Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-7098/2022 )Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2022 по делу № А56-106989/2021, принятое по иску:

истец: Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 197101, Санкт-Петербург, Большая Монетная <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.12.2002, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ЛИЗ» (адрес: Россия,196070, Санкт-Петербург, Московский Проспект, 192-194, литера А, помещение 20-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.11.2013, ИНН: <***>); третьи лица: 1. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия,191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>); 2. общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» (адрес: Россия,197101, Санкт-Петербург, Большая Монетная улица, 11, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 11.06.2008, ИНН: <***>)

об обязании,

установил:

Администрация Петроградского района Санкт-Петербурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «ЛИЗ» (далее - ответчик, Общество) об обязании привести нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 28/1, лит. А, пом. 1-Н, в прежнее состояние, существовавшее до проведения самовольного переустройства и перепланировки, а именно: привести в прежнее состояние дверной проем.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) и общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 2 Петроградского района».

Решением от 18.02.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация подала апелляционную жалобу, просит решение отменить, иск удовлетворить; по мнению Администрации, Общество является надлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку спорное помещение передано Комитетом по акту приема-передачи на основании договора аренды Обществу; указанным договором на Общество возложена обязанность выполнять в установленный срок предписания о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещения, а также по соблюдению обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.6, 2.2.9 договора.

Определением от 08.08.2022 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Кротова С.М.

Определением от 19.09.2022 в связи с назначением судьи Баженовой Ю.С. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, в соответствии с частью 4 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Полубехину Н.С., ввиду нахождения судьи Кротова С.М. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Кротова С.М. на судью Сереброву А.Ю.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества просил в ее удовлетворении отказать; представитель Комитета поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, нежилое помещение общей площадью 30.2 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д.28/1, лит.А, пом. 1-Н, находится в государственной собственности, правообладателем является Санкт-Петербург.

На основании договора аренды от 18.06.2020 № 15-А007377, заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор), помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 18.06.2020.

Согласно сведениям ЕГРН аренда зарегистрирована на период с 22.08.2020 по 17.06.2030.

В соответствии с положениями договора аренды арендатор обязуется использовать помещение в соответствии с установленными законодательством нормами и правилами использования зданий и помещений, в том числе санитарными нормами и правилами, требованиями пожарной безопасности (пункт 2.2.1 договора), поддерживать в надлежащем состоянии фасады помещения (здания) (пункт 2.2.4 договора), а также не производить перепланировку помещения, результатом которой будет являться нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположено помещение (пункт 2.2.6 договора).

Кроме того, согласно пункту 2.2.6 договора в случае обнаружения организацией, осуществляющей обслуживание и управление многоквартирным жилым домом, в котором находится помещение (далее - Организация), самовольных перепланировок помещения, результатом которых является нарушение целостности капитальных стен и несущих строительных конструкций здания, в котором расположено помещение, таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение должно быть приведено в прежний вид за его счет и в срок, определяемый организацией.

Также на арендатора возложена обязанность выполнять в установленный срок предписания Организации и иных органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность помещения, а также по соблюдению обязательств арендатора, предусмотренных пунктами 2.6, 2.2.9 договора.

В соответствии с пунктом 2.2.25 договора в случае производства работ в помещении по перепланировке помещения или изменения его функционального назначения арендатор обязан в обязательном порядке до начала указанных работ предусматривать разработку проектной документации, выполненной в соответствии с требованиями нормативных документов по пожарной безопасности и согласованной в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.3-1.1 договора в случае осуществления арендатором перепланировки помещения он обязуется производить ее в соответствии с проектом перепланировки, согласованным районной межведомственной комиссией, созданной в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 № 112 «О создании межведомственных комиссий», а после согласования предоставить арендодателю акт приемки в эксплуатацию после произведенной перепланировки (пункты 2.3-1.2 договора).

Обращаясь в суд, истец сослался на то, что в ходе проведения проверки нежилого фонда Петроградского района Санкт-Петербурга было выявлено, что в спорном помещении ответчиком самовольно, без соответствующей проектной и разрешительной документации, произведена перепланировка, а именно: произведен демонтаж входной двери и расширен дверной проем, находящийся в несущей стене здания.

