Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022 по делу № А21-6793/2021 (судья О.А. Шанько) по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Калининградская энергетическая компания» (236022, Калининградская обл., Калининград, ул. Сержанта ФИО4, д. 12, лит. А, пом. XI; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (Калининградская обл.)

о расторжении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Калининградская энергетическая компания» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области (далее – суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель, ответчик) о расторжении договора аренды.

Решением от 21.02.2022 заявленные требования удовлетворены, договор аренды расторгнут.

Не согласившись с указанным решением, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований

В обоснование жалобы Предприниматель указывает, что в соответствии с договором аренды в редакции от 25.12.2013 арендная плата составляет 2 000 руб. в месяц; арендная плата за 2021 год внесена авансом платежным поручением от 18.12.2020 прежнему собственнику спорного помещения; спорным договором установлен механизм увеличения арендной платы путем ее индексации; арендная плата, указанная Обществом в уведомлении о ее изменении, рассчитана в нарушение соответствующих условий спорного договора; полагает, что действия арендодателя отвечают признакам злоупотребления правом.

В возражениях на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывает, что размер предусмотренной спорным договором арендной платы подлежит пересмотру не только в связи с его корректировкой на процент индексации, но и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; договор аренды в редакции от 25.12.2013 не был зарегистрирован, в связи с чем не сохранил юридическую силу после перехода права собственности на Помещение Обществу.

В судебном заседании представитель Предпринимателя апелляционную жалобу поддержал, указал, что договором аренды был согласован твердый размер арендной платы, ставка арендной платы зафиксирована в дополнительном соглашении, которое независимо от его регистрации распространяется на отношения сторон, поскольку ответчик оплатил арендную плату за пользование объектом в 2021 году авансом, арендная плата в 2021 году не могла быть увеличена.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что не располагал информацией об исполнении обязательства по внесению арендной платы за 2021 год прежнему собственнику, арендная плата не изменялась с момента заключения договора.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 05.12.2000 заключен договор № 654 (далее - Договор) аренды нежилого помещения площадью 153,6 кв. м, расположенного по адресу: <...> (далее - Помещение), сроком до 25.11.2049 для использования под спортивно-оздоровительный комплекс.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 05.12.2000.

Расчет арендной платы на 2001 год осуществлен на основании решения Черняховского районного Совета депутатов от 30.10.1997 № 127 «Об утверждении методики расчета арендной платы на 1998 год»; арендная плата вносится на счет арендодателя ежемесячно до пятого числа текущего месяца. Согласно пункту 3.2 Договора размер арендной платы подлежит пересмотру с учетом индексации цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще одного раза в год.

При этом арендатор имеет право оплатить арендную плату вперед, а арендодатель обязуется не изменять сумму арендной платы, внесенной за этот период.

Отказ арендатора от согласования пересмотренных арендных платежей по истечении десятидневного срока вручения соответствующего предложения согласно условиям пункта 5.2 Договора является основанием для досрочного расторжения Договора.

Договор аренды зарегистрирован 03.04.2001.

В связи с переходом 26.01.2021 права собственности на Помещение Обществу права и обязанности арендодателя в соответствии в пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) перешли к Обществу.

Письмом от 31.03.2021 № 4 Общество уведомило Предпринимателя об увеличении с 10.04.2021 арендной платы до 46 080 руб. в месяц.

В связи с отказом Предпринимателя от согласования предложенного Обществом размера арендной платы арендодатель письмом от 28.04.2021 № 5 направил предложение расторгнуть Договор, а впоследствии обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Предприниматель указал, что арендная плата, указанная в уведомлении от 31.03.2021 № 4, не соответствует условиям Договора, не отвечает критериям ее индексации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об уклонении ответчика от исполнения обязанности по согласованию пересмотренных арендных платежей, удовлетворил требование о расторжении Договора по соответствующим основаниям.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы в порядке, определенном пунктом 3
статьи 614 ГК РФ, и вопреки доводам ответчика, не требует заключения дополнительного соглашения.

Как следует из пункта 3.2 Договора, размер арендной платы подлежит пересмотру с учетом индексации цен и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством, не чаще одного раза в год.

Таким образом, истец правомерно направил Предпринимателю предложение об изменении арендной платы, которое Предпринимателем отклонено.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены пунктом 1 статьи 619 ГК РФ. Согласно пункту 2 указанной статьи другие основания для этого в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ могут быть установлены договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Отказ арендатора от согласования пересмотренных арендных платежей по истечении десятидневного срока вручения соответствующего предложения в соответствии с условиями пункта 5.2 Договора является основанием для досрочного расторжения Договора в судебном порядке.

Факт наличия обстоятельства, с которым Договор связывает право арендодателя потребовать расторжения договора в судебном порядке, подтверждается представленным в материалы дела письмом ответчика (т.1, л.д.19).

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые и фактические основания для переоценки вывода суда первой инстанции об обоснованности искового требования о расторжении Договора.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Обязательство по внесению платежным поручением от 18.12.2020 № 2 арендной платы за 2021 год исполнено арендатором надлежащему лицу.

Вместе с тем в рамках спора о расторжении Договора указанное обстоятельство не имеет правового значения ввиду следующего.

Ограничение договором права арендодателю увеличить арендную плату за период, который оплачен арендатором путем внесения авансового платежа, не ограничивает его право направить предложение об увеличении арендной платы.

В процессе рассмотрения настоящего дела ответчик не принял предложение об увеличении арендной платы, соответствующее дополнительное соглашение не заключено.

Суд первой инстанции обоснованно исследовал вопрос соответствия предложенного истцом размера арендной платы средней рыночной ставке арендной платы за аналогичные объекты, а также добросовестность истца при совершении действий, направленных на увеличение арендной платы.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости величины арендной платы за пользование Помещением от 15.11.2021 № 476/11-2021, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр «Эксперт-Оценка», рыночная стоимость арендной платы за пользование спорным помещением составляет 61 320 руб. в месяц

На недостоверность указанного отчета при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчик не ссылался, об отложении судебного заседания для ознакомления с указанным отчетом и подготовки возражений на него не заявлял.

В силу статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ссылаясь на недостоверность названного отчета в суде апелляционной инстанции, ответчик соответствующие доказательства также не представил.

Направление арендодателем предложения об установлении арендной платы ниже ее рыночной величины не может свидетельствовать о злоупотреблении права со стороны арендодателя.

Возврат Обществом Предпринимателю 2 000 руб., перечисленных последним платежным поручением от 16.08.2021 № 24 после получения им предложения Общества об изменении арендной платы при том, что за пользование объектом в 2021 году арендная плата внесена, также не может оцениваться в качестве злоупотребления правом со стороны Общества.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся наподателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 21.02.2022 по делу № А21-6793/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

И.В. Масенкова

М.А. Ракчеева