Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-8016/2015 ) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 по делу № А56-65148/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "АРГО-ИНВЕСТ"

о взыскании убытков, штрафа по договору аренды,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт- Петербург, Смольный проезд, 6-й подъезд, ОГРН: <***>) (далее – Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Арго-инвест» (адрес: Россия 191024, Санкт-Петербург, ул. Введенская д. 7, лит А; Россия 191024, Санкт- Петербург, ул. 4-я Советская д. 37 А, ОГРН: <***>) (далее – Ответчик, Общество, ООО «Арго-Инвест») о взыскании убытков в размере 83 748 500 руб. и штрафа за нарушение п. 8.9 договора аренды на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04053(12) от 07.02.2006 в размере 10 000 руб.

Решением арбитражного суда от 05.02.2015 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении иска, в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. В обоснование своих доводов Комитет ссылается на то, что предоставление Обществу земельного участка под жилищное строительство обусловлено реализацией Правительством Санкт-Петербурга предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации обязанностей по предоставлению жилых помещений и пополнению жилищного фонда. Таким образом, земельный участок был предоставлен Обществу на основании подпункта 3 пункта 1 ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (в первоначальной редакции) (далее - Закон СПб № 282-43) при условии передачи Санкт- Петербургу не менее 10 процентов жилого фонда сверх платы, установленной подпунктом 2 пункта 2 статьи 9 Закона СПб № 282-43. В связи с тем, что Общество не передало в собственность Санкт-Петербурга предусмотренную договором аренды жилую площадь, Санкт-Петербург вынужден будет приобретать квартиры общей площадью не менее 1492 кв.м. либо предоставлять в установленном порядке субсидии для приобретения или строительства жилых помещений аналогичной площади. Таким образом, убытки Санкт-Петербурга, по мнению Истца, равны стоимости квартир, которые Ответчик не передал Санкт-Петербургу в рамках выполнения условий договора аренды, либо размеру субсидий, которые Санкт-Петербург должен будет выдать для самостоятельного приобретения гражданами квартир. Поскольку договором не установлены индивидуализированные объекты (квартиры), то провести оценку рыночной стоимости, а также экспертизу стоимости жилых помещений не представляется возможным, в связи с чем при расчете убытков Комитет полагает возможным руководствоваться приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15.07.2014 № 387/пр., который применяется для расчета размера социальных выплат, предоставляемых на приобретение жилых помещений за счет средств федерального бюджета. Порядок взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и государственных организаций Санкт-Петербурга по вопросам принятия исполнения обязательств инвесторами утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 61 (раздел 2). С учетом положений пункт 7.3. договора аренды Комитет считает, что для исполнения принятого обязательства Ответчик должен был обратиться в Жилищный комитет.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Истец сообщил суду о смене наименования юридического лица на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Представитель Ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.05.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды на инвестиционных условиях от 07.02.2006 №00/ЗК-04053(12) (далее – договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и ООО «Арго-Инвест» (арендатор) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Юрия Гагарина, участок 1 (восточнее дома 18, корпус 4, литера А по пр. Юрия Гагарина), площадью 4 379 кв.м., предоставленного для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого дома со встроенными помещениями и встроенным гаражом.

В соответствии с пунктом 7.3 указанного договора арендатор обязан передать в государственную собственность Санкт-Петербурга общей площади квартир не менее 1 492 кв.м. в жилых домах нового строительства, а также в домах после реконструкции или капитального ремонта по квартирографии и в сроки, согласованные Жилищным комитетом, и обеспечить государственную регистрацию права государственной собственности Санкт-Петербурга на указанные объекты недвижимости.

В соответствии с письмом Жилищного комитета от 05.06.2014 № 5638-12/14 предусмотренное пунктом 7.3. условие договора аренды Обществом не исполнено.

Ссылаясь на то, что в связи с неисполнением Ответчиком обязательства из договора аренды Санкт-Петербург в лице Комитета вынужден будет приобрести квартиры общей площадью не менее 1 492 кв.м., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании 83 738 500 руб. убытков, исчисленных на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 15.07.2014 № 387/пр.

Кроме того, пунктом 8.9 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2 от 03.07.2010 установлено, что в случае нарушения иных условий договора аренды виновная сторона обязана уплатить штраф в размере 100 МРОТ.

Ссылаясь на нарушение Ответчиком положений пункта 7.3. договора аренды, Комитет также заявил требование о взыскании с Общества 10 000 руб. штрафа в соответствии с пунктом 8.9 данного договора.

