Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-7979/2022 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 по делу № А56-83312/2021, принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 1027809244561, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 7832000076)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» (адрес: Россия,195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, дом 33, корпус 2, литер А, помещение 6Н, ОГРН: 1027810263491, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: 7826152585)

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Камелот» (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору от 08.02.2017 № 04/ЗКС-10200 за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437 руб. 42 коп., пеней за просрочку платежа по состоянию на 05.05.2021 в размере 782 202 руб. 29 коп., пеней, начисленных на сумму долга по ставке 0,1% в день с 06.05.2021 по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Решением от 27.01.2022 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права; указывает, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие 08.02.2020, при этом прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора должно производиться в размере, определенном этим договором; участок Обществом не возвращен и находится в пользовании Общества.

В судебном заседании истец поддержал доводы апелляционной жалобы, а ответчик просил в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 08.02.2017 заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 04/ЗКС-10200, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 78:10:0520901:22, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова), площадью 13 124 кв. м.

Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по строительству объекта гостиничного обслуживания (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.02.2017.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга составляет 54 000 000 руб. в течение срока строительства, установленного пункте 5.2.2 договора (то есть до 11.01.2020).

При этом приложением № 5 к договору согласован график перечисления денежных средств, которым предусмотрено внесение ежеквартальной платы в размере 4 153 846 руб. 15 коп., а также начисление на данную выплату процентов по ставке рефинансирования 10%.

Таким образом, общая сумма оплаты по договору с учетом процентов составила 62 513 290 руб. 43 коп.

Согласно пункту 9.1 договора он вступает в силу с момента подписания и действует до 07.02.2020. Возможности продления договора на новый или неопределенный срок по истечении срока его действия договор не содержит.

Как указывает истец в исковом заявлении, поскольку договор аренды был заключен на основании подпункта 1 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) (на период строительства), по окончании срока, на который он был заключен, его действие прекращается, и возобновление договора по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) невозможно.

Таким образом, как указывает истец, и данный факт не оспаривается ответчиком, договор аренды прекратил свое действие 08.02.2020.

О прекращении договора аренды свидетельствует также информационное письмо Комитета от 20.02.2020 № 05-15-6113/20-0-0 и погашение записи об аренде в Едином государственном реестре недвижимости.

Однако, как указывает истец, по окончании срока действия договора аренды земельный участок не был возвращен арендодателю по причине нахождения на нем объекта незавершенного строительства. Комитет полагает, что в связи с использованием Обществом участка по окончании срока действия договора аренды, у последнего образовалось неосновательное обогащение за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 в размере 13 236 437 руб. 42 коп. При этом размер неосновательного обогащения, по мнению Комитета, должен рассчитываться с учетом размера арендной платы, установленной договором, как это предусмотрено в статье 622 ГК РФ.

Неисполнение Обществом обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком послужило основанием для направления в его адрес требования об оплате задолженности от 05.05.2021 № Пр-16974/21-0-0. Поскольку указанное требование оставлено Обществом без исполнения, это послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу пункта 7 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (принцип платности использования земли).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 № 12790/13 сформулирована правовая позиция, согласно которой в тех случаях, когда имеет место фактическое пользование земельным участком, правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102, статья 65 ЗК РФ.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик ссылался на то, что все платежи по договору внесены им в полном объеме. Прекращение договора аренды повлияло на правовую природу платежей, подлежащих внесению арендатором после окончания договора. Общество указывает, что в данном случае имеет место фактическое пользование земельным участком, и правовым основанием для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств являются статья 1102 ГК РФ и статьи 35, 36, 65 ЗК РФ. Размер платы за пользование земельными участками в данном случае подлежит расчету на основании порядка, установленного для расчета арендной платы. В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

При этом Общество указывает, что прекращение договора аренды лишило Общество возможности использования земельного участка для целей, установленных договором, - строительства, поскольку приказом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга № 196-п/20 от 28.12.2020 прекращено действие разрешения от 17.04.2019 № 78-004-0205-2019 на строительство объекта гостиничного обслуживания со встроенными помещениями по адресу: Санкт-Петербург, улица Бутлерова, участок 1 (напротив дома 13, литера А по улице Бутлерова) со ссылкой на пункт 1 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Основанием для прекращения действия разрешения на строительство по тексту приказа № 196-п/20 от 28.12.2020 указано прекращение действия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 08.02.2017 № 04/ЗКС-10200, прекращение права ответчика на земельный участок.

