Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-4232/2015 ) Докторова В.Р., Докторовой Е.В., Докторовой М.В., Докторовой Р.В.

на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.12.2014 по делу № А56-30463/2009/п.с.3 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по заявлению Докторова В.Р., Докторовой Е.В., Докторовой М.В., Докторовой Р.В. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома в виде трехкомнатной квартиры площадью 87,54 кв.м. с условным номером 98, расположенной на 4 этаже по ул.18 Января в строящемся доме в г.Шлиссельбурге, а также о признании права на получение в собственность указанной квартиры после завершения строительства

в деле о банкротстве застройщика ЗАО «РосРегионы»

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2014 ЗАО «РосРегионы» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Соколов Дмитрий Юрьевич; суд перешел к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующих особенности процедуры банкротства застройщиков.

Определением от 13.05.2014 в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «РосРегионы» включено требование Докторова Виталия Рудольфовича, Докторовой Регины Витальевны, Докторовой Екатерины Васильевны и Докторовой Маргариты Витальевны о передаче жилого помещения – трехкомнатной квартиры с полной муниципальной отделкой, общей приведенной площадью по проекту 87,54 кв. м (площадь лоджии по проекту 3,36 кв. м с учетом коэффициента 0,5 = 1,68), общей площадью по проекту 85,86 кв. м, жилой площадью по проекту 53,6 (23,70 + 15,10 + 14,80) кв. м, находящейся на четвертом этаже, условный строительный номер 98, в незавершенном строительством жилом доме по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. 18 Января (третья очередь, комплекс «А»), оплаченной кредиторами в сумме 1 828 800 руб.

25.09.2014 поступило заявление Докторова В.Р., Докторовой Р.В., Докторовой Е.В., Докторовой М.В. к ЗАО «РосРегионы» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства жилого дома в виде трехкомнатной квартиры, площадью 87,54 кв. м с условным номером 98, расположенной на 4 этаже по ул. 18 Января в строящемся доме г. Шлиссельбурга, а также о признании права на получение в собственность указанной квартиры после завершения строительства.

Определением от 31.12.2014 в удовлетворении заявления отказано.

В апелляционной жалобе заявители просят данный судебный акт отменить, требования – удовлетворить, полагая, что является несостоятельным довод должника о невозможности передачи прав на объект по причине отсутствия регистрации права в ЕГРП. Заявители считают, что в рассматриваемой ситуации конкурсный управляющий уклоняется от оформления документов, что нарушает их права, так как то обстоятельство, что объект недвижимости незавершен строительством, не влечет невозможность признания прав на долю в этом объекте.

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) не направлены.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства иные лица своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, в порядке ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие.

Заявитель Докторов В.Р. от имени всех заявителей доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Из материалов дела усматривается следующее.

Между ЗАО «РосРегионы» (инвестор) и заявителями (дольщики) заключен договор от 09.07.2007 №98 долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого инвестор привлекает дольщиков к долевому участию в строительстве жилой части объекта по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. 18 Января (третья очередь, комплекс «А»), в объеме финансирования – 1 828 800 руб., с передачей дольщикам по завершении строительства и приемки объекта государственной приемочной комиссией находящегося в этом объекте созданного недвижимого имущества: трехкомнатной квартиры с полной муниципальной отделкой, общей приведенной площадью по проекту 87,54 кв. м (площадь лоджии по проекту 3,36 кв. м с учетом коэффициента 0,5 = 1,68), общей площадью по проекту 85,86 кв. м, жилой площадью по проекту 53,6 (23,70 + 15,10 + 14,80) кв. м, на 4 этаже, условный строительный номер 98; в нарушение обусловленных договором сроков (3 квартал 2007г.) должник не осуществил передачу жилого помещения дольщикам.

Заявители являются кредиторами должника-застройщика по требованию о передаче жилого помещения по определению от 13.05.2014.

Для удовлетворения заявления о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, применительно к возможности констатации указанного права в деле о банкротстве застройщика, заявителю надлежит доказать фактическую передачу дольщику жилого помещения, и, в частности существование этой квартиры, как самостоятельного объекта гражданского права.

