Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-8570/2015 ) ООО «Траст Консалтинг» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2015 по делу № А56-70916/2013 (судья Чуватина Е. В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Траст Консалтинг»

к Закрытому акционерному обществу "Независимая Финансовая Группа"

о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску о взыскании убытков,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Траст Консалтинг" (далее – ООО «Траст Консалтинг») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Закрытому акционерному обществу "Независимая Финансовая Группа" (далее – ЗАО «НФГ») о взыскании 2 051 034 руб. 51 коп. неосновательного обгощения, в том числе 665 909 руб. 15 коп. переплаты арендных платежей по договору и 1385125 руб. 66 коп. невозвращенного депозита.

Определением от 04.02.2014г. суд первой инстанции принято к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление ЗАО «НФГ» о взыскании с ООО «Траст Консалтинг» убытков, составляющих сумму восстановительного ремонта помещения с учетом физического износа в размере 1 273 358 руб. 76 коп. (с учётом уточнения).

Определением от 12.08.2014 судом на основании ходатайства истца назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», для разрешения следующих вопросов:

1. Являются ли повреждения нежилого помещения, расположенного в
строении по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А, указанные в акте от
24.09.2013, следствием нормального износа или следствием неаккуратной
эксплуатации?

2. Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения №1-32 (часть помещения 17-Н), расположенного на 2 этаже по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15 А, и величина реального ущерба, исходя из повреждений,
зафиксированных в акте по состоянию на 24.09.2013 года и являющихся следствием
неаккуратной эксплуатации?

08.10.2014 в материалы дела от экспертов ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» поступило заключение.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы ввиду недостаточной ясности и полноты экспертного заключения.

Суд первой инстанции с учетом существа выявленных неясностей экспертного заключения, определением от 16.12.2014 назначил дополнительную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

1. Являются ли повреждения (дефекты) нежилого помещения 17Н (комн.1-32) площадью 481 кв.м, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А, указанные в акте осмотра от 24.09.2013, представленном в отчете об оценке №213/У от 27.09.2013, выполненном ООО «Абсолют оценка», следствием нормального износа или следствием неаккуратной эксплуатации?

2. Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения 17Н (комн.1-32) площадью 481 кв.м, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А, по устранению повреждений (дефектов), указанных в акте осмотра от 24.09.2013, представленном в отчете об оценке №213/У от 27.09.2013, выполненном ООО «Абсолют оценка», и являющихся следствием неаккуратной эксплуатации?

В материалы дела во исполнение определения от 16.12.2014г. представлено заключение экспертов № 8 от 23.01.2015г.

Решением от 15.02.2015г. с ЗАО «НФГ» в пользу ООО «Траст Консалтинг» взыскано 511 238 руб. 76 коп. неосновательного обогащения, 8289 руб. 15 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины, 39504 руб. судебных расходов по оплате экспертизы; В остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, ООО «Траст Консалтинг» обратилось с апелляционной жалобой об его отмене и удовлетворении исковых требований в полном объёме. По мнению подателя жалобы, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований для назначения дополнительной экспертизы. ООО «Траст Консалтинг» также ссылается на то, что последним предпринимались попытки по возврату помещений арендодателю в установленном законом порядке, а ЗАО «НФГ» уклонялось от их приемки.

ЗАО «НФГ» представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложенные в ней доводы отклонило.

В судебном заседании представитель ООО «Траст Консалтинг» представитель апелляционную жалобу поддержала, представитель возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 01.12.2012г. между ЗАО «НФГ» (арендодатель) и ООО «Траст Консалтинг» (арендатор) заключен договор аренды № 330/12-ч от 01.12.2012 (далее – договор), в соответствии с которым ООО «Траст Консалтинг» на условиях аренды для использования под офис предоставлена часть нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д.15, лит. А, площадью 729,8 кв.м, а именно: часть помещения 17Н комн. 1-32, 2 этаж (далее – помещение 17Н) и часть помещения 26Н, комн. 11-24, 4 этаж (далее – помещение 26Н), нумерация которых, принятая арендодателем, соответствует №№ 5-203, №№ 5-406.

Согласно пункту 7.1 договора срок его действия определен сторонами до 31.10.2013.

Помещение 17Н и помещение 26Н переданы ООО «Траст Консалтинг» по акту приема-передачи от 01.12.2012.

Пунктом 3.5.3 договора предусмотрено обязательство арендатора оплатить сумму депозита в размере 1753180 руб., являющуюся обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору, в течение пяти банковских дней с даты подписания Договора.