Также Общество указывает, что по окончании срока действия договора аренды оно своевременно и в установленном порядке оформило право собственности на объект незавершенного строительства и 04.02.2020 обратилось в Комитет с заявлением для заключения договора аренды земельного участка для завершения строительства.

Однако 19.05.2020 распоряжением Комитета по инвестициям Санкт-Петербурга Обществу было отказано в заключении договора в связи с тем, что цель использования земельного участка, указанная в заявлении Общества, отнесена к условно-разрешенному виду использования земельного участка. Повторно заявление о предоставлении участка для завершения строительства было подано Обществом 14.09.2020. Между тем, вопрос о предоставлении Обществу земельного участка для завершения строительства до текущего момента Комитетом не решен, что лишает Общество возможности достроить объект. При этом размер арендной платы, который бы подлежал уплате в случае заключения соответствующего договора, был бы значительно меньше той суммы, которая подлежит внесению на основании договора аренды на инвестиционных условиях.

Таким образом, Общество полагает, что взыскание платы за земельный участок на основании прекратившего свое действие договора аренды при явном уклонении Комитета от заключения договора аренды для завершения строительства объекта является неправомерным. При этом Общество указало, что им добровольно вносились платежи за пользование земельным участком в размере 1 000 000 руб. в квартал.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге отношения, связанные с предоставлением земельных участков, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в аренду на инвестиционных условиях, регулируются Законом Санкт-Петербурга № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее - Закон № 282-43), принятыми во исполнение и развитие данного закона нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

В соответствии со статьей 2 Закона № 282-43 предоставление недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, в аренду на инвестиционных условиях представляет собой сложный юридический состав, содержащий инвестиционные условия. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях - это заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий (пункт 5).

Согласно статье 12 Закона № 282-43 предоставление объектов недвижимости осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных настоящим Законом Санкт-Петербурга, и иных случаев, предусмотренных федеральным законодательством.

По решению Правительства Санкт-Петербурга плата за предоставление объекта недвижимости может устанавливаться в виде:

1) платежей, определенных в твердой сумме и вносимых в порядке, определяемом Правительством Санкт-Петербурга;

2) предоставления определенных услуг, выполнения работ, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях;

3) передачи обусловленной вещи в собственность, за исключением заключения договора купли-продажи земельного участка на инвестиционных условиях.

Правительство Санкт-Петербурга вправе предусматривать различное сочетание указанных форм платы или иные формы платы.

В случае установления различных форм платы совокупность всех обязательств (в случае торгов - совокупность начальных обязательств) не может превышать величину платы за предоставление в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, выполненным в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что размер арендной платы по договору был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости от 21.12.2015 № 31-1-0089/2015, составленного ГУП «ГУИОН». Согласно указанному отчету его цель - определение рыночной стоимости комплекса прав на земельный участок, предоставляемый по договору аренды на инвестиционных условиях на период проектирования и строительства с возможностью последующего заключения договора долгосрочной аренды земельного участка и возникновения права собственности на результат инвестирования. В состав оцениваемых прав входили право собственности на объект и право аренды с возможностью оформления долгосрочной аренды на 49 лет.

Как следует из отчета, при оценке комплекса прав с использованием доходного метода оценщиком учитывалась стоимость затрат на строительство гостиничного комплекса, годовой доход от сдачи номеров гостиницы, размер арендной платы за использование земельного участка, произведенный по Методике. При использовании указанного метода стоимость комплекса прав на земельный участок определялась оценщиками как сумма текущего денежного потока и текущей реверсии (дохода от продажи объекта недвижимости в конце периода владения) и составила 54 252 381 руб. При оценке с использованием сравнительного подхода оценивалась рыночная стоимость аналогичных земельных участков (при заключении договоров купли-продажи), при этом оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость оцениваемого земельного участка находится в диапазоне 25 000 000 - 51 000 000 руб. При согласовании результатов экспертом был взят за основу доходный подход.

Таким образом, из отчета видно, что размер платы за использование земельного участка, указанный в спорном договоре аренды на инвестиционных условиях, является платой, включающей в себя не только непосредственно плату за использование земельного участка, но также плату за приобретение в собственность строящегося объекта недвижимости и последующую возможность заключения долгосрочного договора аренды на 49 лет. Более того, размер платы, установленный договором, фактически равен рыночной стоимости земельного участка. При этом размер платы определялся экспертом на период строительства, т.е. период действия договора.

