Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-6986/2015 ) ИП Гурбатова Константина Альбертовича на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2015 по делу № А56-71565/2014 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску ИП ФИО7

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО7 (адрес: Россия, Санкт-Петербург, ОГРН: <***>) (далее – Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН <***>) (далее - Комитет), открытому акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (ОГРН: <***>) (далее - Фонд) об определении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о задатке, изложив указанный пункт в следующей редакции «2.1. Цена продажи объекта составляет 10 500 000 руб. НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (адрес: Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, дом 1 - 3, 6 подъезд) (далее - ГУП «ГУИОН»).

Решением от 27.01.2015 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с названным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил состоявшийся судебный акт отменить, иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, при вынесении оспариваемого решения арбитражный суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об утрате Предпринимателем преимущественного права выкупа помещения, что привело к принятию неправильного решения.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители Комитета, Фонда, ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» изложили солидарную позицию по существу спора, полагали решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просили оставить его без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Апелляционным судом в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено заявление Комитета о процессуальном правопреемстве в связи с реорганизацией и переименованием Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Исследовав материалы дела, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на неё доводы, заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Предприниматель является арендатором нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, литера А, пом. 17-Н, на основании договора аренды от 10.12.2003 №06-А001554.

Как следует из материалов дела, Предприниматель обратился в Комитет с заявлением от 03.06.2013 о выкупе указанного помещения в соответствии с положениями Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательства Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) (л.д. 53).

Комитетом издано распоряжение от 15.08.2013 №1310-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, пом. 17-Н». Фонд с сопроводительным письмом от 27.08.2013 № 4330/30 направил в адрес Предпринимателя проект договора купли-продажи, в котором цена нежилого помещения определена в 16 000 000 руб. на основании составленного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» отчета об оценке рыночной стоимости от 26.07.2013 № 31-8-0029 (239)-2013 (л.д. 54).

Предприниматель направил 30.09.2013 в адрес Фонда протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указал, что цена продажи объекта купли-продажи, по его мнению, должна составлять 10 500 000 руб. (л.д. 63)

Фонд письмом от 31.10.2013 сообщил Обществу, что изменение цены договора купли-продажи не входит в его компетенцию, также Фондом указано, что договор купли-продажи заключается в соответствии с распоряжением Комитета от 15.08.2013 №1310-рз, согласно 1.1.2 которого цена продажи объекта определена в соответствии с отчетом Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» от 26.07.2013 №31-8-0029(239)-2013 (л.д. 89).

Поскольку во внесудебном порядке стороны к урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи не пришли, Предприниматель передал преддоговорный спор на рассмотрение арбитражного суда.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд не усмотрел оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Согласно пункту 4.1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Таким образом, указанные положения Закона N159-ФЗ ограничивают определенными сроками не только реализацию преимущественного права на приобретение арендованных нежилых помещений, но и возможность защиты этого права в судебном порядке.

Судом установлено, что проект договора купли-продажи направлен Предпринимателю сопроводительным письмом от 27.08.2013 №4330/30, Предприниматель направил 30.09.2013 протокол разногласий к договору купли-продажи, Фонд письмом от 31.10.2013 возразил против заключения договора купли-продажи в редакции протокола разногласий. Вместе с тем в арбитражный суд с настоящим иском Предприниматель обратился только 30.10.2014.

Пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи - в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В случаях, когда в соответствии Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражного суда для акцептанта в случае направления оферты стороной, для которой заключения договора является обязательным, не установлена.

Вместе с тем, как было указано выше в соответствии со статьей 4 Закона №159-ФЗ договор купли-продажи подлежал заключению в срок не позднее 02.12.2013, Предприниматель в установленном порядке реализовал свое право на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения только 30.10.2014, что не свидетельствует о добросовестном отношении Предпринимателя к заключению договора купли-продажи. Таким образом, следует признать, что в разумные сроки Предпринимателем не были совершены действия, направленные на оспаривание определенной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» стоимости нежилого помещения, в связи с чем вывод суда первой инстанции об утрате Предпринимателем преимущественного права выкупа арендованного имущества является правомерным.

При таких обстоятельствах является обоснованным оспариваемый истцом вывод суда первой инстанции о том, что исследование достоверности отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» не относится к числу обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора по настоящему делу, так как Предпринимателем утрачено преимущественное право выкупа спорного объекта, в связи с чем истец не обладает правом на судебную защиту по предъявленным им требованиям.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27 января 2015 года по делу № А56-71565/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В порядке процессуального правопреемства заменить Комитет по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова