Гражданский кодекс часть 1

11 июня 2019 года	Дело №	А52-805/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2019 года. Полный текст постановления изготовлен 11 июня 2019 года. Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Преснецовой Т.Г., Чуватиной Е.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью «СпецПроектЖилСтрой» ФИО1 (доверенность от 25.01.2019), от Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области ФИО2 (доверенность от 16.01.2019 № 46), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецПроектЖилСтрой» на решение Арбитражного суда Псковской области от 18.10.2018 (судья Судакова Н.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 (судьи Шадрина А.Н., Зайцева А.Я., Зорина Ю.В.) по делу № А52-805/2018, у с т а н о в и л: Общество с ограниченной ответственностью «СпецПроектЖилСтрой», место нахождения: 180004, <...>, ОГРН <*>, ИНН <> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям, место нахождения: 180007, <...>, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Комитет), о признании недействительными приказа Комитета от 07.09.2017 № 4095 «О признании утратившим силу приказа от 03.02.2017 № 408 «Об изъятии участка для государственных нужд Псковской области», а также приказа Комитета от 11.09.2017 № 4152 «О прекращении договора аренды земельным участком в Псковском районе» (с учетом уточнения требований и отказа от требований в части, предъявленной к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области; далее – Управление Росреестра). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственный комитет Псковской области по транспорту, место нахождения: 180000, <...>, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Комитет по транспорту); Управление Росреестра, место нахождения: 180017, <...>, ОГРН <>, ИНН <>; акционерное общество «Агентство ипотечного жилищного кредитования», место нахождения: 125009, Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, ОГРН <>, ИНН <> (далее – Агентство). Протокольным определением от 17.05.2018 в порядке статьи 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменено наименование третьего лица Агентства на акционерное общество «Дом. РФ». Решением от 18.10.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Протокольным определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 уточнено наименование Комитета - Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее также Комитет). Постановлением апелляционного суда от 20.02.2019 решение от 18.10.2018 отменено в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным приказа Комитета от 11.09.2017 № 4152 «О прекращении договора аренды земельным участком в Псковском районе», указанный приказ Комитета признан недействительным; в остальной части решение оставлено без изменения. В постановлении апелляционного суда указано на переименование Комитета по транспорту в Комитет по транспорту и дорожному хозяйству Псковской области (далее также Комитет по транспорту). Общество в кассационной жалобе просит отменить решение арбитражного суда от 18.10.2018 полностью, а постановление от 20.02.2019 – в части отказа в признании недействительным приказа Комитета от 07.09.2017 № 4095, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Как указывает податель жалобы, поскольку суд апелляционной инстанции, признавая незаконным приказ Комитета от 11.09.2017 № 4152 о прекращении договора аренды земельного участка, не указал на возврат земельного участка заявителю, его права не восстановлены; приказ Комитета от 07.09.2017 № 4095 об отмене ранее изданного приказа от 03.02.2017 № 408 противоречит постановлению администрации Псковской области (далее – Администрация) от 15.07.2016 № 233, предусматривающему изъятие спорного земельного участка для государственных нужд; передача земельного участка из собственности Российской Федерации в собственность субъекта Российской Федерации – Псковской области не является основанием для отмены ранее изданного приказа об изъятии земельного участка для государственных нужд. Комитет по транспорту в отзыве на кассационную жалобу возражает против ее удовлетворения, просит решение от 18.10.2018 оставить без изменения, а постановление от 20.02.2019 отменить в части признания недействительным приказа Комитета от 11.09.2017 № 4152, соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части прекращения арендных отношений с Обществом. В отзыве содержится ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы Общества в отсутствие представителя Комитета по транспорту. В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Комитета против удовлетворения жалобы возражал, считая, что в связи с передачей земельного участка в государственную собственность Псковской области право аренды Общества прекратилось в силу закона, необходимость в изъятии земельного участка отпала. Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. Как следует из материалов дела, по результатам проведенного аукциона Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (правопредшественник Агентства) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 30.12.2011 № ДЗ-270 аренды земельного участка общей площадью 1 520 001 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:167, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования «жилищное строительство», расположенного по адресу: Псковская область, Псковский район, Завеличенская волость, дер. Борисовичи, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на десять лет. Согласно пункту 5.1 договора после осуществления кадастровых работ на основании утвержденного надлежащим образом проекта планировки территории в границах участка и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков арендатор принимает решение о выкупе образованных участков или об их использовании на условиях аренды, за исключение участков, расположенных в границах территорий общего пользования и подлежащих безвозмездной передаче арендодателем в муниципальную (или государственную) собственность. Как установлено пунктом 5.4 договора, в