 объединены в одно производство, делу присвоен номер А56-25589/2014. Впоследствии Предприниматель уточнил исковые требования и просил признать Договор от 18.05.2012 незаключенным.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2014 на основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) дело было передано в производство судьи Воробьевой Ю.В.

Решением от 19.12.2014 с индивидуального предпринимателя Борисовой Джульетты Тлеугабиловны в пользу общества с ограниченной ответственностью «И-Инвест» взыскано 324 308, 49 руб. долга, 9 486, 16 руб. расходов по оплате госпошлины. В исковых требованиях индивидуального предпринимателя Борисовой Джульетты Тлеугабиловны отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на неполное выяснение судом имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права, нарушение норм процессуального права, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что сторонами не подписывался акт приема-передачи помещения по договору от 18.05.2012, а акт от 30.05.2012 таковым не является, поскольку по нему помещение передано Предпринимателю для проведения работ по подготовке к разрешенному использованию. Также Предприниматель указывает, что им не подписан акт приема-передачи ключей от 30.05.2012. На основании изложенного Предприниматель отрицает факт пользования помещением до 15.11.2013, указывает, что Обществом не была исполнена обязанность по регистрации договора от 18.05.2012. Также, по мнению подателя жалобы, протокол разногласий от 15.11.2013 является ничтожной сделкой. Как указывает податель жалобы, спорное помещение было передано арендатору только по акту от 15.11.2013. Кроме того, податель жалобы полагает, что Обществом при расчёте исковых требований не учтены произведенный предпринимателем обеспечительный платёж в сумме 236 000 руб. и платёж наличными в сумме 14 000 руб. Также податель жалобы указывает, что не смотря на подписание акта о возврате спорного помещения, Предпринимателем не вывозилось имущество и отделимые улучшения из арендованного помещения, в обоснование чего Предприниматель ссылается на электронную переписку.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Предпринимателя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 18.05.2012 между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 61-ДДА/0512 (далее - Договор от 18.05.2012), по условиям которого Общество предоставило, а Предприниматель принял для использования на условиях аренды объект нежилого фонда - нежилое помещение площадью 48,5 кв.м. (часть от части № 83 нежилого помещения 5-Н в границах согласно Приложению № 1 к Договору от 18.05.2012), расположенное на 2 этаже здания многофункционального комплекса по адресу: Санкт-Петербург, ул. Льва Толстого, д. 9, литер. А (далее - помещение).

В соответствии с п. 1.4 Договора от 18.05.2012 нежилое помещение предоставлялось для размещения студии загара.

Пунктами 2.1, 2.2 Договора от 18.05.2012 установлено, что Договор от 18.05.2012 заключен на срок до 31.08.2015 и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Договор от 18.05.2012 зарегистрирован не был.

Соглашением от 10.07.2013 Договор от 18.05.2012 расторгнут с 01.08.2013.

15.11.2013 между сторонами в отношении спорного помещения заключен новый договор аренды № 121-КДА/1113 (далее - Договор от 15.11.2013). Помещение передано Предпринимателю по акту приёма-передачи от 15.11.2013 (л.д. 24, т. 1).

В соответствии с п. 1.4 Договора от 15.11.2013 нежилое помещение также предоставлялось для размещения студии загара.

Пунктами 2.1, 2.2 Договора от 15.11.2013 установлено, что Договор заключен на срок до 30.09.2014 и вступает в силу с момента его подписания.

Согласно п. 2 протокола разногласий от 15.11.2013 к Договору от 15.11.2013 (л.д. 21-22, т.1) Предприниматель обязалась погасить свою задолженность перед Обществом по Договору от 18.05.2012 в размере 216 975 руб. 21 коп. ежемесячно равными частями до 20-го числа каждого месяца, начиная с 20.12.2012 и не позднее 20.05.2014. Нарушение сроков данных платежей приравнивается к нарушению сроков внесения арендной платы по Договору от 15.11.2013.

По акту приёма-передачи объекта от 31.12.2013 помещение возвращено Обществу.

Ссылаясь на нарушение Предпринимателем обязанности по перечислению арендных платежей, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по Договору от 15.11.2013 за период с 15.11.2013 по 31.12.2013, а также задолженности по Договору от 18.05.2012 в соответствии с протоколом разногласий от 15.11.2013.

Предприниматель, в свою очередь, обратился в суд со встречным иском о признании Договора от 18.05.2012 незаключенным, а также о расторжении Договора от 15.11.2013 и обязании Общества возвратить Предпринимателю отделимые улучшения арендованного имущества, принадлежащие Предпринимателю на праве собственности.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований Предпринимателя, удовлетворив иск Общества.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Довод Предпринимателя об отсутствии согласования сторонами предмета Договора от 18.05.2012 правомерно признан судом необоснованным ввиду следующего.

