Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционные жалобы АП-6313/2014, 13АП-6314/2014 Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина", Администрации муниципального образования "Город Гатчина" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2014 по делу

№ А56-51615/2013 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина"

к ООО "Мечта"

3-и лица: 1) Администрация муниципального образования "Город Гатчина" Гатчинского муниципального района, 2) муниципальное бюджетное учреждение "Гатчинский городской Дом культуры"

о расторжении и выселении,

установил:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Гатчина» (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Ообществу с ограниченной ответственностью «Мечта» (далее – Общество) о расторжении договора аренды от 15.10.2005 № 49-05 и выселении ответчика из нежилого помещения – части первого этажа нежилого помещения строения, общей площадью 350,03 кв.м, что соответствует помещению № 1 номерам комнат с 1 по 17 включительно, расположенного по адресу: <...>.

Определением от 21.11.2013г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района (далее – Администрация) и муниципальное бюджетное учреждение «Гатчинский городской Дом культуры» (далее – Учреждение).

Решением от 31.01.2014г. в иске отказано.

Не согласившись с решением, Комитет и Администрация обратились с апелляционными жалобами, в которых просят оспариваемый судебный акт отменить и удовлетворить исковые требования.

Определением апелляционного суда, вынесенным в виде отдельного судебного акта, на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена процессуальная замена Комитета по управлению имуществом МО «Город Гатчина» и Администрации МО «Город Гатчина» на Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный район.

В судебном заседании представитель подателей жалобы апелляционные жалобы поддержал, а представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Город Гатчина» (далее - арендодатель) и Обществом (арнедатор) заключен договор аренды от 15.10.2005 № 49-05 нежилого помещения общей площадью 350,3 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, <...>.

Срок договора установлен с 01.11.2005 по 31.10.2025.

В обоснование исковых требований Комитет ссылался на то, что в соответствии с адресной программой капитальных вложений за счет средств бюджета муниципального образования «Город Гатчина», утвержденной решением совета депутатов муниципального образования от 28.11.2012 № 47 «О бюджете МО «Город Гатчина» на 2013 год» МБУ «Гатчинский городской Дом культуры» заключен контракт на проведение капитального ремонта здания Гатчинского Дома культуры по адресу: Гатчина, проспект 25 Октября, д. 1.

Проект, которым предусмотрена перепланировка, предполагает в части здания, занимаемой Обществом, размещение санитарно-бытовых помещений для спортивной школы, для создания необходимых (обязательных) условий занятий детей, а также для использования МБУ «Гатчинский городской Дом культуры», в связи с чем Комитет обрался в арбитражный суд с настоящим иском.

При оценке правомерности доводов сторон, арбитражный суд исходил из того, что в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Кроме того, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.

Как указал суд первой инстанции, Комитет в исковом заявлении просит расторгнуть договор по решению суда, однако, в обоснование заявленного требования не приводит случаев существенного нарушения договора или иных случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом суд признал, что указанное истцом обстоятельство не является основанием для расторжения договора на основании статьи 451 ГК РФ.

Суд на основании акта приема-передачи от 15.05.2005г. установил, что на момент передачи помещение находилось в технически неисправном состоянии. Сторонами составлена дефектная ведомость на ремонт помещений, являющаяся неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 3.11 договора арендатор обязан производить капитальный ремонт помещения, вызванный неотложной необходимостью.

Судом установлено, что Общество провело капитальный ремонт помещений, в том числе с заменой существующих систем инженерных коммуникаций, окон, полов, перекрытий. В августе 2012 года после проведенной Администрацией проверки, Общество провело капитальный ремонт фасадов и обратилось в Администрацию с заявлением о зачете стоимости затрат на проведение капитального ремонта в счет арендной платы.

Кроме того, суд пришел к выводу о том, что из представленного в материалы дела проекта не следует, что в помещениях, занятых ответчиком, должна быть произведена перепланировка, также не усматривается план проведения иных капитальных работ, кроме замены оконных блоков.