случае принятия арендатором решения об использовании образованных земельных участков на условиях аренды стороны обеспечивают внесение соответствующих изменений в предмет договора с учетом сроков и этапов строительства путем оформления дополнительных соглашений к договору. Дополнительным соглашением от 11.06.2014 № 2 к указанному договору аренды в связи с образованием земельных участков путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:167 изменен предмет договора, указано на передачу Обществу в аренду 324 земельных участков общей площадью 1 229 934 кв. м, образованных в соответствии с документацией по проекту планировки территории жилой застройки в деревне Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167, расположенном по адресу: Псковская область, Псковский район, Завеличенская волость, дер. Борисовичи, в том числе земельного участка площадью 175 374 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:614 с местоположением: Псковская область, Псковский район, СП «Завеличенская волость», дер. Борисовичи (образованный участок - 313). Согласно пункту 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 образованные участки предоставляются арендатору для строительства объектов, предусмотренных документацией по проекту планировки территории жилой застройки в деревне Борисовичи на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:167, в том числе образованный участок 313 - для строительства объектов инженерно-транспортной инфраструктуры. Постановлением Администрации от 15.07.2016 № 233 утвержден проект планировки территории, содержащий проект межевания территории, для размещения объекта регионального значения «Автомобильная дорога общего пользования регионального значения «Северный обход г. Пскова (2-й пусковой комплекс): автомобильная дорога, соединяющая автомобильную дорогу Псков - Гдов - Сланцы - Кингисепп - Куземкино - Краколье и автомобильную дорогу А-212 Псков - Изборск до границы с Эстонской Республикой (на Ригу) с мостом через реку Великая в Псковской области». Пунктом 3 данного постановления признано утратившим силу постановление Администрации от 12.07.2012 № 363 об утверждении проекта планировки территории под строительство того же объекта. Согласно утвержденному проекту планировки территории территория, формируемая для размещения указанного выше объекта транспорта, затрагивает 47 существующих земельных участков; для строительства названного объекта предполагаются к изъятию земельные участки, сведения о которых приведены в соответствующих таблицах. В перечне указан земельный участок площадью 175 374 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:614 с разрешенным использованием «жилищное строительство», находящийся в аренде у Общества. Приказом Комитета от 03.02.2017 № 408 со ссылкой на статьи 49, 56.2, 56.3, 56.4, 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, постановление Администрации от 15.07.2016 № 233 земельный участок из земель населенных пунктов площадью 175 374 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:614 с разрешенным использованием «жилищное строительство», находящийся в аренде у Общества, изъят для государственных нужд Псковской области в целях строительства указанного выше объекта регионального значения (автомобильная дорога общего пользования). В дальнейшем Комитет по транспорту и Общество вели переписку по вопросу о размере компенсации, подлежащей выплате арендатору в связи с изъятием земельного участка. Письмом от 16.03.2017 № АТ-45-1091 Губернатор Псковской области со ссылкой на статью 16.3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Федеральный закон № 161-ФЗ), статью 39.30 Земельного кодекса Российской Федерации ходатайствовал перед Агентством о безвозмездной передаче в собственность Псковской области для строительства автомобильной дороги земельного участка из земель населенных пунктов площадью 175 374 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:614, предоставленного Обществу в аренду по договору от 30.12.2011 № ДЗ-270 (в редакции дополнительных соглашений от 16.04.2013 № 1, от 11.06.2014 № 2) для комплексного освоения в целях жилищного строительства. На заседании правления Агентства принято решение, оформленное протоколом от 27.04.2017 № 6/13, в соответствии с ходатайством Губернатора Псковской области от 16.03.2017 № АТ-45-1091 безвозмездно передать в собственность Псковской области земельный участок площадью 175 374 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:614 для размещения объекта капитального строительства регионального значения (объекта транспортной инфраструктуры) - автомобильной дороги общего пользования регионального значения «Северный обход г. Пскова (2-й пусковой комплекс)». По акту от 22.05.2017 приема-передачи указанный земельный участок безвозмездно передан Агентством в собственность Псковской области. Письмом от 18.05.2017 № 5995-ДФ Агентство уведомило Общество о решении безвозмездно передать в собственность Псковской области спорный земельный участок, предложило в связи с этим исключить данный земельный участок из договора аренды путем подписания дополнительного соглашения к договору аренды. Право собственности Псковской области на земельный участок с кадастровым номером 60:18:0060601:614 зарегистрировано в установленном порядке 09.06.2017. Приказом Комитета от 15.08.2017 № 3704 разрешенное использование земельного участка «жилищное строительство» изменено на «автомобильный транспорт». Соответствующие изменения внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). После передачи земельного участка в собственность Псковской области между Комитетом по транспорту и Обществом продолжалась переписка на предмет заключения соглашения об изъятии земельного участка. Кроме того, Комитет и Общество обменивались письмами по вопросам, касающимся внесения арендной платы. Комитет предлагал также расторгнуть договор аренды в отношении спорного участка по соглашению сторон. Между тем приказом Комитета от 07.09.2017 № 4095 признан утратившим силу приказ Комитета от 