Проверив законность и обоснованность судебного акта, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие самих убытков, противоправного поведения и вины лица, причинившего вред, а также причинной связи между противоправным поведением ответчика и наступившими убытками.

Недоказанность одного из вышеперечисленных условий влечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции с учетом положений статей 309, 310, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно указал, что обязательство, предусмотренное пунктом 7.3. договора аренды, не позволяет однозначно установить условия его исполнения, в том числе не содержит сведений о стоимости и иных существенных характеристиках квартир, подлежащих передаче, а также сроке исполнения обязательства.

С учетом изложенного не представляется возможным установить совокупности оснований, необходимых для взыскания убытков, в том числе противоправных действий Общества.

Кроме того, не представляется убедительным определение размера убытков на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.06.2014 № 387/пр о нормативе стоимости одного квадратного места общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на 3 квартал 2014 года (в рублях), поскольку положения данного нормативно-правового акта регламентируют порядок расчета социальных выплат.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков.

Соглашаясь с указанным выводом, апелляционный суд также полагает правильной позицию Ответчика о несоответствии спорного договорного условия положениям Закона СПб № 282-43 в редакции от 26.12.2005, действовавшей с 09.01.2006, то есть на момент заключения договора аренды.

Так, в соответствии с частью второй 2 статьи 8 Закона № 282-43 к числу инвестиционных условий могут относиться:

1) возмещение убытков и иных затрат за снос объектов недвижимости, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;

2) обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных учреждений, предприятий;

3) иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга, установленные Правительством Санкт-Петербурга на основании положений настоящего Закона Санкт-Петербурга.

В силу части 3 указанной статьи формирование инвестиционных условий осуществляется на основе отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, права на заключение инвестиционного договора, арендной платы, выполненного независимым оценщиком.

В случае возложения на инвестора при целевом предоставлении объекта недвижимости обязанности оплатить стоимость права на заключение инвестиционного договора (либо внести арендную плату за земельный участок) иным имуществом, помимо денежных средств, работами и услугами стоимость такого имущества, работ и услуг в совокупности с денежными средствами, перечисляемыми инвестором в виде платы за право на заключение инвестиционного договора (арендных платежей), не может превышать величину, определенную по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 9 настоящего Закона Санкт-Петербурга.

При этом в силу положений пункта 2 части 3 статьи 9 Закона СПб № 282-43 гражданско-правовым платежом, взимаемым Санкт-Петербургом при заключении договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях, является арендная плата.

Как следует из экспертного заключения №485-э/2005 от 09.09.2005 года ГУ «ГУИОН» итоговый результат рыночной стоимости комплекса прав на объект недвижимости составляет в рублях 56 624 400 руб., может быть использован в качестве величины арендной платы за земельный участок.

Данная сумма (рыночная арендная плата) была в полном объеме уплачена Санкт-Петербургу по договору аренды с процентами согласно графику выплат (Приложение №5 к договору аренды).

В силу вышеуказанных норм Закона СПб № 282-43 исполнение обязательства, предусмотренного договором аренды на инвестиционных условиях, предусматривающее передачу в собственность города Санкт-Петербурга квартир общей площадью не менее 1 492 кв.м. могло являться лишь альтернативой денежному обязательству по оплате рыночной арендной платы.

Положения п. З ст. 8 Закона СПб № 282-43 содержат прямой запрет по возложению на инвестора инвестиционных обязательств в размере, превышающем рыночную оценку стоимости прав (арендной платы).

Поскольку Ответчиком денежное обязательство исполнено надлежащим образом и в полном объеме, требование о передаче квартир в собственность Санкт-Петербурга на безвозмездной основе и в качестве дополнительного инвестиционного условия является необоснованным.

Доводы подателя жалобы о том, что на момент принятия Правительством Санкт-Петербурга Постановления №1444 от 27.09.2005, которым определены инвестиционные условия строительства, Закон СПб № 282-43 действовал в редакции, позволяющей устанавливать условие по передаче Санкт-Петербургу не менее 10% жилого фонда сверх платы, установленной пп. 2 п. 2 ст. 9 Закона СПб №282-43, не принимаются апелляционным судом, поскольку договор аренды заключен 07.02.2006 и должен в силу положений статьи 422 Гражданского кодекса Российской соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку Комитетом не доказано нарушения Ответчиком условий договора аренды, оснований для взыскания с него предусмотренных договором штрафных санкции, в том числе по пункту 8.9. договора аренды не имеется.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик

И.А. Тимухина