Отказывая в удовлетворении заявления в части требования заявителей о признании за ними права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде вышеуказанной квартиры, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Объекты незавершенного строительства пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 25 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации на основании документов, указанных в названной статье.

Правовой подход к применению положений законодательства о возможности применения способа защиты как признание права собственности изложен в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» от 29.04.2010 и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 N 13534/10, и заключается в том, что вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Таким образом, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма N 56 Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

В материалы дела не представлено доказательств государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Таким образом, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что до осуществления государственной регистрации незавершенного строительством объекта признание за заявителями права собственности на долю не представляется возможным.

В рассматриваемом случае отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет и соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных норм и правил. Из материалов дела не усматривается, что до принятия заявления о признании общества несостоятельным (банкротом) им был подписан акт о передаче заявителям спорной квартиры как объекта гражданских прав.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств, указывающих на наличие совокупности условий, необходимых для признания за заявителями права собственности на спорную квартиру (в том числе права на долю в виде квартиры) по правилам пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, с учетом отсутствия сведений о вводе объекта (жилого дома) в эксплуатацию, при отсутствии соответствующего передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу участнику строительства жилого помещения.

В рассматриваемой ситуации отсутствуют достаточные основания для констатации (признании) права собственности заявителей на соответствующую долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Апелляционный суд при этом отмечает, что право Докторова В.Р., Докторовой Е.В., Докторовой М.В., Докторовой Р.В. на предъявление к должнику-застройщику требований о передаче жилого помещения в деле о банкротстве было признано арбитражным судом, что свидетельствует о наличии у них не только права участников строительства, но и прав кредиторов по отношению к должнику-застройщику относительно реализации притязаний на передачу жилого помещения. В свою очередь, сведений о завершении строительства жилого дома, вводе его в эксплуатацию, о наличии акта либо иного документа о передаче жилого помещения заявителями не представлено. Доводы и пояснения подателя жалобы относительно оценки действий конкурсного управляющего, связанных с разрешением вопроса по объекту - незавершенному строительством жилого дома, ввиду непринятия соответствующего решения собранием кредиторов и участниками строительства, как полагает апелляционный суд, могут быть рассмотрены в рамках иных обособленных споров в деле о банкротстве ЗАО «РосРегионы», в том числе, путем обжалования тех или иных действий либо бездействия управляющего. При этом участники строительства, включенные в реестр о передаче жилых помещений в отношении ЗАО «РосРегионы», имеют установленные Законом о банкротстве права по принятию определенных решений на соответствующих собраниях, включая полномочия, установленные статьей 201.10 Закона о банкротстве. В том случае, если на одном из собраний соответствующие решения не были приняты, то заинтересованные лица вправе инициировать созыв и проведение иных собраний по данному вопросу.

Учитывая вышеизложенное, как полагает апелляционный суд, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования в части признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде жилого помещения (квартиры).

При повторном рассмотрении материалов настоящего обособленного спора, апелляционный суд считает, что отказ суда в удовлетворении требования заявителей о признании за ними права на получение в собственность вышеуказанной квартиры после завершения строительства в соответствии со ст.128 ГК РФ при установленном факте отсутствия оснований для признания права собственности в настоящее время, в будущем после устранения препятствий лишит их права на повторное обращение с таким требованием, более того, вступившим в законную силу определением от 13.05.2014 право дольщиков по получению после завершения строительства созданного недвижимого имущества в части квартиры по договору от 09.07.2007 является признанным.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что определение суда в данной части подлежит отмене, а требование о признании за заявителями права на получение в собственность вышеуказанной квартиры после завершения строительства – оставлению без рассмотрения применительно к положениям п.4 ст.148 АПК РФ, поскольку данное право может быть реализовано заявителями в случае завершения строительства жилого дома в порядке, установленном действующим законодательством, в том числе, посредством фактической передачи объекта конкурсным управляющим должника в порядке, установленном положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.12.2014 по делу № А56-30463/2009/п.с.3 в части отказа в признании права на получение в собственность квартиры после завершения строительства отменить. В указанной части заявление оставить без рассмотрения.

В остальной части обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Ю. Тойвонен

Судьи

Л.С. Копылова

И.Г. Медведева