Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель Попов Александр Анатольевич (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ОАО «Сбербанк России» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды от 28.05.1999 №18-А003250, выселении ответчика из здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 33, лит. А.

Решением от 10.02.2015 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, полагая, что срок исковой давности по заявленному иску не пропущен, вопреки выводам суда первой инстанции спорная перепланировка произведена ответчиком не в 2006 году, учитывая, что из акта осмотра от 17.09.2010 , акта приема-передачи здания по договору купли-продажи от 25.04.2011, письма Комитета от 26.09.2014 №4937-18/14 следует, что здание на момент осмотра и покупки имело площадь 220, 5 кв.м, а не 201,8 кв.м.

Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель ) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (правопредшественник Общества, арендатор) заключен договор аренды от 28.05.1999 №18-А003250 нежилого помещения (здания) площадью 222,5 кв.м, с кад.№78:18117:0:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 33 , литер А.

В соответствии с п. 2.2.6 договора арендатор обязуется не производить без письменного разрешения арендодателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования. В случае обнаружения арендодателем самовольных перестроек, таковы должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

На основании договора купли –продажи от 25.04.2011 здание приобретено в собственность Предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.08.2011 серии 78- АЖ №310740.

Как указывает истец, в июне 2014 года в результате обследования здания выяснилось, что арендатором без соответствующих разрешений произведен демонтаж всех внутренних перегородок и монтаж новых, осуществлено переоборудование внутренних коммуникаций здания, в результате несогласованной перепланировки здания общая площадь имущества уменьшилась с 220, 5 кв.м до 201,8 кв.м, в связи с чем Предприниматель направил Обществу предупреждение в порядке ч. 3 ст. 619 и ч. 2 ст. 452 ГК РФ с требованием устранить обнаруженные нарушения в течение одного месяца, в случае невыполнения требования - расторгнуть договор.

Поскольку претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска правомерно.

Как установлено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон только в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом данных норм истец по настоящему спору должен доказать наличие обстоятельств, влекущих расторжение договора в соответствии с его условиями или относящихся к существенным нарушениям договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что истцом не доказан факт осуществления арендатором самовольной перепланировки после приобретения истцом права собственности на здание (12.08.2011), в связи с чем по ходатайству ответчика применил исковую давность к заявленному требованию и отказал в удовлетворении иска.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорное здание отнесено к объектам культурного наследия, в связи с чем для проведения работ в здании необходимо получение разрешения КГИОП.

Обществом на основании Разрешения КГИОП на проведение работ в спорном здании №5-55/05 выполнены работы, включая ремонт инженерных сетей, внутренних помещений, реставрацию фасадов, замену заполнений оконных проемов и дверного проема главного входа, реставрацию ступеней, площадки и ограждения крыльца, которые были приняты актом КГИОП от 04.12.2006.

Иных разрешений, согласований КГИОП на проведение работ в здании в материалах дела не имеется.

При заключении договора купли-продажи истцом заключено с КГИОП охранное обязательство от 09.08.2011 №20206 в отношении спорного здания. Наличие предписаний государственного органа в связи с проведением в спорном здании каких-либо работ без согласования с КГИОП не доказано истцом.

При таких обстоятельствах оснований полагать, что выявленные перепланировки имели место в период после 2006, у апелляционного суда не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Предприниматель должен был знать о произведенной Обществом перепланировке здания не позднее регистрации права собственности на спорное здание (12.08.2011).

Доказательства осуществления перепланировки в здании после 2006 года, в том числе после приобретения здания, истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлены, расхождение в площади здания по результатам технической инвентаризации, произведенной 11.03.2014, с площадью здания, указанной в договоре купли-продажи, таким доказательством не является, поскольку прошлая техническая инвентаризация здания проводилась только 11.10.2004, то есть до проведения Обществом в 2006 году ремонтных работ; в подписании актов, на которые ссылается истец, ответчик не участвовал.

Непроведение прежним собственником технической инвентаризации по результатам проведенных арендатором работ не может повлечь для арендатора в таком случае правовых последствий в виде расторжения договора аренды.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего праваи о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 23.11.2014, то есть с пропуском установленного срока, судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска правомерно.

Доводы апелляционной жалобы истца не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения требований истца апелляционным судом не установлено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.02.2015 по делу № А56-76980/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

Е.В. Жиляева