Письмом от 29.01.2013 ООО «Траст Консалтинг» сообщило арендодателю о возникновении у него трудностей материального характера, о перепрофилировании штата сотрудников, об отсутствии необходимости в использовании помещений 4 этажа, в связи с чем предложил рассмотреть возможность изменения Договора в части уменьшения арендуемых площадей.

Как указывает ООО «Траст Консалтинг», помещение 26Н было им освобождено с 06.02.2013, с 01.03.2013 арендатор не имел доступа в указанное помещение, однако оплачивал арендную плату за использование данного помещения, что привело, согласно расчету истца к неосновательному обогащению ответчика на сумму 665 909 руб. 15 коп.

Письмом от 07.06.2013 ООО «Траст Консалтинг» предложило арендодателю расторгнуть договор и возвратить ранее уплаченную сумму депозита.

21.09.2013 ООО «Траст Консалтинг» был составлен и подписан акт сдачи-приемки помещения 17Н, а также акт о том, что помещение 17Н арендатором освобождено, ключи и акты приема-передачи переданы представителю арендодателя.

11.10.2013 акт приема-передачи помещения 17Н был направлен арендодателю ценным письмом с описью вложения.

Ссылаясь на то, что арендные отношения сторон прекращены, объекты аренды фактически поступили во владение арендодателя, и как указывает истец, сдавались с марта 2013 года (помещение 26Н) и с октября 2013 года (помещение 17Н) в аренду иным лицам, а также на отсутствие оснований для удержания депозита в размере 1 753 180 руб. и на необоснованное получение денежных средств по договору в размере 665 909 руб. 15 коп., излишне внесенных арендатором, ООО «Траст Консалтинг» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ЗАО «НФГ» в отзыве указало на отсутствие переплаты со стороны арендатора по Договору ввиду того, что соглашение о прекращении арендных отношений по помещению 26Н с 06.02.2013 сторонами не достигнуто, оснований для одностороннего отказа арендатора от аренды данного помещения не имелось; арендные отношения по помещению 26Н, по мнению ответчика, могут считаться прекращенными с 15.04.2013 – с даты передачи данного объекта в аренду иному лицу; согласно расчету ответчика, выполненному исходя из периода начисления платы за помещение 26Н 01.12.2012 – 14.04.2013, за Помещение 17Н – 01.12.2012 – 30.09.2013 переплата отсутствует.

ЗАО «НФГ» также указало, что 24.09.2013 привлеченным арендодателем оценщиком ООО «Абсолют-Оценка» был проведен осмотр Помещения 17Н, по результатам которого выявлены дефекты, перечень которых отражен в акте от 24.09.2013, прилагаемом к отчету №213/У об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта помещения.

Согласно отчету об оценке № 213/У, выполненному ООО «Абсолют-Оценка», стоимость восстановительного ремонта помещения 17Н с учетом износа составила 2 515 300 руб.

Ссылаясь на то, что помещение 17Н освобождено арендатором, но с дефектами, что не позволяет рассматривать в качестве надлежащего исполнения арендатором обязательства по возврату объекта аренды, ответчик удержал сумму депозита в счет погашения стоимости восстановительного ремонта и предъявил истцу встречный иск о взыскании с арендатора (с учетом уменьшения суммы исковых требований) 1 273 358 руб. 76 коп. убытков, составляющих согласно расчету ответчика, стоимость восстановительного ремонта помещения 17Н.

Возражая против удовлетворения встречного иска, истец указал на отсутствие допустимых и достоверных доказательств причинения помещению 17Н повреждений и дефектов, на составление акта от 24.09.2013 в одностороннем порядке, в отсутствие представителей арендатора.

Отказывая в удовлетворении иска ООО «Траст Консалтинг» в части взыскания неосновательного обогащения в размере 665 909 руб. 15 коп., суд первой инстанции установил, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2013 по делу №А56-19590/2013 подтверждено отсутствие у ЗАО «НФГ» обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору об исключении помещения 26Н из состава арендуемого объекта.

Учитывая положения ст.ст. 309, 310, 450 Гражданского кодекса РФ, условия договора, суд первой инстанции правомерно указал, что арендатор не был наделен полномочиями по одностороннему отказу от договора, как полностью, так и в части, а досрочное освобождение арендатором помещения 26Н не является основанием для прекращения обязательства по внесению арендной платы по данному объекту с 06.02.2013г.

Оснований для переоценки указанных выводов суда апелляционный суд не установил.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 2.2.10 Договора предусмотрено обязательство арендатора вернуть помещения в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

Согласно акту от 01.12.2012 помещения, являвшиеся объектом аренды по Договору, были переданы арендатору по акту в технически исправном состоянии, замечаний арендатором не предъявлялось.