Учитывая изложенное, суд не нашёл оснований для удовлетворения требования Комитета о расторжении договора, а следовательно и выселения ответчика из занимаемого помещения.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд признал решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В настоящем случае изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вызвано необходимостью проведения капитального ремонта здания, в котором находятся арендуемые Обществом помещения, с перепланировкой помещений в связи с обязательными к применению действующими строительными нормами и правилами.

Перепланировка помещений занимаемых Обществом подтверждается Проектной документацией (Раздел 3 «Архитектурные помещения» 3 этап, том 3), в которой имеется «План демонтажа первого этажа в осях «А-Б; 1-4» (1-й этаж), «Б-Г; 1-3»», которым предусмотрен демонтаж перегородок в помещениях, занимаемых Обществом.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции в указанной части не могут быть признаны обоснованными.

Исходя из условий спорного договора (п. 3.11) и положений п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ обязанной стороной по производству капитального ремонта объекта аренды является арендодатель, в связи с чем последний праве производить капительный ремонт всего здания, включая помещения, переданные в аренду Обществу, в связи с необходимостью нормативного обеспечения использования здания для его функционального назначения. Условия п. 3.11 договора аренды предоставляют Обществу право производить капитальные ремонт помещения, вызванный неотложной необходимостью и с предварительным согласованием с арендодателем.

Кроме того, в имеющейся в материалах дела документации: «Обмерные чертежи», «Архитектурные решения», не предусмотрено устройство в здании Дома Культуры помещений для размещения кафе.

В Общей пояснительной записке к Проектной документации в разделе 3 «Архитектурные решения» в левой части здания на 1-ом этаже (помещения, занимаемые Обществом по спорному договору) запроектировано нахождение спортивного зала, при котором предусмотрены душевые, санузлы и гардеробные для детей, занимающихся в зале.

Необходимость увеличения площади санитарно – бытовых помещений спортивной школы, расположенной в здании Дома Культуры, в соответствии с функциональным назначением указанного здания, при составлении проекта капитального ремонта Проектным институтом Санкт-Петербургского государственного архитектурного – строительного университета согласно с существующими СНиП 31-112-2004 «Физкультурно-спортивные залы» (п. 5.3.1).

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 21.06.2010г № 1047-р Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых, на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» № 384 от 30.12.2009г., СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» включен в данный перечень и, следовательно, должен при проектировании применен в обязательном порядке.

Таким образом, в связи с действующими обязательными строительными нормами и правилами возникла объективная необходимость использования всех помещений здания Дома Культуры по своему изначальному функциональному назначению.

Проведение капитального ремонта здания Дома Культуры без переоборудования помещений, занимаемых ответчиком по спорному договору, противоречит публичным интересам, нарушает действующие строительные нормы и правила, а также цели назначения спорного здания – использование его для культурно-просветительской деятельности.

Действие договора аренды делает невозможным расположение в остальных помещениях здания спортивной школы и других детских коллективов, осуществляющих деятельность, соответствующую функциональному назначению Дома Культуры.

Заключая договор в 2005г. на 20-летний срок, стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдёт. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые арендодатель не может преодолеть: необходимость проведения капитального ремонта здания связана с его техническим состоянием и объективной необходимостью перепланировки помещений в связи с обязательными к применению строительными нормами и правилами.

Кроме того, действие договора аренды, предполагающего использование помещения в целях реализации алкогольной продукции, противоречит ст. 16 ФЗ № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничениях потребления (распития) алкогольной продукции» и несовместимо с дейятельностью детских учреждений.

Таким образом, истец доказал изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и наличие условий п. 2 ст. 451 ГК РФ, что влечёт удовлетворение исковых требований.

При таких обстоятельствах апелляционные жалобы подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2014г. по делу № А56-51615/2013 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 15.10.2005г. № 49-05.

Выселить ООО «Мечта» из нежилого помещения – части первого этажа нежилого помещения строения общей площадью 350,03 кв.м, что соответствует помещению № 1 номерам комнат с по 17 включительно, расположенного по адресу: <...>. 1.

Взыскать с ООО «Мечта» в доход федерального бюджета 8 000 руб. 00 коп. государственной пошлины по иску и 4 000 руб. государственной пошлины по апелляционным жалобам.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик

О.Р. Старовойтова