К Договору от 18.05.2012 приложен план арендуемого помещения, в котором четко определены его границы. В самом тексте Договора от 18.05.2012 подробно описан и индивидуально определен Объект аренды. Отсутствие временного учета арендуемого Объекта в государственном кадастре недвижимости на дату заключения Договора от 18.05.2012 само по себе не может служить основанием для признания Договора от 18.05.2012 незаключенным, так как такой учет осуществляется именно на основании уже заключенного договора и после заключения Договора от 18.05.2012 любая сторона была вправе самостоятельно произвести временный учет арендуемого Объекта в государственном кадастре недвижимости.

При этом, вопреки доводам Предпринимателя, представленными в материалы дела документами подтверждается факт исполнения сторонами Договора от 18.05.2012, а именно: актом о допуске от 30.05.2012 и актом приема-передачи ключей от 30.05.2012, согласно которым Предприниматель получил доступ в помещение и фактически стал его владельцем (доказательств возврата помещения Обществу в течение срока действия Договора от 18.05.2012 в материалы дела не представлено).

Апелляционный суд отклоняет доводы подателя жалобы о том, что сторонами не подписывался акт приема-передачи помещения по договору от 18.05.2012, а акт от 30.05.2012 таковым не является, поскольку по нему помещение передано Предпринимателю для проведения работ по подготовке к разрешенному использованию. Независимо от того, для каких целей помещение было передано Предпринимателю по акту от 30.05.2012, данным актом подтверждается сам факт передачи помещения Предпринимателю. То обстоятельство, что после осуществления Предпринимателем в полученном помещении работ, помещение не было повторно передано предпринимателю не опровергает вывод суда о том, что актом от 30.05.2012 подтверждается передача помещения в аренду по договору от 18.05.2012. При этом Предпринимателем не представлено каких-либо иных правовых оснований, по которым Общество по акту от 30.05.2012 могло бы передать спорное помещение арендатору.

Фактическое исполнение Предпринимателем договора от 18.05.2012 подтверждается внесением арендной платы, подписанием совместно с Обществом дополнительных соглашений об изменении размера арендной платы.

Таким образом, учитывая фактическое исполнение сторонами Договора от 18.05.2012 и отсутствие у сторон разногласий относительно того, какой именно объект передавался в пользование Предпринимателя, арбитражный суд при оценке условий Договора от 18.05.2012 о предмете и сведений, содержащихся в представленных сторонами документах, пришел к правильному выводу о том, что объект аренды сторонами в Договоре от 18.05.2012 определен, в связи с чем Договор от 18.05.2012 не подлежит признанию незаключенным по данному основанию.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Вместе с тем, согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 25.01.2013 № 13, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Исходя из вышеизложенного, отношения сторон в период действия Договора от 18.05.2012 регулируются положениями подписанного и исполнявшегося ими Договора от 18.05.2012.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, основания для признания Договора от 18.05.2012 незаключенным отсутствуют.

Требования Предпринимателя о расторжении Договора от 15.11.2013 и об обязании Общества возвратить Предпринимателю отделимые улучшения арендованного имущества также правомерно оставлены судом без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, Договор от 15.11.2013 уже расторгнут сторонами, а помещение возвращено Обществу по акту приема-передачи от 31.12.2013. При этом при передаче помещения стороны подтвердили, что не имеют взаимных претензий.

Согласно акту приема-передачи помещения от 31.12.2013 по Договору от 15.11.2013 Предприниматель полностью освободил Объект аренды от всего принадлежащего ему имущества (включая оборудование, отделимые и неотделимые улучшения Объекта).

Кроме этого, стороны указанным Актом подтвердили, что на момент передачи помещения Объект аренды был освобожден от любого имущества, не принадлежащего арендодателю.

При наличии в материалах дела названного акта подписанного Предпринимателем и не оспоренного в установленном порядке, электронная переписка, на которую ссылается Предприниматель, не может быть принята судом в качестве надлежащего и достоверного доказательства оставления предпринимателем какого-либо имущества в арендованном помещении.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушение условий спорных Договоров арендная плата ответчиком внесена не полностью.

Протоколом разногласий от 15.11.2013 подтверждается факт наличия задолженности Предпринимателя по арендной плате по Договору от 18.05.2012 в размере 216 975, 21 руб. При признании судом заключенным Договора от 18.05.2012 основания для признания недействительным Протокола разногласий от 15.11.2013 отсутствуют.

Задолженность Предпринимателя по Договору от 15.11.2013 за период с 15.11.2013 по 31.12.2013 составила 107 333, 28 руб.

Доказательств надлежащего исполнения своих обязательств по Договору Предприниматель в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил. При этом довод Предпринимателя о том, что Обществом не были учтены произведённые Предпринимателем платежи являются несостоятельными, поскольку опровергаются составленным Обществом расчётом.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2014 по делу № А56-25589/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

И.А. Тимухина