03.02.2017 № 408 «Об изъятии участка для государственных нужд Псковской области». Приказом Комитета от 11.09.2017 № 4152 прекращена аренда земельного участка площадью 175 374 кв. м с кадастровым номером 60:18:0060601:614 по договору от 30.12.2011 № ДЗ-270 (в редакции дополнительных соглашений от 16.04.2013 № 1, от 11.06.2014 № 2), заключенному с Обществом. На основании данного приказа в ЕГРН внесена запись о прекращении аренды земельного участка. Приказом Комитета от 19.09.2017 № 4275 спорный земельный участок с кадастровым номером 60:18:0060601:614 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования Комитету по транспорту, за которым данное право зарегистрировано 28.09.2017. Общество, считая приказы Комитета о прекращении права аренды Общества и признании утратившим силу ранее изданного приказа об изъятии земельного участка незаконными и нарушающими право Общества на получение компенсации в связи с изъятием арендуемого им земельного участка для государственных нужд Псковской области, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Основания прекращения права аренды земельного участка установлены статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции в части законности приказа Комитета от 11.09.2017 № 4152 о прекращении договора аренды и удовлетворяя требования Общества в этой части, правомерно посчитал, что из статьи 16.3 Федерального закона № 161-ФЗ, на которую ссылался Комитет в обоснование прекращения права аренды Общества в отношении переданного в собственность Псковской области земельного участка, не усматривается право арендодателя на прекращение в одностороннем внесудебном порядке действующего договора аренды. Вопреки мнению Комитета в пункте 2 упомянутой статьи речь идет о невозможности приобретения арендаторами земельных участков единого института развития, образованных из ранее предоставленного земельного участка единого института развития, если такие участки переданы в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность. Однако в данном случае не ставился вопрос о предоставлении Обществу земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:614, переданного в собственность Псковской области, а прекращена аренда данного участка на основании договора, действовавшего на момент передачи участка другому собственнику, не влекущей в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора аренды. Таким образом, поскольку соглашение о расторжении договора (изменении его предмета) в части спорного участка сторонами достигнуто не было, в суд с требованием о расторжении договора арендодатель не обращался, право на односторонний отказ от договора не предоставлено арендодателю ни общими нормами гражданского законодательства, ни договором, и специальным законом такая возможность для арендодателя также не предусмотрена, суд апелляционной инстанции правомерно в соответствии со статьями 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признал приказ Комитета от 11.09.2017 № 4152 незаконным. При этом для оценки законности данного приказа не имеют правового значения обстоятельства фактического использования Обществом земельного участка. Оснований не согласиться с выводами судов в части приказа Комитета от 07.09.2017 № 4095 о признании утратившим силу ранее изданного приказа об изъятии земельного участка суд кассационной инстанции также не усматривает. Из положений главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что орган, принявший решение об изъятии земельного участка, не может впоследствии отменить свое решение. Общество в том случае, если полагает, что произошло фактическое изъятие земельного участка без выплаты землепользователю соответствующей компенсации либо арендодатель своими незаконными действиями чинит препятствия к использованию участка, не лишено возможности воспользоваться соответствующими способами защиты. Ссылка Общества на противоречие приказа Комитета от 07.09.2017 № 4095 постановлению Администрации от 15.07.2016 № 233 как правовому акту, имеющему большую юридическую силу, несостоятельна, поскольку данный акт принят Администрацией в целях регулирования отношений в области градостроительной деятельности, не является решением об изъятии земельного участка. Довод Общества со ссылкой на отказ Управления Росреестра внести соответствующие изменения в ЕГРН о том, что в результате признания незаконным только приказа Комитета от 11.09.2017 № 4152 не восстанавливаются его права арендатора, не может быть принят во внимание. Выводы суда апелляционной инстанции в этой части соответствуют предмету заявленных требований. Разрешение вопросов, связанных с существованием права постоянного (бессрочного) пользования Комитета по транспорту в отношении земельного участка и возвращением его в фактическое владение Общества выходит за рамки рассмотренного судом спора. Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит выводы судов в обжалуемой части правильными. Поскольку решение арбитражного суда первой инстанции было отменено в части апелляционным судом, исходя из статей 180, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить без изменения постановление от 20.02.2019. При подаче кассационной жалобы Общество уплатило государственную пошлину в сумме 3000 руб. С учетом подпункта 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46, заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1500 руб., излишне перечисленных в качестве государственной пошлины по платежному поручению от 02.04.2019 № 116. Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа п о с т а н о в и л: постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2019 по делу № А52-805/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СпецПроектЖилСтрой» – без удовлетворения. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «СпецПроектЖилСтрой», место нахождения: 180004, <...>, ОГРН <>, ИНН <*>, из федерального бюджета 1500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по кассационной жалобе.
Председательствующий			И.В. Сергеева
Судьи			Т.Г. Преснецова Е.В. Чуватина