При заключении договора сторонами было зафиксировано состояние помещений, что отражено в приложении № 2 к Договору «Характеристика помещения».

Доказательства того, что помещение 17Н на момент его освобождения арендатором и вступления арендодателя во владение соответствовало качественным характеристикам, указанным в приложении № 2 к Договору, истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.

При этом суд первой инстанции на основании акта осмотра, проведенного специалистом ООО «Абсолют Оценка» 24.09.2013, установил, что помещения 17Н имело ряд дефектов, перечень которых отражен в акте от 24.09.2013, в том числе на фотографиях, приложенных к отчету об оценке. В материалы дела представлено письмо ЗАО «НФГ» с предложением арендатору явиться для участия в осмотре помещений, проводимого с привлечением специалиста ООО «Абсолют Оценка», однако арендатор своего представителя на осмотр не направил.

Определением от 12.08.2014г. судом первой инстанции была назначена экспертиза для разрешения следующих вопросов:

1. Являются ли повреждения нежилого помещения, расположенного в строении по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А, указанные в акте от 24.09.2013 года, следствием нормального износа или следствием неаккуратной эксплуатации?

2. Какова рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения № 1-32 (часть помещения 17-Н), расположенного на 2 этаже по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, д. 15, лит. А и величина реального ущерба, исходя из повреждений, зафиксированных в акте по состоянию на 24.09.2013 года и являющихся следствием неаккуратной эксплуатации?

08.10.2014 в материалы дела от экспертов ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» поступило заключение.

В суде первой инстанции ответчик заявил о противоречиях в выводах экспертов и просил суд назначить дополнительную экспертизу.

Ответчик сослался на фактическое изменение экспертами вопросов для экспертизы и объекта экспертизы, необоснованном сравнении акта арендатора, акта Абсолют Оценка, дефектационного акта от 31.07.2013 года, указав об учете экспертами повреждений в результате визуального осмотра помещения 17-Н спустя год (19.09.2014 года) после осмотра ООО «Абсолют Оценка» и использовании помещения 17-Н третьим лицом, их описании и необоснованном признании соответствующими акту арендатора.

В статье 87 АПК РФ указано, что при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1); в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

С учетом существа выявленных неясностей экспертного заключения, определением от 16.12.2014 судом первой инстанции правомерно была назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» с постановкой перед экспертами следующих вопросов:

Согласно заключению экспертов № 8 от 23.01.2015 к повреждениям, вызванным физическим износом, относятся повреждения потолка «Грильято», к повреждениям, связанным с неаккуратной эксплуатацией, отнесены следующие повреждения, указанные в акте осмотра от 24.09.2013, представленном в отчете об оценке № 213/У от 27.09.2013, выполненном ООО «Абсолют оценка», - повреждения пола (листового линолеума), повреждения стен в виде потертостей, порезов, полос темного цвета, отверстий от саморезов, канцелярских кнопок, повреждения стен (кафельной плитки), повреждения потолка (краски) в виде отверстий под крепления, повреждения подоконника, механические повреждения межкомнатных дверных блоков.

Стоимость работ по устранению повреждений (дефектов), указанных в акте осмотра от 24.09.2013, представленном в отчете об оценке № 213/У от 27.09.2013, выполненном ООО «Абсолют оценка», и являющихся следствием неаккуратной эксплуатации, по состоянию на 24.09.2013 определена экспертами в размере 1 241 941 руб. 24 коп.

Оценив представленные в дело доказательства (в том числе два заключения судебных экспертиз), суды первой инстанции пришел к выводу о доказанности ответчиком размера убытков на сумму 1 241 941 руб. 24 коп. Доводы истца о несоответствии дефектов, указанных в акте осмотра от 24.09.2013, представленном в отчете об оценке № 213/У от 27.09.2013, выполненном ООО «Абсолют оценка», отклонены судом ввиду отсутствия документального им подтверждения.

При указанных обстоятельствах и учитывая положения ст. 359 Гражданского кодекса РФ, условия договора (п.п. 3.5 и 3.6) суд признал правомерным удержание ответчиком суммы депозита в размере 1 241 941 руб. 24 коп.

Сумма, превышающая размер убытков арендодателя, удерживается ответчиком в отсутствие правовых оснований, взыскано судом с ЗАО «НФГ» в пользу ООО «Траст Консалтинг».

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.02.2015г. по делу № А56-70916/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик

О.Р. Старовойтова