Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8561/2015) ОАО «Гипрометиз» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 по делу № А56-66894/2014 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом СПБ

к Открытому акционерному обществу «Гипрометиз»

о взыскании задолженности и пени по договору аренды № 15-ЗД000488 от 01.01.1998 и по встречному иску Открытого акционерного общества «Гипрометиз» к КУГИ Санкт-Петербурга о признании недействительным (оспоримым) условия дополнительного соглашения № 4 от 21.04.2014 к договору аренды № 15-ЗД000488 от 01.01.1998 в части изменения арендной платы за земельный участок,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный 6-й подъезд, ОГРН: <***>) (далее – Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Гипрометиз" (адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, Каменноостровский пр. д. 15, лит.Б, ОГРН: <***>) (далее – Ответчик, Общество) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 15-ЗД000488 от 01.01.1998 за период с 01.01.2014 по 25.08.2014 в размере 830 379 руб. 24 коп., а также пеней за просрочку платежа за период 31.07.2014 по 09.02.2015 в размере 63 108 руб. 82 коп.

На основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к совместному рассмотрению с первоначальным судом принято встречное исковое заявление Общества о признании недействительным (оспоримым) условия дополнительного соглашения № 4 от 21.04.2014 к договору аренды № 15-ЗД000488 от 01.01.1998 в части изменения арендной платы за земельный участок, площадью 80 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 15, лит.Б, с кадастровым номером 78:07:0003056:1330, за период с 01.01.2014 по 25.08.2014, и обязании произвести расчет арендной платы за спорный период в соответствии с Ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненному ГУП ГУИОН, рег. №39304Г-14/1 от 16.09.2014.

Решением арбитражного суда от 12.02.2015 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, встречный иск удовлетворить. По мнению подателя жалобы, установленный дополнительным соглашением № 4 от 21.04.2014 к договору аренды № 15-ЗД000488 от 01.01.1998 размер арендной платы не соответствует действующему законодательству, поскольку определен без учета фактического использования Обществом земельного участка.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет уведомил суд о смене наименования юридического лица на Комитет имущественных отношений СПб.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды № 15-ЗД000488 от 01.01.1998, заключенного между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) в отношении земельного участка площадью 1730 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 15 (далее – договор аренды) (л.д. 14).

Дополнительным соглашением № 3 от 10.07.2006 к договору аренды на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории № 590Б-05/1 от 08.09.2005 установлен новый размер арендной платы исходя из нескольких видов функционального использования арендуемого земельного участка (административные помещения, связь, жилищное хозяйство, производственный вид деятельности, торговля, гараж, автостоянка, садово-парковое хозяйство) (л.д. 23).

В связи с изданием распоряжения КЗРиЗ Санкт-Петербурга № 6827-рк от 13.12.2013 (л.д. 132), которым утверждены границы земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, расположенного по адресу: <...> с кадастровым № 78:7:3056:2 площадью 1730 кв.м., (являвшегося предметом договора аренды), а именно: площадью 1 650 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 15, лит. А, кадастровый номер 78:07:0003056:1329 (на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом) и площадью 80 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 15, лит. Б, кадастровый номер 78:07:0003056:1330, между сторонами заключено дополнительное соглашение № 4 от 21.04.2014.

Согласно условиям указанного дополнительного соглашения предметом договора является земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Каменноостровский пр., д. 15, литера Б, площадью 80 кв.м, кадастровый номер 78:07:0003056:1330, размер арендной платы составляет 284 594 руб. 53 коп. в квартал, при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00 с установлением кода функционального использования территории Кн - 18.0

26.08.2014 земельный участок с кадастровым номером 78:07:0003056:1330 был выкуплен Обществом.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы в период с 01.01.2014 по 25.08.2014, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании основного долга и пеней.

Возражая против иска, Общество предъявило встречные требования о признании дополнительного соглашения № 4 в части изменения арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2014 по 25.08.2014 недействительным, ссылаясь на неправомерность применения при определении размера арендной платы кода функционального использования территории Кн - 18.0 (Любые виды деятельности).

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона № 212-ФЗ) предусмотрено, что размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановления № 1379).

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

Заявляя встречные исковые требования, Общество указало, что в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, при расчете арендной платы необходимо применить код 11.5 - «Автостоянки и парковки, расположенные на закрытых территориях с ограниченным доступом», в соответствии с которым размер арендной платы составляет 341 513 руб. 44 коп. в квартал (на основании ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории, выполненному ГУП ГУИОН рег. №39304Г-14/1 от 16.09.2014, л.д. 132).

Согласно пунктам 2.7, 2.8 Постановления № 1379 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляют игорный бизнес и рекламная деятельность.

Иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

На основании изложенных правовых норм суд первой инстанции правомерно исходил из того, что до предоставления арендатором ведомости инвентаризации земельного участка арендная плата должна рассчитывается с применением кода функционального использования - 18.0.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, до предоставления Обществом ведомости инвентаризации ГУП ГУИОН рег. №39304Г-14/1 от 16.09.2014 арендная плата подлежала расчету с применением кода функционального использования - 18.0.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно не установил оснований для признания дополнительного соглашения № 4 в оспариваемой части недействительным.

Соглашаясь с указанным выводом, апелляционный суд отмечает, что до предъявления к Обществу требований о взыскании стоимости арендной платы в судебном порядке Общество возражений относительно размера аренной платы не заявляло, за составлением ведомости ГУП «ГУИОН» не обращалось, в судебном порядке дополнительное соглашение № 4 стало оспаривать исключительно в качестве возражений на предъявленные к нему требования, в связи с чем доводы Общества о понуждению его к заключению указанного соглашение не представляются убедительными, тем более, что арендная плата за землю является регулируемой и подлежит изменению вне зависимости от достигнутого сторонами соглашения.

Доводы Общества о том, что при расчете размера арендной платы в соответствии с постановлением № 1379 не было учтено то обстоятельство, что на земельном участке находится объект капитального строительства – гараж, что также повлекло установление незаконного размера платы за землепользование, не нашли своего подтверждения в материалах дела, поскольку доказательства отнесения гаража к объектам недвижимости на момент заключения дополнительного соглашения № 4 в Комитет представлены не были.

При этом в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 26.12.2013 (л.д. 34) его разрешенным использованием является размещение объектов науки, сведений о наличии на земельном участке объектов капитального строительства в кадастровом паспорте не имеется.

В этой связи требования Комитета о взыскании с Общества за период с 01.01.2014 по 25.08.2014 830 379 руб. 24 коп. арендной платы представляются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы установлена пунктом 5.2. договора аренды в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки, что за период с 31.07.2014 по 09.02.2015 составило 63 108 руб. 82 коп. Возражений по расчету пеней Обществом не заявлено.

Таким образом, следует признать, что суд первой инстанции правомерно взыскал с Ответчика 830 379 руб. 24 коп. долга и 63 108 руб. 82 коп. пеней, в удовлетворении встречного иска отказал.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик

И.А. Тимухина