Как правомерно отметил суд, поскольку по результатам оценки определяется размер арендной платы на срок действия договора, указанный в инвестиционных условиях, по истечении этого срока не исключается применение к договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, правил о регулируемой арендной плате.

Комитет, возражая относительно применения регулируемой арендной платы, ссылается на положения пункта 4.4.2 договора, в соответствии с которым в случае отсутствия результата инвестирования по окончании срока, указанного в пункте 5.2.2 договора, арендная плата перечисляется в размере квартальной арендной платы, указанной в приложении 4 по договору.

Отклоняя указанный довод истца, суд правомерно учел, что пунктом 5.2.2 договора установлен срок осуществления инвестиционного проекта, который согласно договору истекает 11.01.2020, в то время как срок действия договора установлен пунктом 9.1. Согласно этому пункту договор прекращает свое действие 07.02.2020. Следовательно, положение пункта 4.4.2 не свидетельствует о том, что сторонами установлен порядок расчетов на период после прекращения действия договора.

Помимо этого суд правомерно учел, что согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту «б» пункта 5 названной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено, что Комитетом требование об изъятии земельного участка не заявлялось, в то время как Общество с апреля 2020 года неоднократно обращалось в Комитет с заявлением о предоставлении ему спорного земельного участка для завершения строительства. Однако на момент рассмотрения дела решение по заявлению Общества Комитетом еще не принято.

При этом из пояснений Общества и Комитета следует, что в случае предоставления участка для завершения строительства, размер арендной платы за использование участка был бы существенно ниже размера платы, установленной спорным договором, поскольку рассчитывался бы с учетом стоимости затрат, необходимых для завершения строительства, а не всей стоимости возводимого объекта.

Как обоснованно указал суд, поскольку принятие решения о предоставлении земельного участка для завершения строительства зависит от соответствующих публичных органов, Общество не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием вынесенного в установленный срок решения уполномоченного органа соответствующего публичного образования предоставлении земельного участка.

Материалами дела подтверждается и Комитетом не оспорено, что уполномоченные публичные органы города Санкт-Петербурга уклоняются от исполнения возложенной на них федеральным законом обязанности по предоставлению земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, что является препятствием для использования участка, и в то же время Комитет требует с Общества оплаты за земельный участок по ставкам, установленным договором аренды на инвестиционных условиях, при том, что указанная плата внесена ответчиком в полном объеме. Такая ситуация свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны истца.

Ввиду изложенного, суд пришел к обоснованному выводу о том, что размер неосновательного обогащения в спорном случае подлежит исчислению в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и нормативными актами Санкт-Петербурга, регулирующими порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Общество не смогло завершить строительство объекта в указанные в договоре сроки по независящим от него причинам. В частности, Общество своевременно приступило к реализации инвестиционного проекта, разработало и оформило проектную документацию, которая прошла экспертизу. Обществом был согласован с Комитетом по градостроительству и архитектуре архитектурно-градостроительный облик объекта, подано заявление на получение разрешения на строительство. Однако поскольку в договоре было указано ограничение по площади объекта не более 10 444 кв. м, ГАСН выдал отказ в выдаче разрешения на строительство, несмотря на то, что в постановлении о предоставлении земельного участка указанного ограничения по площади не содержалось. В связи с изложенным потребовалось внесение изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 10.01.2017 № 3, внесение изменений в документацию, что существенно повлияло на сроки строительства. В последующем, Общество не имело возможности своевременно получить порубочный билет, что также повлияло на возможность реализации инвестиционного проекта. Данные обстоятельства Комитетом не оспариваются. Доказательств ненадлежащего исполнения обязательств со стороны инвестора Комитетом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд правомерно признал обоснованным применение при расчете арендной платы кода 10.1.

Согласно справочному расчету Комитета, представленному в материалы дела, в этом случае размер арендной платы, подлежащей внесению в спорный период, составляет 155 508 руб. 14 коп. в квартал, то есть 311 016 руб. 28 коп. за период с 01.01.2021 по 30.06.2021.

Приняв во внимание, что ответчиком за указанный период внесено в оплату фактического пользования земельным участком 2 000 000 руб. (платежные поручения от 20.01.2021 № 23 и о 19.03.2021 № 121), суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.01.2022 по делу № А56-83312/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.М. Кротов