Факт наличия перепланировки и отсутствия разрешительной документации подтверждается актами проверки ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района», осуществляющего обслуживание и управление многоквартирным жилым домом, в котором находится помещение, от 28.10.2020 с фотофиксацией, от 29.01.2021, от 23.08.2021.

26.11.2020 на заседании межведомственной комиссии при Администрации рассмотрены материалы проверки по вопросу самовольной перепланировки помещения, что подтверждается выпиской из протокола заседания межведомственной комиссии при Администрации от 26.11.2020 № 231.

Ответчик в межведомственную комиссию за разрешением на переустройство и перепланировку нежилого помещения не обращался, проект переустройства и перепланировки помещения не представил.

01.12.2020 истцом в адрес ответчика было направлено уведомление № 01-37-4967/20-0-0 о необходимости представить документацию, подтверждающую приведение жилого помещения в прежнее состояние. 02.08.2021 направлялось аналогичное уведомление № 01-37-3522/21-0-0.

Однако ответчик указанные требования до настоящего времени не выполнил, что подтверждается актом проверки ООО «Жилкомсервис № 2 Петроградского района» от 23.08.2021, разрешительная документация на проведение работ по перепланировке помещения в адрес Администрации ответчиком не предоставлялась, что послужило основанием для обращения Администрации в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, поскольку перепланировка произведена до передачи спорного помещения ответчику.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Поскольку в настоящее время отсутствует специальный закон, регулирующий вопросы, связанные с переустройством или перепланировкой нежилых помещений в многоквартирном доме, то в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ и части 1 статьи 7 ЖК РФ при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы жилищного законодательства.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, а перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, перепланировка помещения может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 4 указанной статьи решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

В соответствии с частью 5 статьи 26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (часть 6 статьи 26 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ являются самовольными.

В силу пункта 3 статьи 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Из материалов дела следует, что договор аренды помещения заключен по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды объекта нежилого фона, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга.

В соответствии с документацией об аукционе (раздел 2) в связи с наличием самовольной перепланировки объекта нежилого фонда арендатор в течение 11 месяцев с даты заключения договора аренды обязан представить документы технического учета, изготовленные на основании согласованного в установленном порядке проекта перепланировки. Указанные действия должны быть совершены арендатором за свой счет. В случае невыполнения данного условия арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть договор аренды.

Таким образом, материалами дела подтверждается и участвующими в деле лицами не оспаривается (в том числе Комитетом), что перепланировка была совершена до проведения аукциона и заключения договора аренды, иным лицом, а не ответчиком.

Ни условия аукционной документации, ни сам договор аренды не содержат в качестве последствий несоблюдения положений о предоставлении документов технического учета на перепланированное помещение обязательство арендатора привести помещение в прежнее состояние, существовавшее до перепланировки.

Напротив, предусмотрено иное, а именно право арендодателя в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть договор аренды.

Действий по расторжению договора аренды Комитетом до настоящего времени не совершено.

Одновременно из материалов дела следует, что арендатором предприняты активные действия по получению разрешительной документации в связи с произведенной перепланировкой. Выданное КГА задание на разработку проекта благоустройства элементов благоустройства (исх. № 01-47-20794/22 от 18.04.2022) предусматривает следующее:

- восстановление витрин и дверного проема в исторических габаритах с учетом архивных материалов; единая система вертикальных и горизонтальных отметок, глубина откосов проемов;

- замена витрин, входа на фасаде, характер устройства, остекление и внешний вид предусмотреть в увязке с существующими оконными проемами на фасаде, в соответствии с фасадными решениями и композиционными приемами здания;

- дверное полотно филенчатое с остеклением, наружный материал - дерево (архитектурное решение фурнитуры (дверная ручка) - в соответствии со стилистикой фасада);

- для исторических зданий рекомендуемым материалом витрин является дерево.

В соответствии с заданием КГА арендатор разработал и подал на согласование в КГИОП эскизный проект, предусматривающий согласование входной группы с учетом произведенных изменений, в том числе установку филенчатой входной двери (вх. № 01-25-910/22-0-0).

В судебное заседание 19.09.2022 Общество представило положительное заключение КГА № 01-47-30562/22, подтверждающее согласование проекта благоустройства элементов благоустройства от 04.08.2022 № 01-47-44416/22.

С учетом изложенных обстоятельств оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2022 по делу № А56-106989/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва